ECLI:NL:RBMNE:2021:3171

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9224316 UV EXPL 21-81 LT/4405

Kort geding vonnis van 16 juli 2021

inzake

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiser sub 2]en
[eiseres sub 2],

3.
[eiser sub 3.1]en
[eiser sub 3.2],

4.
[eiser sub 4] ,

5.
[eiser sub 5] ,

6.
[eiser sub 6]en
[eiseres sub 6] ,

7.
[eiser sub 7]en
[eiseres sub 7] ,

8.
[eiser sub 8]en
[eiseres sub 8] ,

9.
[eiser sub 9]en
[eiseres sub 9] ,

10.
[eiseres sub 10] ,

11.
[eiser sub 11] ,

12.
[eiser sub 12] ,

13.
[eiser sub 13] ,

14.
[eiseres sub 14] ,

15.
[eiser sub 15] ,

16.
[eiser sub 16] ,

17.
[eiseres sub 17] ,

18.
[eiser sub 18] ,

19.
[eiseres sub 19] ,

20.
[eiser sub 20] ,

21.
[eiseres sub 21.1]en
[eiseres sub 21.2] ,

allen wonend in [woonplaats] ,

verder ook gezamenlijk te noemen: de huurders,

eisende partijen,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian,

tegen:

de stichting

Stichting Bo-Ex '91,

gevestigd in Utrecht,

verder ook te noemen: Bo‑Ex,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. D. Pranjic.

1.De procedure

1.1.

De huurders hebben Bo‑Ex op 22 mei 2021 gedagvaard in kort geding. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de rechtbank een ‘conclusie van antwoord in kort geding’ met producties ontvangen van Bo‑Ex. Ook heeft de rechtbank voorafgaand aan de mondelinge behandeling een akte van wijziging eis en een aantal aanvullende producties van de huurders ontvangen.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 juni 2021. Tijdens deze mondeling behandeling hebben de gemachtigden van partijen een pleitnota voorgedragen en is de zaak met partijen en hun gemachtigden besproken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van deze zitting. De zaak is vervolgens tot 30 juni 2021 aangehouden om te bezien of partijen samen tot een schikking konden komen. Partijen hebben de voorzieningenrechter op 30 juni 2021 laten weten dat zij (nog) geen schikking hebben bereikt. De voorzieningenrechter heeft vervolgens besloten dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2.De feiten

2.1.

De huurders huren allemaal een appartement van Bo‑Ex in een appartementencomplex aan de [straat] in [woonplaats] . Het appartementencomplex is gebouwd in 1969 en heeft 116 appartementen. Het gehele appartementencomplex is in eigendom van Bo‑Ex.

2.2.

De huurders zijn zeer ontevreden over de staat van het appartementencomplex. In 2020 hebben zij een brandbrief gestuurd naar Bo‑Ex en de Utrechtse gemeenteraad, waarin zij kenbaar hebben gemaakt dat volgens hen al jaren sprake is van ernstige gebreken aan hun appartementen en de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex.

2.3.

Bo‑Ex heeft naar aanleiding hiervan in februari 2021 aan alle huurders van het appartementencomplex gevraagd om hun klachten aan Bo‑Ex kenbaar te maken via de door Bo‑Ex verstrekte klachtenformulieren. Bo‑Ex heeft vervolgens verschillende herstelwerkzaamheden verricht in de appartementen. De huurders zijn echter nog steeds erg ontevreden over de staat van hun appartementen en het appartementencomplex in het geheel.

2.4.

De huurders hebben allen afzonderlijk een klachtenrapportage opgesteld, waarin zij hun klachten uiteen hebben gezet.

3.De feiten

3.1.

De huurders vorderen na eiswijziging (samengevat) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van Bo‑Ex:

om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis alle door de huurders naar voren gebrachte klachten deugdelijk en behoorlijk te herstellen;

om gedurende de periode van 1 juni 2021 tot de datum dat alle onder a genoemde klachten per huurder deugdelijk en behoorlijk zijn verholpen, bij wege van voorziening een korting op de huurprijs toe te passen van 40% van de laatst betaalde huurprijs;

in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.

3.2.

De huurders leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat al jarenlang sprake is van ernstige gebreken aan de door hen gehuurde appartementen en de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex. Volgens de huurders leiden deze gebreken tot een zodanige vermindering van hun huurgenot dat zij recht hebben op een evenredige vermindering van de huurprijs, totdat Bo‑Ex al deze gebreken heeft hersteld. De huurders stellen voorts dat zij een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, omdat zij moeten wonen in een krot, wat hun gezondheid en woongenot ernstig schaadt.

