Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3325
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: W.H. Fahner)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 333.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 3 juni 2021. Eiser was in persoon
aanwezig en heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 1931 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een kaveloppervlakte
van 148 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 215.000,-, hoewel hij bereid is een
eventueel hogere waarde te accepteren tot een maximum van € 250.000,-, indien dit goed door verweerder wordt onderbouwd. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende drie, in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op
6 juli 2018 voor € 345.000,-, [adres 3] , verkocht op 8 mei 2018 voor € 320.000,- en [adres 4] , verkocht op 15 oktober 2017 voor € 358.750,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 333.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de bruto-inhoud van de woning minder dan 321 m3 is, zoals door
verweerder is aangegeven.
9. Verweerder heeft een meting van de woning overgelegd. Daaruit blijkt dat de woning
weliswaar een bruto-inhoud van 316 m3 heeft, maar dit valt binnen de 5% marge die wordt gehanteerd. De rechtbank kan dit volgen. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken.
De beroepsgrond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiser aan dat de referentiepanden weliswaar in dezelfde categorie als de
woning vallen, maar dat ze niet goed vergelijkbaar zijn gelet op de zeer slechte onderhoudstoestand van de woning.
11. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning op matig gezet. Eiser heeft
onvoldoende onderbouwd dat dit minder dan matig moet zijn. Verder brengt verweerder naar voren dat de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] allebei in slechte staat zijn verkocht en dat de verkoopprijs daarvan boven de door eiser gestelde WOZ-waarde van zijn woning ligt. Daarbij leidt volgens verweerder enige mate van gedateerdheid in de huidige verkopersmarkt niet tot substantieel lagere verkoopprijzen. De rechtbank ziet geen aanleiding aan dit standpunt te twijfelen. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist.
De beroepsgrond slaagt niet.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 8 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.