Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2963
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: J.L.G van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen, verweerder
(gemachtigde: I. Beek).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 590.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 juli 2020 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 26 januari 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en de heer [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2013 gebouwd appartement op de tweede verdieping in het project [project] te [woonplaats], met een oppervlakte van 114 m2 en balkon van 16 m2. De woning beschikt over een inpandige berging en twee parkeerplaatsen, die onder het gebouw gelegen zijn.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 466.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde in beroep en heeft om die te onderbouwen in beroep een taxatiematrix en-rapport overgelegd.
Toetsingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel dient verweerder inzichtelijk te maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank moet dus beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Daarin is de woning vergeleken met vier referentiewoningen, die rond de waardepeildatum van 1 januari 2019 zijn verkocht. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2], verkocht op 11 juli 2019 voor € 743.705,-;
- [adres 3], verkocht op 21 oktober 2017 voor € 741.800,-;
- [adres 4], verkocht op 1 december 2018 voor € 565.500,-;
- [adres 5], verkocht op 3 mei 2018 voor € 658.698,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, maar ook met typewoning en ligging (situering en verdieping). De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt.
6. Eiseres betwist dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
Eiseres voert allereerst aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen haar woning en de referentiewoningen.
Eiseres vindt dat haar woning ongunstiger is gelegen dan de referentiewoningen omdat haar woning dicht bij een kerk ligt en aan de drukke [straat] is gelegen. Ook heeft haar woning in vergelijking met de referenties meer geluidsoverlast van verkeer dat moet laden en lossen. Verder stelt zij dat het onderhoud van haar woning minder is dan van de referenties. Zo heeft zij last van scheuren in haar muren en kampt zij met warm weer met ernstige stankoverlast door een niet goed functionerend afvoersysteem. Dit zijn ernstige gebreken die een waardedrukkend effect hebben. Ook heeft eiseres op de zitting nog aangevoerd dat de appartementen [adres 2] en [adres 3] casco zijn verkocht en daardoor niet goed vergelijkbaar zijn, omdat kopers dit aantrekkelijker zullen vinden omdat woningen nog volledig naar eigen smaak kunnen worden ingericht en dit dus onderdeel is van verkoopprijs.
6.2.
Verweerder heeft toegelicht dat hij meent dat de woning van eiseres beter is gelegen dan de referenties. De woning en de referentiewoningen zijn allen gelegen in of nabij het oude dorp en alle woningen, ook de referentiewoningen, hebben last hebben van verkeershinder zodat en een vergelijkbare waardering dan ook gerechtvaardigd is. Verweerder erkent dat de woning van eiseres dat de [straat] een relatief drukke weg is die overlast geeft, die de waarde iets drukt naar een liggingsfactor 6. Maar zonder de [straat] was een 7 of 8, gelet op de doelgroep, juister. Met de ligging is voldoende rekening gehouden. De woning is daarbij gunstiger gelegen dan de referenties [adres 2] en [adres 3], die aan de Noordzijde van het gebouw liggen en minder zon hebben en daardoor aanzienlijk minder gewild zijn. Die referentie zijn voor de ligging echter eveneens op een 6 zijn gewaardeerd, zodat de liggingsfactor 6 voor de woning van eiseres niet te hoog is. [adres 4] is ook minder gunstig gelegen, want deze woning ligt op grotere afstand van het oude dorp en aan een druk kruispunt, waardoor de ligging is gewaardeerd op een 3. Hetzelfde geldt voor de [adres 5].
6.3.
Voor wat betreft de scheurvorming betoogt verweerder dat eiseres deze stelling niet nader heeft onderbouwd. Er zijn, ondanks herhaalt verzoek, geen stukken of andere informatie overgelegd, waaruit blijkt dat het hier zou gaan om bouwkundige gebreken. Verweerder gaat ervanuit dat de scheurvorming voortkomt uit werking van de gestucte muren. Deze krimpscheuren zijn in relatief nieuwe woningen niet ongebruikelijk.
6.4.
Voor wat betreft de stankoverlast, concludeert verweerder dat eiseres alleen stelt dat
sprake is van een bouwkundig gebrek, maar dat dit niet met stukken of verdere informatie is onderbouwd. Voor zover er al sprake is van een constructieprobleem verwacht verweerder dat dit niet waardedrukkend hoeft te zijn omdat de kosten voor het verhelpen van het probleem waarschijnlijk voor rekening van de vereniging van eigenaren komen niet ten laste zullen komen van een potentiële koper, nog daargelaten dat wellicht ook nog sprake is van garantie van de aannemer.
6.5.
Dat de appartementen [adres 2] en [adres 3] casco zijn verkocht maakt ze volgens verweerder niet minder geschikt als referentie, vooral omdat is gebleken dat deze appartementen het minst aantrekkelijk waren en het langst te koop hebben gestaan.
6.6.
Uit de toelichting van verweerder blijkt dat verweerder de door eiseres genoemde aspecten van de woning ten aanzien van kwaliteit, ligging en onderhoud heeft waargenomen en dat hij dit op inzichtelijke wijze heeft gemotiveerd en in de waardebepaling heeft betrokken. Tegenover de niet onderbouwde stellingen van eiseres heeft verweerder met het taxatierapport en zijn toelichting aannemelijk gemaakt dat met alle waardebepalende factoren voldoende rekening is gehouden. Wat betreft het gebruik van de casco verkochte appartementen als referentiewoningen is de rechtbank van oordeel dat de omstandigheid dat deze casco zijn verkocht hen niet ongeschikt maakt voor de waardebepaling, mits verweerder met de verschillen die daaruit voortvloeien voldoende rekening houdt. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
6.7.
Eiseres beroept zich er nog op dat de taxatiematrix geen inzage geeft in de wijze waarop verweerder rekening heeft gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdata en de waardepeildatum. Op de zitting heeft verweerder verklaard dat is geïndexeerd volgens de gegevens van de Waarderingskamer voor rijwoningen en appartementen in [woonplaats]. Verweerder is voor de gecorrigeerde verkoopprijs uitgegaan van het indexeringspercentage van de Waarderingskamer en de verkoopprijs op de verkoopdatum. De rechtbank stelt vast dat eiseres tegenover deze wijze van indexeren geen andere gegevens of indexeringscijfers heeft gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van onjuiste indexering van de verkoopcijfers is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd om
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.