3.3.

Bo‑Ex heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de voorzieningenrechter de vorderingen zal afwijzen en de huurders zal veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Toetsingskader in kort geding

4.1.

In dit kort geding moet op basis van wat partijen hebben gesteld en de stukken die zij hebben overgelegd, worden beoordeeld of een corresponderende vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om hierop vooruit te lopen door het treffen van een voorziening als gevorderd. Als dit zo is en de eisende partijen een voldoende spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorziening, dan kan de vordering worden toegewezen. Gelet op het voorlopig karakter van een kort geding past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.

Het oordeel van de voorzieningenrechter

4.2.

De vorderingen van de huurders worden afgewezen. Dit wordt hieronder toegelicht.

Geklaagd?

4.3.

De voorzieningenrechter stelt het volgende voorop.

4.4.

De huurders stellen zich op het standpunt dat de door hen in deze procedure gestelde gebreken al jaren spelen én dat zij hier meermaals over hebben geklaagd bij Bo‑Ex. Volgens de huurders gaat Bo‑Ex haar verantwoordelijkheden echter steeds uit de weg en biedt zij geen oplossingen voor hun klachten. Daarom voelen de huurders zich nu genoodzaakt om dit kort geding te starten, zo stellen zij. Bo‑Ex betwist de door de huurders gestelde gang van zaken. Bo‑Ex voert aan dat zij altijd op ingediende klachten heeft gereageerd en verwijst daarvoor naar de door haar overgelegde klachtendossiers van de huurders. Volgens Bo‑Ex is een groot deel van de klachten die in deze procedure aan de orde worden gesteld, nooit eerder bij Bo‑Ex gemeld. Bo‑Ex heeft daarom niet de kans gehad deze problemen te onderzoeken en zo nodig te verhelpen.

4.5.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Dat in al die jaren dat de door de huurders in dit kort geding gestelde gebreken volgens hen spelen, specifiek over deze gebreken is geklaagd bij Bo‑Ex, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld. Daarvoor hebben de huurders zelf geen bewijs overgelegd. Bo‑Ex heeft wel documenten in het geding gebracht, waarin per (eisende) huurder een overzicht is gevoegd, waaruit blijkt wanneer en over welke onderwerpen er door de huurders klachten zijn ingediend. Hoewel hieruit wel blijkt dat enkele huurders in het verleden incidenteel hebben geklaagd over schimmel, komt uit deze overzichten niet het beeld naar voren dat al jarenlang structureel door de huurders over vocht-/schimmelproblematiek is geklaagd bij Bo‑Ex. Voor zover de voorzieningenrechter kan vaststellen, hebben de huurders pas in de klachtenformulieren van februari 2021 specifieke klachten ingediend bij Bo‑Ex. Bo‑Ex heeft deze klachtenformulieren zelf in het geding gebracht. Dat Bo‑Ex naar aanleiding hiervan verschillende werkzaamheden heeft verricht in de appartementen, is niet in geschil. De huurders stellen dat deze werkzaamheden niet afdoende waren en dat hun klachten niet verholpen zijn. De voorzieningenrechter stelt echter vast dat een groot deel van de klachten die de huurders in deze procedure naar voren brengen, niet zijn vermeld op de door hen ingevulde klachtenformulieren. Dat Bo‑Ex voor aanvang van deze procedure (laat staan al jaren) op de hoogte was van alle klachten en dat zij alleen onder de druk van een gerechtelijke procedure kan worden bewogen om deze klachten van de huurders te verhelpen, kan dan ook niet zonder meer worden aangenomen.

Gebrek in de zin van de wet

4.6.

Voor een toewijzing van de vorderingen van de huurders moet voorts voldoende aannemelijk zijn dat sprake is van gebreken in de zin van de wet. Volgens artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4.7.

Het is dan ook van belang dat op basis van de informatie die partijen in deze procedure hebben verstrekt, in voldoende mate kan worden vastgesteld dat sprake is van een genotsbeperkende omstandigheid én dat deze genotsbeperkende omstandigheid niet aan de huurders zelf toe te rekenen is. De oorzaak moet dus ook voldoende duidelijk zijn.

Algemene klachten

4.8.

Er zijn een aantal algemene klachten die de huurders allemaal hebben. Volgens hen maken deze klachten dat sprake is van gebreken in de zin van de wet. Hiervan vorderen zij allemaal herstel.

