Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3117
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente ], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 526.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd van de gemeente [gemeente ] waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd en een aanslag watersystemheffing eigenaren van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden,
In de uitspraak op bezwaar van 9 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 7 januari 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning. De woning is een in 1980 gebouwde vrijstaande woning met garage en carport. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 111 m2 en is gelegen op een kavel van 3.315 m2.
2.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 496.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank zal beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door verweerder voorgestane woz-waarde van € 526.000,- niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
4. Als onderbouwing van de waarde van € 526.000,- heeft verweerder een taxatiematrix van 5 november 2019 overgelegd. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het betreft de volgende, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 26 april 2017 voor € 775.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 7 juli 2017 voor € 1.010.000,-;
- [adres 4] , verkocht voor € 700.000,-.
Daarnaast heeft verweerder gewezen op twee transacties van (bouw)percelen, te weten [adres 5] , waarvoor op 17 maart 2015 € 845.000,- is betaald voor 5000 m2 en [adres 6] , waarvoor op 28 januari 2016 € 500.000,- is betaald voor 3000 m2.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, de bouwgrondtransacties en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, wel aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor vrijstaande woningen met relatief veel grond in het buitengebied Zuid-West te [plaats] . Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in de matrix inzichtelijk gemaakt. Met de door eiser gestelde slechte bouwkundige staat en staat van onderhoud is voldoende rekening gehouden. Zo heeft verweerder toegelicht dat de referentie [adres 2] is gekocht met het doel deze woning te slopen en dat is ook gebeurd. Feitelijk betekent dit dus dat de koper de aankoopsom over had voor alleen al de grond. Ook de bouwgrondtransacties onderbouwen dat alleen de grond al tenminste de vastgestelde WOZ-waarde van de woning waard is.
6. Aan dit oordeel doet niet af wat eiser ter betwisting van de waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
6.1.
Eiser klaagt ten eerste dat de woning voor de waardevaststelling niet inpandig is opgenomen en op die manier de kwalificatie van de woning niet juist tot stand gekomen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder volgends de geldende rechtspraak niet gehouden is de woning in het kader van de Wet woz inpandig op te nemen [1] . Ter zitting heeft verweerder daarbij nog toegelicht dat een inpandige opname niets zou toevoegen omdat de woning is beoordeeld aan de hand van bij verweerder bekende informatie en aan de hand van actuele en representatieve foto’s van de te beoordelen aspecten als voorzieningen en bouwkundige staat. De rechtbank kan dit volgen. Niet is gebleken dat de bij verweerder beschikbare informatie over de woning en de door eiser overgelegde foto’s een onjuist of onvolledig beeld geven van de kwalificaties van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
6.2.
Eiser voert aan dat de waarde waarvoor zijn grond is getaxeerd niet juist is. Zijn perceel bestaat uit twee kavels, waarvan een de bestemming buitengebied bouwen heeft en de andere de bestemming bos en natuur, waarvan een deel ook nog ‘Lyme-gevoelig’ is. Verweerder heeft toegelicht dat bij alle transacties is gekeken naar het kaveloppervlak. Daarbij spelen afnemend grensnut bij meer oppervlak en al of niet een bouwbestemming een rol. Uit de matrix blijkt dat voor de grond steeds bij alle referenties dezelfde waarde is gehanteerd. De kavel van eiser heeft een oppervlak van 2000 m2 en is net als de referenties gewaardeerd op € 119,- per m2. De extra grond van 1.315 m2 is gewaardeerd tegen € 7,- per m2 omdat hier geen bouwwaarde bij wordt aangenomen en ook dat wijkt niet af van de referenties. Daarbij heeft verweerder erop gewezen dat voor de waardering van de grond niet relevant is of het een bosperceel of een perceel met weiland betreft, omdat dit een kwestie van smaak is. Relevant is of er op de grond gebouwd of herbouwd mag worden. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Eiser heeft ook geen taxatie of andere informatie overgelegd waaruit blijkt dat aan deze uitleg moet worden getwijfeld. De beroepsgrond slaagt niet.
6.3.
Eiser meent dat de transactie [adres 5] en [adres 6] de vastgestelde waarde niet onderbouwen omdat deze percelen daadwerkelijk als bouwpercelen zijn verkocht en een veel groter bouwoppervlak hebben. De rechtbank overweegt als volgt. De door verweerder gehanteerde transacties [adres 5] en [adres 6] , zijn weliswaar van 2015/2016, maar geven een goed beeld van de situatie wanneer alleen van de grondwaarde zou worden uitgegaan. Uit deze transacties volgt voor de [locatie] een grondprijs van circa € 167,- per vierkante meter. Wanneer ook deze waarde op het perceel van eiser toegepast zou worden, dan zou na indexatie een veel hogere waarde dan € 526.000,- gelden. Ook hieruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Tenslotte onderbouwt de [adres 2] , die is verkocht voor € 775.000,- en een vergelijkbare kaveloppervlakte en ligging heeft en die na verkoop volledig is gesloopt en herbouwd, eveneens dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6.4.
Eiser voert ook aan dat de woning last ondervindt of kan ondervinden van de nabijgelegen fruitboomgaard, in het bijzonder van de bijbehorende spuitzone. Verweerder heeft er echter op gewezen dat ook de [adres 2] omringd is door fruitboomgaarden en dat de [adres 3] tegenover een boomgaard ligt. De rechtbank kan dit volgen. Eisers stelling dat hij geen bomensingel op zijn perceel wil waardoor hij minder beschermd wordt tegen eventuele gewasbestrijdingsmiddelen, maakt dit niet anders. Dat is immers eisers eigen keuze.
7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is uitgesproken op 8 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.