Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1536, 20/1538, 20/1539, 20/1540, 20/1542 en 20/1543
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij samengestelde beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woningen van eiser te [woonplaats] voor het belastingjaar 2019 als volgt vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
[adres 1]
€ 209.000
[adres 2]
€ 336.000
[adres 3]
€ 225.000
[adres 4]
€ 195.000
[adres 5]
€ 336.000,-
[adres 6]
€ 156.000,-
[adres 7]
€ 452.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 maart 2020 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres deels gegrond verklaard en de waarde van de woning [adres 1] voor het belastingjaar 2018 ongewijzigd gelaten naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en voor de andere woningen als volgt vastgesteld:
[adres 2]
€ 248.000,-
[adres 3]
€ 210.000,-
[adres 4]
€ 179.000,-
[adres 5]
€ 248.000,-
[adres 6]
€ 137.000,-
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en voor alle bestreden woningen een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2021 via Skype for Business. Eiser is verschenen, Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiser heeft beroep ingesteld als volgt;
UTR 20/1538 [adres 2]
De woning is een 1934 gebouwde bovenwoning in de wijk [locatie 1] te [plaats] . De woning heeft een vloeroppervlak van circa 120 m2. Eiser bepleit een lagere waarde van € 242.100,- . Verweerder handhaaft in beroep de door hem in bezwaar bepaalde waarde van
€ 248.000,-.
UTR 20/1539 [adres 3]
De woning is een 1940 gebouwde benedenwoning in de wijk [locatie 1] te [plaats] . De woning heeft een vloeroppervlak van circa 60 m2. Eiser bepleit een lagere waarde van € 189.000,- . Verweerder handhaaft in beroep de door hem in bezwaar bepaalde waarde van
€ 210.000,-.
UTR 20/1542 [adres 5]
De woning is een 1934 gebouwde bovenwoning in de wijk [locatie 1] te [plaats] . De woning heeft een vloeroppervlak van circa 120 m2. Eiser bepleit een lagere waarde van € 242.100,- . Verweerder handhaaft in beroep de door hem in bezwaar bepaalde waarde van
€ 248.000,-.
UTR 20/1540 [adres 4]
De woning is een 1926 gebouwde bovenwoning in de wijk [locatie 2] te [plaats] . De woning heeft een vloeroppervlak van circa 60 m2. Eiser bepleit een lagere waarde van € 141,650,- . Verweerder handhaaft in beroep de door hem in bezwaar bepaalde waarde van
€ 179.000,-.
UTR 20/1543 [adres 6]
De woning is een 1926 gebouwde benedenwoning in de wijk [locatie 2] te [plaats] . De woning heeft een vloeroppervlak van circa 46 m2. Eiser bepleit een lagere waarde van € 97.240,- . Verweerder handhaaft in beroep de door hem in bezwaar bepaalde waarde van
€ 137.000,-.
[adres 7]
De woning is een 1926 gebouwde tussenwoning in de wijk [locatie 2] te [plaats] . De woning heeft een vloeroppervlak van circa 145 m2. Eiser bepleit een lagere waarde van € 342.260,- .
Toetsingskader
2. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel dient verweerder inzichtelijk te maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Beoordeling door de rechtbank
Ten aanzien van het horen
3. Eiser voert als eerste aan dat het bestreden besluit op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Eiser is door verweerder onvoldoende in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven op zijn standpunten. Er heeft geen hoorzitting plaatsgevonden. Verweerder heeft slechts twee keer onaangekondigd telefonisch contact met eiser gezocht. Hierdoor was hij niet in staat de vragen en de toelichting van de taxateur te begrijpen en te weerspreken.
4. De rechtbank is het niet met eiser eens dat het oordeel onzorgvuldig tot stand is gekomen. Telefonisch horen door verweerder is toegestaan. Verweerder heeft onbetwist toegelicht dat aan eiser gevraagd is of het uitkwam om telefonisch te worden gehoord of dat een andere afspraak moest worden gepland, maar kennelijk kon eiser worden gehoord. Vast staat en niet is betwist dat eiser telefonisch is gehoord. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat dit niet betekent dat eiser in zijn belangen is geschaad. Eiser voert weliswaar aan dat hij tijdens een hoorzitting zijn bezwaren meer uiteen had kunnen zetten en dat dit hem nu is onthouden, maar is in zijn bezwaarschrift en in de meegestuurde stukken uitgebreid op zijn standpunten ingegaan. Het is de rechtbank niet gebleken dat eiser nog iets zou hebben aangevoerd, anders dan wat al bekend was, zodat een nadere hoorzitting niets meer aan de beoordeling zou hebben toegevoegd. De beroepsgrond slaagt niet.
Ten aanzien van de beslistermijn
5. Eiser voert ten tweede aan dat verweerder de beslistermijn in bezwaar heeft overschreden. Hij stelt dat hij de beslissing op bezwaar uiterlijk op 12 februari 202 had moeten ontvangen. Echter de beslissing op bezwaar is pas op 7 maart 2020 door verweerder verzonden. Met dit nadere uitstel had hij niet ingestemd. Verweerder betwist dat de beslistermijn is overschreden, omdat het bestreden besluit met dagtekening 3 maart 2020 was genomen en verweerder de ingebrekestelling van eiser nadien op 4 maart 2020 heeft ontvangen.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de uitspraak op bezwaar inderdaad te laat heeft genomen. Dit kan echter geen reden zijn om de uitspraak op bezwaar te vernietigen. Wel kan verweerder onder omstandigheden wegens overschrijding van de beslistermijn dwangsommen verschuldigd zijn, maar eiser heeft de rechtbank niet verzocht om dit vast te stellen. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Ten aanzien van het nalaten te beslissen
7. Ten derde voert eiser aan dat verweerder heeft verzuimd om op het bezwaar tegen de waarde vaststelling van de woning aan de [adres 7] te beslissen. Dat dit mogelijk door een verschrijving van eiser is veroorzaakt, had verweerder er gelet op de inhoudelijke behandeling en conclusie in het bezwaarschrift niet van hoeven te weerhouden om te begrijpen dat het bezwaar zag op nummer [adres 7] en hierop te beslissen.
8. Met eiser constateert de rechtbank dat verweerder pas in beroep op het bezwaar tegen de waardevaststelling van de woning aan de [adres 7] heeft beslist en de waarde heeft verlaagd van € 452.000,- naar € 360.000,-. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar geen volledige heroverweging als bedoeld in artikel 7:11 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) inhoudt. Dit is door de aanvulling in beroep pas hersteld. Op grond hiervan zal de rechtbank het beroep voor zover dat ziet op de woning [adres 7] gegrond verklaren en de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen. Wel zal de rechtbank in de beoordeling verweerders standpunt over de waarde van de [adres 7] betrekken.
5. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de waarde van de woning aan de [adres 7] voor het belastingjaar 2020 wordt vastgesteld op € 360.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en te bepalen dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd.
Ten aanzien van de door verweerder vastgestelde WOZ-waardes
9. De rechtbank zal hierna beoordelen of verweerder de waarde van de woning aan de [adres 7] en de waarde van de woningen in de overige beroepen met de zaaknummers UTR 20/1536, 20/1538, 20/1539, 20/1540, 20/1542 en 20/1543 niet te hoog heeft vastgesteld.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in beroep per woning een taxatiematrix overgelegd. In iedere matrix is de te waarderen woning vergeleken met drie referentiewoningen, die rond de waardepeildatum van 1 januari 2019 zijn verkocht en van een vergelijkbaar type en bouwjaar zijn met een eveneens vergelijkbaar vloeroppervlak.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verschillende taxatierapporten en de toelichting die op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatierapporten maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de te taxeren woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, maar ook met typewoning, ligging, kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiser nog heeft aangevoerd leidt niet tot een andere conclusie.
T.a.v. [adres 3] (UTR 10/1539)
12. Eiser heeft ter zitting betoogd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens eiser is verweerder voor eisers woning uitgegaan van een onjuiste kwalificatie van de onderhoudstoestand van de woning en heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de ongunstige ligging van de woning en is onterecht rekening gehouden met een tuintje. Verweerder heeft hierover opgemerkt dat voor de woning is uitgegaan van een matige staat van onderhoud, dat geen rekening is gehouden met een tuintje en dat de woning de laagste prijs per vierkante meter heeft. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
T.a.v. [adres 6] (UTR 20/1543), [adres 4] (UTR 20/1540), [adres 7] .
13. Eiser heeft ter zitting betoogd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Alle woningen zijn onderdeel van een monumentale stadboerderij en daar is geen goede vergelijking voor te vinden. Daarbij geldt voor alle drie de woningen dat zij gelegen zijn in een niet zo goede buurt en in de buurt van een drukke rotonde. Vooral die rotonde geeft enorm veel geluidsoverlast en dat heeft een waardedrukkend effect dat door verweerder volgens eiser onvoldoende is onderkend. Deze beroepsgrond slaagt niet. Hierna zal de rechtbank uitleggen waarom zij dat vindt.
14. Met betrekking tot de klacht van eiser dat de ligging van de referentiepanden niet gelijkwaardig is, overweegt de rechtbank dat in de taxatiematrixen en ter zitting door verweerder uitdrukkelijk is ingegaan op de ligging van de referentiepanden ten opzichte van de voormalige stadsboerderij en aannemelijk is gemaakt dat met die ligging voldoende rekening is gehouden. De ligging in de wijk [locatie 3] en aan een drukke rotonde kan de woning minder aantrekkelijk maken, maar daar staat tegenover dat de woning zelf wel een bijzondere uitstraling heeft. Verder hebben ook de andere referenties te maken met verkeersoverlast.
15. Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger zijn dan de economische waarde op de waardepeildatum.
Conclusie
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met de taxatiematrixen en de daarop ter zitting en in het verweerschrift gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat hij de waarde voor de woningen in de beroepen met de nummers UTR 20/1536, 20/1538, 20/1539, 20/1540, 20/1542 en 20/1543 en ten aanzien van de [adres 7] niet te hoog heeft vastgesteld.
17. De rechtbank is niet gebleken van proceskosten, die op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking komen.
18. Omdat het beroep ten aanzien van de [adres 7] gegrond is zal de rechtbank verweerder opdragen om aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover dat ziet op UTR 20/1536, 20/1538, 20/1539, 20/1540, 20/1542 en 20/1543 ongegrond;
- verklaart het beroep voor zover dat ziet op de [adres 7] (zonder zaaksnummer) gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die ziet op [adres 7] ;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres 7] voor het belastingjaar 2020 vast op € 360.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is uitgesproken op 8 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.