Kozijnen en ventilatie

4.9.

Om te beginnen stellen de huurders dat de kozijnen van hun appartementen zodanig doorgerot zijn, dat deze vocht en tocht doorlaten. Het gevolg hiervan is volgens de huurders condensatie, doorslaand en optrekkend vocht én ernstige schimmelvorming in hun appartementen. Verder stellen de huurders dat het (mede) door de doorgerotte kozijnen lastig is om hun appartementen op een leefbare temperatuur te krijgen en te houden. De huurders vorderen daarom herstel (lees: vervanging) van de kozijnen van de appartementen. De problemen die zij ondervinden hebben volgens de huurders ook te maken met de wijze waarop het appartementencomplex in 1969 gebouwd is, namelijk onder meer zonder een deugdelijk ventilatiesysteem. Volgens de huurders draagt dit bij aan de vocht-, tocht- en schimmelproblematiek in de appartementen. De huurders vorderen herstel van het ventilatiesysteem in de appartementen, in die zin dat de toe- en afvoer van (verse) lucht in lijn wordt gebracht met het Bouwbesluit van 2012. De huurders hebben ter onderbouwing van hun stellingen een deskundigenrapport overgelegd.

4.10.

Bo‑Ex betwist dat de kozijnen zo verrot zijn dat zij vocht en tocht doorlaten. Bo‑Ex voert hiertoe aan dat zij de appartementen in februari/maart 2021 nog heeft geïnspecteerd in verband met de klachtenformulieren die zij heeft ontvangen van de huurders en dat zij een dergelijke slechte staat van de kozijnen tijdens deze inspecties (evenals tijdens eerdere inspecties van de appartementen) niet heeft vastgesteld. Volgens Bo‑Ex zijn de kozijnen weliswaar hier en daar beschadigd, afgebladderd en aangetast met houtrot, maar zijn ze technisch gezien niet in zodanig slechte staat dat hierdoor vocht en tocht de appartementen binnen komt. Daar waar sprake was van houtrot, heeft Bo‑Ex dat bovendien al opgelost. Bo‑Ex voert voorts aan dat de huurders ophoping van vocht (bij onder meer de kozijnen) door condens, onterecht aanzien voor lekkages.

4.11.

Dat de huurders last hebben van vocht en schimmelvorming komt volgens Bo‑Ex doordat de huurders hun appartementen niet goed of onvoldoende ventileren, in combinatie met de (overmatige) productie van leefvocht (dat onder meer ontstaat door douchen, koken en de was binnen laten drogen). Bo‑Ex heeft er in dit kader op gewezen dat sommige huurders met een groot gezin in een relatief klein appartement wonen. Bo‑Ex betwist daarbij dat het huidige ventilatiesysteem ondeugdelijk is. Bo‑Ex voert aan dat het huidig natuurlijke ventilatiesysteem wel degelijk toereikend is, maar dat de huurders het niet op de juiste wijze gebruiken. Bo‑Ex heeft hierbij kenbaar gemaakt dat zij bij huisbezoeken bij de huurders, meermaals heeft geconstateerd dat verschillende huurders het ventilatiesysteem niet (juist) benutten. Volgens Bo‑Ex staan de ventilatieroosters vaak dicht, worden de roosters niet goed schoongehouden door de huurders en hangen er soms dikke gordijnen of zelfs doeken voor de ramen die de ventilatie in de appartementen belemmeren. Bo‑Ex betwist verder dat de appartementen niet goed op temperatuur zijn te krijgen en/of houden door de staat van de kozijnen. Volgens Bo‑Ex kan dit probleem te wijten zijn aan meubilair of gordijnen van de huurders die de verwarmingselementen in de appartementen blokkeren, waardoor zij niet goed hun werk kunnen doen en/of aan het ontbreken van tochtwerende strips bij de ramen (wat een kleine herstelling is die voor rekening van de huurders komt).

4.12.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt.

4.13.

