Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3697
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffman).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 549.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 mei 2021 via een Skype-verbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1988 gebouwde rij drive-in-woning met een inpandige garage
van 24 m3. De woning heeft een inhoud van ongeveer 530 m3 en de grond bij de woning omvat 153 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. In bezwaar heeft hij een waarde van € 480.000,- bepleit. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Staat van referentiewoning [adres 2]
7. Eiser heeft in het beroepschrift aangevoerd dat de referentiewoning [adres 2] niet is verkocht met een originele keuken maar met een zeer luxe uitgevoerde keuken. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat deze referentiewoning anders dan in het verweerschrift wordt vermeld, inderdaad is verkocht met een moderne keuken en badkamer en dat het voorzieningenniveau van deze woning daarom is verhoogd naar 4. Naar aanleiding van deze toelichting heeft eiser deze beroepsgrond op de zitting ingetrokken, zodat de rechtbank deze beroepsgrond niet verder zal bespreken.
Inkijk
8. Eiser voert aan dat zijn woning volstrekt anders ligt ten opzichte van de woning aan het [adres 3] dan de andere huizen op het [locatie 1] en de woningen aan het [locatie 2] , waaronder [adres 4] Alleen zijn woning grenst zodanig aan de woning aan het [adres 3] dat sprake is van een voor hem negatieve situatie waarbij de bewoners van [adres 3] op diverse locaties inkijk in zijn woning hebben.
9. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het aspect van inkijk al voldoende is verdisconteerd in het verkoopcijfer van de meegenomen referentiewoning aan het [adres 4] Deze woning met een inhoud van 400 m3 en een grondoppervlakte van 116 m2 is op 16 mei 2018 voor € 442.500,- verkocht en grenst net als de woning van eiser aan de woning aan het [adres 3] . [adres 4] heeft volgens de taxateur ook last van inkijk, namelijk vanaf het dakterras op de eerste verdieping van [adres 3] in de tuin van [adres 4] Bij de analyse van het verkoopcijfer van [adres 4] is niet gebleken dat inkijk een waardedrukkende factor is op deze locatie. Daarom kan de beschreven situatie niet aangemerkt worden als een ongunstige ligging die een waardedrukkende factor oplevert.
10. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen. Eiser heeft zijn standpunt niet nader met objectieve gegevens onderbouwd. In het door eiser in bezwaar overgelegde taxatierapport komt het gestelde waardedrukkend effect als gevolg van de ligging niet aan de orde. Voor zover de woning van Wink qua inkijk niet helemaal vergelijkbaar is met de woning [adres 4] , constateert de rechtbank dat de taxateur voor de woning van eiser met € 743,- een fors lagere prijs per m3 heeft vastgesteld dan voor de referentiewoning [adres 5] met € 902,- per m3 en de andere twee referentiewoningen met € 873,- en
€ 807,- per m3. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning.
Conclusie
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat