Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2445
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. I. Dizdarevic).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 333.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 mei 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatierapport en -matrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 26 januari 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een twee-onder-een-kap woning uit 1928 met een berging van ongeveer 19 m2 en een dakkapel. De woning staat op een perceel van 266 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 333 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde van € 205.000,- Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde in beroep en heeft om die te onderbouwen in beroep een taxatierapport met een taxatiematrix overgelegd.
De heffingsambtenaar en de taxateur
3. Eiser heeft in het beroepschrift erop gewezen dat de beschikking en de uitspraak op bezwaar niet voldoen aan het beginsel van fair-play en het vermijden van de schijn van partijdigheid. Eiser stelt dat met name aan dit laatste niet is voldaan omdat bij verweerder onvoldoende sprake is van functiescheiding tussen de heffingsambtenaar, die formeel de uitspraak op bezwaar ondertekend, en – kort gezegd- de feitelijke afhandeling van het bezwaar door de taxateur.
4. In het Aanwijzingsbesluit heffings- en invorderingsambtenaar en woz-ambtenaar, is de Teamleider Financiën als heffingsambtenaar en vervangend woz-ambtenaar aangewezen. Dit Aanwijzingsbesluit is in werking getreden op 1 mei 2017 en is op de juiste wijze en tijdig zijn gepubliceerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de Teamleider Financiën als heffingsambtenaar bevoegd was de uitspraak op bezwaar te nemen. De omstandigheid dat de taxateur betrokken is bij de feitelijke afhandeling van het bezwaar betekent niet dat er geen sprake is van fair-play en kan ook niet enige schijn van partijdigheid oproepen. De heffingsambtenaar is immers niet gehouden om alle werkzaamheden persoonlijk te verrichten en kan werkzaamheden aan anderen overlaten. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder ten onrechte voorbereidende werkzaamheden voor de uitspraak op bezwaar door de taxateur heeft laten verrichten. De beroepsgrond slaagt niet.
De vastgestelde waarde
5. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Eiser heeft er in het beroepschrift op gewezen dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet heeft gereageerd op het standpunt van eiser dat een waardestijging in één jaar van € 193.000,- (waardepeildatum 1 januari 2018) naar € 333.000,- (waardepeildatum 1 januari 2019), te weten een stijging van 72,5% onverklaarbaar is en op geen enkele wijze aansluit bij de marktontwikkelingen. Eiser kon daardoor niet volgen waarop de vastgestelde waarde was gebaseerd.
7. Met eiser constateert de rechtbank dat verweerder pas op de zitting heeft uitgelegd dat bij de waardevaststelling voor belastingjaar 2020 duidelijk werd dat verweerder in 2014 een waardevermindering van € 70.000,- voor de woning heeft aangenomen, omdat die toen werd verbouwd. Die omstandigheid is in het gemeentelijke systeem omschreven als achterstallig onderhoud. Die waardevermindering is sinds die datum in het systeem van verweerder blijven staan en pas gecorrigeerd met de waardebeschikking voor het belastingjaar 2020. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar niet gemotiveerd dat deze correctie mede de reden was voor het verschil in waarde tussen 2019 en 2020. Eiser heeft een beroepsprocedure moeten voeren om op dit punt duidelijkheid te krijgen. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar niet naar de eis van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) berust op een deugdelijke motivering. Op grond hiervan zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen.
8. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven. Dit betekent dat de vastgestelde waarde en de aanslag onroerendezaakbelasting ongewijzigd blijven gelden. De rechtbank legt dat hierna uit.
9. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 333.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatierapport en -matrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie in [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 7 november 2018 voor € 483.750,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 september 2019 voor € 435.435,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 maart 2019 voor € 360.000,-.
10. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze woningen voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat verweerder deze referentiewoningen als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van de woning. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, in dezelfde wijk en waarvan voldoende actuele marktgegevens beschikbaar zijn. In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud, kaveloppervlakte, ligging, garages, dakkapellen en aanbouwen van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport, het verweerschrift en zijn toelichting op de zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning is voor de waarde van de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
11.1.