Op dit moment kan onvoldoende worden vastgesteld of de kozijnen daadwerkelijk technisch gezien in een zodanig slechte staat verkeren dat zij vocht en tocht doorlaten. Evenmin kan in voldoende mate worden vastgesteld dat het ventilatiesysteem in de appartementen ondeugdelijk is. Bo‑Ex heeft duidelijk toegelicht dat de problemen die de huurders stellen te ondervinden door de staat van de kozijnen en het ventilatiesysteem, ook het gevolg kunnen zijn van het woongedrag van de huurders zelf. Uit de foto’s die de huurders hebben overgelegd, kan de oorzaak van de aangekaarte problemen niet zonder meer worden opgemaakt. De huurders hebben ter onderbouwing van hun stellingen kort voor de zitting nog een deskundigenrapport overgelegd. Uit dit deskundigenrapport volgt niet dat er in alle appartementen sprake is van (aan de binnenzijde) verrotte kozijnen. Alleen in huisnummer [nummer] wordt dat door de door de huurders ingeschakelde deskundige vermeld. Bo‑Ex heeft echter aangegeven dat zij in dat appartement diverse werkzaamheden heeft verricht, en dat de bewoners – voor zover Bo‑Ex bekend is – tevreden waren met de uitvoering daarvan. Mocht het zo zijn dat er inderdaad sprake is van houtrot in het kozijn, dan gaat de voorzieningenrechter er van uit dat Bo‑Ex dat zal verhelpen. Dat er in alle appartementen sprake is van dergelijke houtrot, blijkt echter niet uit het door de huurders overgelegde rapport, zodat dat ook niet is komen vast te staan.

4.14.

Verder overweegt de door de huurders ingeschakelde deskundige dat er in de appartementen onvoldoende ventilatiemogelijkheden zijn en dat de ventilatie mechanisch zou moeten worden uitgevoerd. Dat sluit aan op de stelling (ter zitting) van de huurders dat de problemen die de huurders ervaren inherent zijn aan de wijze waarop het appartementencomplex in 1969 gebouwd is. De voorzieningenrechter overweegt dat dat niet zonder meer kan worden aangenomen. Naar de huurders zelf stellen, spelen de problemen namelijk pas sinds een jaar of tien/vijftien. Er is geen enkele aanwijzing dat de problemen zich al sinds de bouw van het appartementencomplex hebben voorgedaan, terwijl dat wel in de rede had gelegen als de problemen zouden zijn veroorzaakt door de bouwwijze. Daar komt bij dat Bo‑Ex er op heeft gewezen dat er 116 appartementen in het gebouw zijn. Volgens Bo‑Ex heeft een minderheid van de bewoners klachten. Bo‑Ex heeft dit toegelicht door te stellen dat zij in februari 2021 actief aan alle bewoners heeft gevraagd of zij klachten hadden. Daartoe heeft Bo‑Ex een klachtenformulier opgesteld en aan alle bewoners doen toekomen. Daarop zijn 104 klachtenformulieren retour gestuurd. 15 bewoners gaven aan geen klachten te hebben. Van de overige 89 appartementen, waren er 13 voor Bo‑Ex onbereikbaar. Van de dan resterende 76 appartementen zijn de klachten in 62 appartementen volgens Bo‑Ex snel verholpen, en zijn er 14 nog in behandeling.

4.15.

Overigens is het rapport van de door de huurders ingeschakelde deskundige pas zeer kort voor de zitting aan Bo‑Ex ter beschikking gesteld. Bo‑Ex is ook niet aanwezig geweest tijdens de inspectie van het appartementencomplex door deze door de huurders ingeschakelde deskundige en zij heeft nog niet de gelegenheid gehad te toetsen wat er in het betreffende rapport staat.

4.16.

Dit betekent dat nader onderzoek en mogelijk bewijslevering nodig is om te bepalen of op deze punten sprake is van gebreken in de zin van de wet. Het is dan ook niet op voorhand zo aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure tot de conclusie zal komen dat daarvan sprake is dat de vorderingen van de huurders in dit kort geding toewijsbaar zijn.

Lekkages buitenschil woonruimte

4.17.

De huurders stellen verder dat sprake is van lekkages aan de buitenschil van de woonruimte, waardoor hemelwater op zichtbare en onzichtbare wijze de appartementen binnendringt. Zij vorderen dat Bo‑Ex dit herstelt. Bo‑Ex heeft echter betwist dat sprake is van lekkages en de huurders hebben geen stukken overgelegd waaruit het bestaan van deze lekkages kan worden opgemaakt. Daarom kan op dit moment onvoldoende worden vastgesteld dat deze genotsbeperkende omstandigheid aan de orde is.

Schilderwerk aan gevels

4.18.

De huurders klagen tevens over de staat van het schilderwerk aan de gevels en vorderen dat Bo‑Ex dit schilderwerk aan de buitenzijde hersteld.

4.19.

