Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2526, 20/2593
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] en [nummer] met garage te [plaats] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld. De waarde voor [adres 1] , de benedenwoning, is vastgesteld op € 259.000,-. De waarde voor [adres 2] , de bovenwoning is vastgesteld op € 321.000,- en de waarde voor [locatie] , achter [adres 1] / [nummer] , de garage, is vastgesteld op € 25.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] en een aanslag watersystemheffing eigenaren van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.
Verweerder heeft het daartegen door eiser gemaakte bezwaar (deels) gegrond verklaard
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 14 januari 2021. Eiser heeft deelgenomen via een telefoonverbinding. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
Algemeen
1. De WOZ-waarde van een onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
2. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
3. Het geschil betreft de waarde van de [adres 2] (UTR 20/2526), de bovenwoning, en de [adres 1] (UTR 20/2593), de benedenwoning. Verweerder heeft de waarde voor de bovenwoning vastgesteld op € 321.000,-, en de waarde voor de benedenwoning op € 259.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 205.000,- voor de bovenwoning en van € 160.000,- voor de benedenwoning.
4. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarden en heeft om die te onderbouwen twee taxatiematrices van 22 oktober 2020 overgelegd.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrices blijkt dat de waarde van de woningen is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, namelijk eengezinswoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrices maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen van eiser wat betreft verschillen in kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, ligging en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrices heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser klaagt ten eerste dat de beide woningen voor de waardevaststelling niet inpandig zijn opgenomen en dat op die manier de kwalificatie van de woningen niet juist tot stand gekomen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder volgends de geldende rechtspraak niet gehouden is de woning in het kader van de Wet WOZ inpandig op te nemen [1] . Ter zitting heeft verweerder daarbij nog toegelicht dat een inpandige opname niets zou toevoegen omdat de woning is beoordeeld aan de hand van bij verweerder bekende informatie van de te beoordelen aspecten als de kwaliteit en bouwkundige staat. De rechtbank kan dit volgen. Niet is gebleken dat de bij verweerder beschikbare informatie over de woningen een onjuist of onvolledig beeld geeft van de kwalificaties van de woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert ook aan dat de staat van onderhoud van de beide woningen onterecht is vastgesteld op matig. De staat van onderhoud van de woningen is volgens eiser te kwalificeren als slecht. Op de bovenwoning moet een nieuw dak worden aangebracht, er is in beide woningen sprake van lekkages en de woningen zijn slecht geïsoleerd (energielabel G). Verweerder heeft erop gewezen dat de kwalificatie ‘slecht’ wordt gegeven als de woning vrijwel onbewoonbaar is. De kwalificatie ‘matig’ betekent dat op korte termijn onderhoud noodzakelijk is. Die situatie is bij de beide woningen aan de orde. Dit was bij verweerder bekend en is in de taxatie meegenomen. Daarbij zijn de woningen vergeleken met woningen die allemaal een matige staat van onderhoud kennen. De rechtbank kan dit volgen en acht het niet aannemelijk dat met de staat van onderhoud van de beide woningen onvoldoende rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser stelt verder dat de stijging van de WOZ-waarde van de beide woningen in de periode sinds 2016 niet is te verklaren. Deze stijging strookt niet met de marktwaarde vooral nu aan de woningen van eiser sinds 2016 niets is gedaan.
Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Daarbij overweegt de rechtbank dat het de bedoeling van de wetgever is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die eerdere waardebepalingen andere referentiewoningen kunnen zijn gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar.
10. Verder stelt eiser dat er een forse discrepantie bestaat tussen de vastgestelde WOZ-waarde door verweerder en de door taxateur [taxateur 2] in het door eiser overgelegde taxatierapport, dat is opgemaakt in het kader van een beoogde kadastrale splitsing.
Eiser stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van de door hem op grond van dat taxatierapport gestelde waarden, vooral omdat bij die waardebepaling rekening is gehouden met het waardeverlagende effect van de verhuurde staat van beide woningen.
De rechtbank is echter van oordeel dat de verhuurde staat niet relevant is voor de hoogte van de WOZ-waarde. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde immers bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de beide objecten (UTR 20/2526, UTR 20/2593) aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen UTR 20/2526 en UTR 20/2593 ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is uitgesproken op 8 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.