Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/643
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: Z. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I. Beek)
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 203.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatierapport overgelegd. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatierapport en -matrix.
De rechtbank heeft in haar uitspraak van 29 november 2019 met zaaknummer 19/2927 het beroep niet-ontvankelijk verklaard wegens het ontbreken van procesbelang. Eiser heeft daartegen hoger beroep ingesteld. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar uitspraak van 9 juni 2020 met zaaknummer 20/00082 het hoger beroep gegrond verklaard. De uitspraak van de rechtbank is vernietigd en de zaak is terugverwezen. De rechtbank had het beroep namelijk niet-ontvankelijk mogen verklaren. Eiser is huurder en heeft daarom een belang bij de vastgestelde waarde van de woning.
Vervolgens is de zaak inhoudelijk behandeld op een Skype-zitting van 3 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 1983 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte
van 131 m2 en een bruto-inhoud van 255 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 184.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de
door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende vier, in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op
10 augustus 2018 voor € 229.000,-, [adres 3] , verkocht op 22 maart 2018 voor
€ 219.000,-, [adres 4] , verkocht op 16 februari 2018 voor € 235.000,- en [adres 5] , verkocht op 8 maart 2017 voor € 220.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 203.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat verweerder niet aangeeft welke van de door hem aangedragen
referentieobjecten een derde verdieping hebben. De referentieobjecten van verweerder zijn volgens eiser weliswaar beter vergelijkbaar qua inhoud en oppervlakte dan de eerder gebruikte woningen, maar hebben een hogere waarde terwijl deze woningen minder inhoud hebben dan de referentieobjecten genoemd in het taxatierapport. Er zijn volgens eiser ook goed vergelijkbare referentieobjecten met meer inhoud die voor een lager bedrag zijn verkocht.
9. In het verweerschrift is vermeld dat de objecten [adres 6] en [adres 7] over een
derde verdieping beschikken. De overige twee referentieobjecten hebben net als de woning twee verdiepingen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat door te kijken naar de prijs per m2 rekening is gehouden met de grootte van de woning. De grootte is belangrijker dan de vraag hoe veel verdiepingen er zijn. De rechtbank kan dit volgen.
De beroepsgrond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op
welke wijze hij met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten rekening heeft gehouden. Verweerder heeft er volgens eiser geen rekening mee gehouden dat de woning een huurwoning is. De woning is ten onrechte met koopwoningen vergeleken. De referentieobjecten [adres 4] en [adres 8] zijn niet bruikbaar voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. Het referentieobject [adres 2] is daartoe wel bruikbaar, maar het is voor eiser onduidelijk in welke staat deze woning zich bevindt. Verder is dat object volgens eiser goed onderhouden, heeft het een ander uitzicht en een moderne keuken vergeleken met de woning.
11. De rechtbank stelt vast dat [adres 8] door verweerder in de beroepsfase niet als
referentieobject in de taxatiematrix is opgenomen. De rechtbank ziet verder geen aanleiding te twijfelen aan het standpunt van verweerder dat alle objecten voormalig sociale huurwoningen zijn en daarom goed zijn te vergelijken. Aangezien de woning een sociale huurwoning betreft, gaat verweerder standaard uit van een benedengemiddelde score op de onderdelen kwaliteit en voorzieningen. Eiser heeft dit naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd betwist. Verder oordeelt de rechtbank dat verweerder in het verweerschrift en met de taxatiematrix heeft onderbouwd in welke staat deze referentieobjecten zich bevinden en waarom het goed vergelijkbare objecten zijn. Verweerder geeft hierover namelijk het volgende aan. [adres 4] heeft een bruto-inhoud van 250 m3. Na de koop in 2013 is het nodige aan het object verbeterd, maar niet met hoogwaardige materialen. Ten tijde van de verkoop betrof de woning over het algemeen een nette en gemiddelde woning, waarbij de badkamer nog wel in de originele staat bevond. [adres 2] heeft aan de voorzijde zicht op het water, is van hetzelfde type als de woning en verkeerde ten tijde van de verkoop in een gemiddelde toestand.
De beroepsgrond slaagt niet.
12. Verder voert eiser aan dat verweerder ten onrechte geen inpandige opname heeft gedaan
en niet heeft kunnen uitgaan van de informatiebeschikking van 3 mei 2019.
13. De rechtbank stelt voorop dat verweerder niet gehouden is om een woning inpandig op
te nemen. Verder heeft verweerder toegelicht dat hij naar aanleiding van een informatieverzoek van 4 april 2019 op 3 mei 2019 een informatiebeschikking heeft genomen, die op 14 juni 2019 definitief is geworden. Verweerder heeft geen taxatierapport van eiser ontvangen, maar daarvan pas in beroep kennis kunnen nemen. Het taxatierapport geeft volgens verweerder overigens geen antwoord op de in de informatiebeschikking gestelde vragen en toont ook niet overtuigend aan dat de toestand van de woning anders is dan waarvan hij bij de waardering is uitgegaan. De rechtbank ziet geen aanleiding deze uitleg voor onjuist te houden. Bij de waardebepaling heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening mee gehouden dat het een sociale huurwoning betreft, waarbij verweerder heeft opgemerkt dat de woningcorporatie regulier onderhoud pleegt.
De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser heeft ook nog verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële
schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
15. Gelet op het verzoek is de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het
onderzoek aangemerkt als derde-belanghebbende. Gelet op de Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014 (nr. 436935) heeft de rechtbank geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
16. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge
Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252). Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Ook hier kunnen bijzondere omstandigheden reden zijn om daarvan af te wijken, bijvoorbeeld als sprake is van een ingewikkelde zaak of van een zeer gering financieel belang. Uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding is een tarief van
€ 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond. Bij de toekenning van de schadevergoeding moet de rechtbank beoordelen in hoeverre de overschrijding van de redelijke termijn is toe te rekenen aan verweerder respectievelijk aan de rechtbank. De schadevergoeding moet vervolgens naar evenredigheid ten laste van verweerder respectievelijk de Staat worden uitgesproken. De regel die daarbij geldt is dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt.
17. In dit geval is het geschil geëindigd met deze uitspraak van de rechtbank van
1 juli 2021. Er zijn, naar boven afgerond, 28 maanden verstreken sinds de indiening van het bezwaarschrift (29 maart 2019). De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dus, naar boven afgerond, 4 maanden. Dat betekent dat eiser recht heeft op een immateriële schadevergoeding, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Naar het oordeel van de rechtbank is in deze zaak hiervan sprake. Eiser is huurder van de woning. Niet gesteld is dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning onderdeel uitmaakt van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersheffingen. De rechtbank concludeert dat niet uit de WOZ-beschikking voortvloeit dat een wijziging van de WOZ-waarde leidt, dan wel kan leiden, tot een lagere gebruikersheffing. Ook anderszins is dit niet gebleken. Het financiële belang van eiser bij deze procedure moet dan ook nihil worden geacht. In die situatie bestaat geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure spanning en frustratie bij eiser heeft veroorzaakt en kan worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank wijst in dit verband op de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1361). De rechtbank wijst het verzoek tot toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn daarom af.
18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.