Uit de foto’s die de huurders hebben overgelegd, blijkt weliswaar dat het schilderwerk aan de buitenzijde van het complex op verschillende plekken erg afgebladderd is, maar dat maakt nog niet dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet. Hiervoor is meer nodig, in die zin dat door de staat van het schilderwerk problemen ontstaan in de door de huurders gehuurde appartementen. Dat dit het geval is, kan op dit moment echter onvoldoende worden vastgesteld.

Lekkages trappenhal

4.20.

De huurders stellen voorts dat vaak sprake is van lekkages in de trappenhal van het appartementencomplex. Zij vorderen herstel van deze lekkages.

4.21.

Bo‑Ex heeft erkend dat soms sprake is van lekkages in de trappenhal. Volgens Bo‑Ex zijn deze lekkages echter aan de huurders zelf toe te rekenen. Bo‑Ex heeft hiertoe aangevoerd dat de betreffende lekkages het gevolg zijn van verstoppingen van de goten op het dak, die ontstaan doordat huisvuil en kleding van de huurders in deze goten terechtkomt. Ter onderbouwing hiervan heeft zij foto’s overgelegd die zij tijdens een bezoek aan het appartementencomplex op 26 mei 2021 heeft gemaakt. Op deze foto’s is te zien dat er toen huisvuil en kleding op het dak lag. Bo‑Ex heeft daarnaast aangevoerd dat zij de lekkages in de trappenhal steeds verhelpt, zodra deze bij haar worden gemeld.

4.22.

Gelet op hetgeen Bo‑Ex heeft aangevoerd, is onvoldoende duidelijk of de lekkages al dan niet zijn toe te rekenen aan de huurders. Indien dit het geval is, kunnen de lekkages niet worden aangemerkt als een gebrek. De voorzieningenrechter beschikt op dit moment niet over stukken, waaruit de daadwerkelijke oorzaak van de lekkages kan worden opgemaakt. Dit kan nu dan ook onvoldoende worden vastgesteld.

Deuren trappenhal en beglazing in de gemeenschappelijke delen

4.23.

De huurders vorderen ook herstel van de deuren in de trappenhal, zodat deze kunnen worden afgesloten en de tussendeuren weer zelfsluitend worden. Daarnaast vorderen zij dat ten behoeve van de brandveiligheid, beglazing in de gemeenschappelijke delen wordt geplaatst die in overeenstemming is met geldende regelgeving.

4.24.

De voorzieningenrechter overweegt ten aanzien van deze punten als volgt. De huurders hebben in de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling niets concreets gesteld over problemen met de deuren en de beglazing in de gemeenschappelijke delen van het complex. Zij hebben bij akte van wijziging van eis herstel gevorderd van deze punten, zonder hier enige nadere toelichting op te geven. De huurders hebben dan ook onvoldoende gesteld om voorshands te oordelen dat op deze punten sprake is van een gebrek in de zin van de wet.

Lift

4.25.

De huurders stellen verder dat de lift in het appartementencomplex onveilig is. Zij vorderen daarom herstel van deze lift. Bo‑Ex betwist dat de lift onveilig is. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat de lift jaarlijks wordt gekeurd en heeft stukken overgelegd waaruit deze jaarlijkse keuring blijkt. De huurders hebben niet nader onderbouwd waarom de lift, ondanks deze jaarlijkse keuringen, toch onveilig is. Dat hier sprake is van een gebrek, is dan ook onvoldoende aannemelijk geworden.

Afsluitbare container voor vuilnis

4.26.

De huurders stellen nog dat er veel te weinig containerruimte is in het complex, waardoor zij genoodzaakt zijn om hun vuilnis naast de container te plaatsen. Dit leidt tot ongedierte. De huurders willen dat Bo‑Ex een afsluitbare container voor vuilnis plaatst die groot genoeg is voor het vuilnis van alle huurders van het appartementencomplex.

4.27.

Bo‑Ex betwist dat er te weinig containerruimte is voor het vuilnis van de huurders. Volgens Bo‑Ex raken deze containers te snel vol doordat de huurders hier ook grof vuil in plaatsen, terwijl deze alleen voor huisvuil bedoeld zijn. Bo‑Ex heeft daarbij aangevoerd dat zij de huurders meerdere malen heeft aangeschreven om de containers alleen voor huisvuil te gebruiken en hier geen grof vuil in te deponeren. Bo‑Ex heeft er bovendien voor gezorgd dat het afval niet twee, maar drie keer per week wordt opgehaald.

4.28.

