Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3563
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: K. el Housni).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 592.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 mei 2021 via een Skype-verbinding. Eiseres is niet verschenen en heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1931 gebouwde twee-onder-één-kap-woning met een aanbouw met een inhoud van 87 m3, een aanbouw met een inhoud van 90 m3, een carport met een oppervlakte van 18 m2, een dakkapel en een in 2015 gebouwde vrijstaande schuur met een inhoud van 36 m3 die wordt gebruikt als Bed & Breakfast. De woning heeft een inhoud van ongeveer 230 m3 en ligt op een kavel van 542 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk primair € 509.000,- en subsidiair € 538.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank betrekt daarbij dat de gemiddelde prijs per eenheid van de woning met € 967,12 lager ligt dan de gemiddelde prijs per eenheid van de drie referentiewoningen in de matrix: € 1.204,-.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ligging
7. Eiseres voert aan dat verweerder de ligging van de woning te hoog heeft gewaardeerd met als kwalificatie een 3. Dit had als 2 moeten worden gekwalificeerd. Anders dan referentiewoning [adres 2] ligt de woning niet aan het water. Er ligt een strook voor de woning waar veel persoons- en verkeersbewegingen zijn in verband met de jachthaven die achter de woning ligt. Dit leidt tot geluidsoverlast. Verder heeft eiseres vanuit de woning geen uitzicht en heeft zij geen toegang tot haar boot in het water.
8. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woning in een mooie omgeving ligt en dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening is gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en referentiewoning [adres 2] . Het enige verschil tussen de woning en deze referentiewoning is dat de jachthaven aan de achterzijde van de woning ligt. De referentiewoning en de woning hebben wel exact hetzelfde uitzicht. Verweerder heeft verder op een luchtfoto aangetoond dat eiseres toegang tot het water en haar boot heeft. De ligging van de referentiewoning is gewaardeerd op 4. De ligging van de woning is op 3 gewaardeerd in verband met de bedrijvigheid van de jachthaven. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen. Eiseres heeft zijn standpunt dat de ligging lager moet worden gewaardeerd niet nader met objectieve gegevens onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning.
Conclusie
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat