Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2161,
20/2163 t/m 20/2170, 20/2172 t/m 20/2176, 20/2178 t/m 20/2187, 20/2189 t/m 20/2202, 20/2204 t/m 20/2212, 20/2214 t/m 20/2259, 20/2261 t/m 20/2291
20/2163 t/m 20/2170, 20/2172 t/m 20/2176, 20/2178 t/m 20/2187, 20/2189 t/m 20/2202, 20/2204 t/m 20/2212, 20/2214 t/m 20/2259, 20/2261 t/m 20/2291
rectificatie 20-05-2021, pagina 1 tot en met 5
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: M. van Campenhout RT RDMW),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
1. Inleiding
1.1.
Eiseres is eigenaar van het pand gelegen aan [adres] te [plaats] .
1.2.
Dit pand was in gebruik als kantoorpand en wordt/is omgebouwd tot 124 appartementen met de adressen [adres] tot en met [nummer] . Verweerder heeft in een samengestelde beschikking van 28 februari 2019 een aanslag OZB voor het belastingjaar 2019 opgelegd voor onder meer de objecten [adres] tot en met [nummer] , gebaseerd op naar de waardepeildatum 1 januari 2018 per afzonderlijk appartement vastgestelde WOZ-waardes.
1.3.
Eiser heeft tegen die beschikking bezwaar gemaakt omdat zij meent dat de Woz-waardes van de appartementen te laag is vastgesteld en moet worden verhoogd. Het bezwaar zag aanvankelijk op de wijze van berekening van de grondwaarde en de objectafbakening van de appartementen in aanbouw als zelfstandige objecten. Op 2 oktober 2019 heeft eiseres per e-mail het bezwaar tegen de objectafbakening ingetrokken.
1.4.
In de uitspraak op bezwaar van 30 april 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de aanslag voor de appartementen in aanbouw [adres] tot en met [nummer] vernietigd. Reden daarvoor is dat volgens verweerder de objecten in aanbouw ten onrechte zijn aangemerkt als zelfstandige gedeelten en niet als een samenstel.
1.5
Eiseres heeft op 3 juni 2020 beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.6
Op 30 juni 2020 heeft verweerder nieuwe WOZ-beschikkingen en OZB-aanslagen voor het object [adres] (overgang naar woonruimten) te [plaats] voor het belastingjaar 2019 gegeven. De WOZ-waarde is daarbij voor het belastingjaar 2019 bepaald op € 17.665.000. Ook tegen deze beschikking heeft eiseres bezwaar gemaakt.
1.7
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend, waarop eiseres op 30 december
2020 nog heeft gereageerd.
1.8
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype-verbinding op 14 januari 2021. Eiseres is vertegenwoordigd door [A] , die is bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1
Partijen verschillen van mening over de objectafbakening: moeten de appartementen alle als afzonderlijke onroerende zaken worden gezien of niet?
2.2
Eiseres vindt dat de appartementen separaat moeten worden afgebakend, zoals in de beschikkingen van 28 februari 2019 het geval was. Er is namelijk geen sprake van een organisatorische samenhang. Dat blijkt ook uit het feit dat de appartementen per de toestandsdatum 1 januari 2019 fysiek waren afgebakend. Verder zijn de in aanbouw zijnde woningen van het begin af aan bestemd geweest om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt verwezen naar een vraag en antwoord uit de Vraagbaak waardebepaling in het kader van de wet WOZ, een arrest van de Hoge Raad [1] en uitspraken van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch [2] en Gerechtshof Amsterdam [3] .
Eiseres wil dat de initiële objectafbakening wordt gehandhaafd en de vastgestelde WOZ-waardes worden aangepast.
2.3
Verweerder meent dat op de toestandsdatum 1 januari 2019 op grond van artikel 16, onder d, van de Wet WOZ sprake was van één onroerende zaak, namelijk een samenstel van 124 appartementen in aanbouw met de adressen [adres] tot en met [nummer] te [plaats] . Volgens verweerder waren de zelfstandige gedeelten alle bij eiseres in gebruik en behoorden ze naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar omdat al die gedeelten voor één organisatorisch doel werden aangewend, namelijk: de transformatie tot appartementen die worden verhuurd of op andere wijze geëxploiteerd. Verweerder heeft daarom de beschikkingen en aanslagen ambtshalve ingetrokken, omdat de objectafbakening niet klopte.
Heeft eiseres een procesbelang en is haar beroep ontvankelijk?
3.1
De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of eiseres wel belang heeft bij de beoordeling van haar beroep, nu verweerder de WOZ-beschikkingen en aanslagen van 28 februari 2019 heeft vernietigd. Voor het aannemen van procesbelang is nodig dat eiseres door middel van deze beroepsprocedure in een betere positie kan komen te verkeren.
3.2
De rechtbank is van oordeel dat eiseres een procesbelang heeft. Een andere (hogere) WOZ-waarde kan eiseres met dit beroep niet bereiken, omdat door de vernietiging van de WOZ-beschikkingen in de bestreden uitspraak geen WOZ-waardes meer voorliggen die kunnen worden beoordeeld. Maar uit de beroepsgronden van eiseres blijkt dat zij ook vindt dat die vernietiging ten onrechte was, omdat de objectafbakening helemaal niet fout was. Nu de vernietiging van de WOZ-beschikkingen en aanslagen wegens een foutieve objectafbakening wel onderdeel uitmaakt van de bestreden uitspraak, kan eiseres met haar beroep dus wel nog bereiken dat de bestreden uitspraak wordt vernietigd. Daardoor zouden de WOZ-beschikkingen en aanslagen van 28 februari 2019, gebaseerd op 124 separate onroerende zaken, weer ter beoordeling voorliggen. Eiseres heeft dus nog steeds een belang bij de beoordeling van haar beroep, zodat het beroep ontvankelijk is.
Klopte de aanvankelijke objectafbakening?
5. Dat brengt de rechtbank vervolgens bij de vraag of de aanvankelijk objectafbakening wel of niet klopte. Als eiseres gelijk heeft en die objectafbakening wel klopte, dan had verweerder de WOZ-beschikkingen en aanslagen niet om die reden mogen vernietigen.
6.1
De rechtbank is van oordeel dat de objectafbakening die aan de WOZ-beschikkingen en aanslagen van 28 februari 2019 ten grondslag lag, niet juist was en dat verweerder die beschikkingen en aanslagen dus terecht heeft vernietigd. Zij legt dat hierna uit.
6.2
Om de in aanbouw zijnde appartementen als één onroerende zaak te kunnen aanmerken, is vereist dat sprake is van een samenstel van twee of meer (gedeelten van) (on)gebouwde eigendommen, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren [4] . Niet in geschil is dat de toekomstige appartementen gedeelten van een gebouwd eigendom van eiseres zijn en dat die gedeelten op 1 januari 2019 allen bij eiseres in gebruik waren. De rechtbank gaat daar ook vanuit. Wat de rechtbank dus nog moet beoordelen is of sprake is van een samenstel van gedeelten, die bij elkaar horen. Uit onder meer rechtspraak van de Hoge Raad [5] , volgt dat daarbij beslissend is of al die gedeelten door eiseres als enig gebruiker van het kantoorpand voor één organisatorisch doel werden aangewend.
6.3
Aangezien noch de stukken van verweerder, noch die van eiseres veel inzicht geven in de stand van zaken rondom de verbouwing op 1 januari 2019 baseert de rechtbank zich voor de relevante omstandigheden met name op wat eiseres hier zelf over op de zitting heeft verteld. Zij heeft toegelicht dat de appartementen eind 2018/begin 2019 al eigen huisnummers hadden. Ze waren echter nog niet bewoonbaar en nog in aanbouw. Eiseres kon niet vertellen hoe ver de verbouwing op 1 januari 2019 was gevorderd; de verbouwing is gefaseerd gegaan, niet alles werd tegelijk en in hetzelfde tempo gewijzigd. Wel was op 1 januari 2019 ongeveer de helft bouwkundig gesplitst. Het overgrote deel is in het vierde kwartaal van 2019 opgeleverd en de rest in 2020.
6.4
De rechtbank concludeert op grond van wat eiseres heeft verteld dat de verbouwing van het pand op 1 januari 2019 al gaande was, maar dat niet kan worden vastgesteld hoe ver de realisatie van de afzonderlijke appartementen was. Ze waren in elk geval nog niet bewoonbaar en ongeveer de helft van de appartementen zou bouwkundig zijn gesplitst, maar welke van de 124 appartementen dat waren, is niet geconcretiseerd. De rechtbank kan dus niet meer vaststellen dan dat het leegstaande kantoorpand werd verbouwd, dat in dat pand niet nader benoemde appartementen bouwkundig afgebakend waren en dat er huisnummers waren toegekend aan de toekomstige wooneenheden. De rechtbank acht dit onvoldoende om te kunnen oordelen dat op 1 april 2019 geen sprake meer was van bij elkaar horende gedeelten van het pand.
6.5
De rechtbank is daarom, evenals verweerder, van oordeel dat de gedeelten van het pand op 1 januari 2019 door eiseres, als enig gebruiker, voor één organisatorisch doel werd aangewend, namelijk de transformatie tot 124 appartementen die zouden worden verhuurd. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank ook sprake van een samenstel van gedeelten van een gebouwd eigendom die bij dezelfde belastingplichtige (eiseres) in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Het pand [adres] tot en met [nummer] te [plaats] is dus één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 onder Pro d, van de Wet WOZ. De uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch [6] waar eiseres naar verwijst, kan niet tot een ander oordeel leiden, omdat de omstandigheden in dat geval anders waren. Zo waren in die procedure op de toestandsdatum twee percelen al kadastraal gesplitst en waren de overige percelen al fysiek afgebakend doordat zij landmeetkundig waren ingemeten en uitgezet.
Conclusie
5.1
Aangezien sprake is van één onroerende zaak ligt aan de WOZ-beschikkingen en aanslagen van 28 februari 2019 een onjuiste objectafbakening ten grondslag. Verweerder heeft dus terecht die beschikkingen en aanslagen vernietigd.
5.2
Het beroep van eiseres is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.