Eisers stelling dat zijn woning te hoog is gewaardeerd in vergelijking met de waardering in het voorgaande belastingjaar, omdat naar de waardepeildatum van 1 januari 2019 sprake is van een waardestijging van omgerekend 72,5% in één jaar en dat daarmee het vertrouwensbeginsel is geschonden, volgt de rechtbank niet.
De rechtbank overweegt hierover dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De rechtbank vindt het verder aannemelijk dat de benoemde waardestijging grotendeels voortkomt uit het feit dat, zoals onder rechtsoverweging 7 is besproken, een correctie naar boven van € 70.000,- is doorgevoerd in het gemeentelijk systeem voor de WOZ-bepaling van de woning. In het gemeentelijke systeem stond de afgelopen jaren vermeld dat sprake was van achterstallig onderhoud, terwijl dit al enige tijd niet meer het geval was, zodat verweerder in de afgelopen jaren steeds van een foutieve staat van onderhoud is uitgegaan en voor het belastingjaar 2020 aanleiding zag dit te corrigeren. De rechtbank ziet geen reden om aan de verklaring van verweerder over de achtergrond van deze correctie te twijfelen. Op grond van het vertrouwensbeginsel heeft eiser geen recht op herhaling van een fout die in het verleden is gemaakt. Van een schending van dat beginsel is dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
11.2.
Eisers stelling dat referentiewoning [adres 3] niet aan de waardebepaling ten grondslag kan worden gelegd omdat dit object niet bij de initiële waardebepaling is gehanteerd als referentiewoning, slaagt ook niet. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft het recht om zowel in bezwaar als in beroep andere of betere referentiewoningen te hanteren die aannemelijk maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
11.3.
Eisers stelling dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt omdat het door verweerder gehanteerde taxatierapport niet betrouwbaar is en uitgaat van onjuiste objectkenmerken, volgt de rechtbank eveneens niet. In het taxatierapport van 9 oktober 2020 is onder objectomschrijving en waarde-opbouw vermeld dat de woning een dakkapel en berging heeft. Dit blijkt ook uit de in het taxatierapport opgenomen foto’s. De omstandigheid dat in eerdere belastingjaren ten onrechte is uitgegaan van de aanwezigheid van een carport, waarover partijen het eens zijn dat die er niet is, is niet van belang voor de waardevaststelling voor het jaar 2020. De rechtbank is van oordeel dat niet van belang is wanneer deze objectkenmerken zijn onderkend en in het gemeentelijk systeem zijn opgenomen. Verweerder heeft de plicht om alle objectkenmerken te onderkennen. De rechtbank concludeert dat bij de waardering van de woning is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. De rechtbank voegt daar nog wel aan toe dat eiser terecht constateert dat de registratie van de objectkenmerken voor zijn woning niet op orde was. De beroepsgrond slaagt echter niet omdat verweerder voor het jaar 2020 van de juiste objectkenmerken is uitgegaan.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de vastgestelde waarde en de aanslag onroerendezaakbelasting ongewijzigd blijven gelden.
13. Omdat het beroep gegrond is zal de rechtbank verweerder opdragen om aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden. Over de proceskosten overweegt de rechtbank het volgende. Op grond van artikel 1 van Pro het Besluit Proceskosten bestuursrecht komen alleen de kosten van een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleend voor vergoeding in aanmerking. Eiser heeft zich heeft laten bijstaan door zijn vader. Gelet op de familieverhouding en de omstandigheid dat de gemachtigde, eisers vader, niet beroepsmatig rechtsbijstand verleend is geen sprake van een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleend. De omstandigheid dat zijn vader, zoals hij op zitting heeft verklaard, zijn zoon een factuur stuurt is niet voldoende om tot een ander oordeel te komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is uitgesproken op 25 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.