Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3945
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Vijfheerenlanden, verweerder
(gemachtigde: J.A. Ruitenburg).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 280.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 26 januari 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door de heer R. Keeris, taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1958 gebouwde vrijstaande woning met een berging en een garage en een overkapping. De woning heeft een inhoud van 255 m3 en is gelegen op een perceel van 695 m2.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 235.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om de waarde van de woning aannemelijk te maken. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd mede in de beschouwing betrekken.
3. Als onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Eiseres heeft op de zitting bezwaar gemaakt tegen de inzichtelijkheid, de analyse van de verkopen en de bepaling van de waarde van de woning aan de hand van deze matrix. Tussen partijen is niet in geschil dat de gehanteerde referentieobjecten geschikt zijn om de waarde mee te bepalen.
4. De rechtbank heeft op de zitting met partijen deze taxatiematrix besproken. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de taxatiematrix onvoldoende inzichtelijk is wijst eiseres op de niet aannemelijke woningwaarde van € 64,- per kubieke meter van [adres 2]. Eiseres stelt dat deze waarde het gevolg is van een onjuiste grondstaffel door verweerder. De waarde van de woning moet daarom lager worden vastgesteld.
5. De rechtbank deelt de verwondering van eiseres over de geanalyseerde lage woningwaarde van € 64,- van het referentieobject [adres 2]. De rechtbank verbindt daar echter een andere conclusie aan dan eiseres. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in de taxatiematrix alle drie de referenties zijn geanalyseerd met dezelfde grondstaffel, waarbij correcties zijn toegepast voor de verschillen in ligging. [adres 2] ligt beter dan de woning van eiseres, daarom is de kavelwaarde van deze referentie met 30% verhoogd. Dat heeft geleid tot de lage waarde voor de opstal. Daarbij heeft verweerder bevestigd dat steeds van dezelfde grondstaffel is uitgegaan. Met deze toelichting heeft verweerder zijn werkwijze uitgelegd en inzichtelijk gemaakt hoe de drie referenties zijn geanalyseerd. Eiseres heeft gesteld dat uit de analyse van de referentie [adres 2] blijkt dat de gehanteerde grondstaffel niet juist kan zijn. De rechtbank volgt eiseres niet in zijn conclusie omdat de hoge grondwaarde van referentie [adres 2] ook wordt veroorzaakt door de verhoging van de grondwaarde vanwege de betere ligging. Eiseres heeft, los van de uitwerking in de analyse van dit referentieobject, geen andere of nadere motivering gegeven waarom de grondstaffel onjuist zou zijn. Ook als ervan uit wordt gegaan dat de analyse gebreken heeft op het punt van de kavelstaffel en de waarde van de kavel, dan laat de matrix ook zien dat de waarde van de woning ook relatief laag is berekend. De beschikte waarde van de woning ligt verder in lijn met de verkoopprijs van [adres 2], in aanmerking genomen de verschillen in grootte, kwaliteit, kavel, bijgebouwen en ligging. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde heeft kunnen bepalen op basis van de analyse van de drie referentieobjecten. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type waarvan voldoende actuele marktgegevens beschikbaar zijn. In verweerders taxatiematrix zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, kwaliteit, onderhoud en inhoud van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag ongewijzigd blijven gelden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2021.
De griffier is verhinderd deze uitspraakte ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.