Gelet op de gemotiveerde betwisting van Bo‑Ex, waaruit volgt dat de problemen rondom de vuilcontainer en het ongedierte ook te wijten kunnen zijn aan het gedrag van de huurders, kan op dit moment onvoldoende worden vastgesteld of op dit punt sprake is van een gebrek. Hierbij neemt de voorzieningenrechter ook in aanmerking dat op de foto’s die zijn bijgevoegd in de rapportage die door één van de huurders is opgesteld en waarnaar de huurders hebben verwezen in het kader van hun stelling dat er te weinig containerruimte is, duidelijk te zien is dat er veel grote kartonnen dozen (lees: grof vuil) naast de container liggen.

Rioleringsbuizen

4.29.

Tot slot stellen de huurders dat de rioleringsbuizen lekkages en stankoverlast veroorzaken. Zij vorderen daarom herstel van deze rioleringsbuizen.

4.30.

Hier geldt opnieuw dat de voorzieningenrechter op dit moment onvoldoende kan vaststellen of deze door de huurders gestelde genotsbeperkende omstandigheid aan de orde is. De voorzieningenrechter beschikt op dit moment namelijk niet over stukken, waaruit blijkt dat daadwerkelijk sprake is van lekkages en stankoverlast door de rioleringsbuizen in het appartementencomplex.

Specifieke klachten van de verschillende huurders

4.31.

Een aantal van de huurders hebben, in aanvulling op de bovengenoemde algemene klachten die voor iedereen gelden, nog wat specifieke klachten naar voren gebracht die volgens hen zijn aan te merken als een gebrek in de zin van de wet. Hier hebben zij ook herstel van gevorderd.

Huurders die zich onbereikbaar hebben gehouden voor Bo‑Ex

4.32.

In dit verband stelt de voorzieningenrechter het volgende voorop.

4.33.

Bo‑Ex heeft aangevoerd dat een aantal van de huurders zich onbereikbaar hebben gehouden voor Bo‑Ex toen Bo‑Ex naar aanleiding van de door hen in februari 2021 ingevulde klachtenformulier contact met hen probeerde te leggen om een afspraak te maken voor de afhandeling van hun klachten. Het gaat om de volgende huurders: [eiseres sub 10] , [eiser sub 11] , [eiser sub 13] en [eiser sub 18] . Bo‑Ex heeft aangevoerd dat zij deze huurders ook een brief heeft gestuurd met het verzoek om zich bij Bo‑Ex te melden én dat zij de gemachtigde van de huurders nog tweemaal per brief erop heeft gewezen dat zij geen contact heeft kunnen krijgen met deze huurders. Hierbij heeft zij aan de gemachtigde van de huurders gevraagd om deze huurders aan te sporen zich alsnog bij Bo‑Ex te melden. De huurders in kwestie hebben zich volgens Bo‑Ex echter nog steeds niet bij haar gemeld. Bo‑Ex heeft de klachten van deze huurders daarom tot op heden niet kunnen onderzoeken en verhelpen.

4.34.

De betreffende huurders hebben deze stellingen van Bo‑Ex niet betwist, zodat de voorzieningenrechter (in het kader van dit kort geding) uitgaat van de juistheid hiervan. Doordat deze huurders niet meewerken aan het verhelpen van de door hen gestelde gebreken, moet het er voorshands voor worden gehouden dat er voor Bo‑Ex sprake is van onmogelijkheid om de gebreken te verhelpen, zoals bedoeld in artikel 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De voorzieningenrechter acht de vorderingen van deze huurders om deze reden al niet toewijsbaar in dit kort geding. Voor zover deze huurders specifieke klachten naar voren hebben gebracht, zal hier daarom niet nader op worden ingegaan.

Schimmelvorming en de oorzaken daarvan

4.35.

Voorts hebben veel huurders herstel gevorderd van de ernstige schimmelvorming in hun appartement en de oorzaken hiervan. Zoals hiervoor overwogen onder 4.12 tot en met 4.16 kan op dit moment echter onvoldoende worden vastgesteld wat de oorzaak van deze schimmelvorming in de appartementen is. Het is onduidelijk of deze schimmelvorming is toe te rekenen aan het woongedrag van de huurders of dat het onder de verantwoordelijkheid van Bo‑Ex valt. Voor toewijzing van de vorderingen zoals die door de huurders in dit kort geding zijn ingesteld, had daarover meer duidelijkheid moeten zijn ontstaan. Daardoor is op dit moment niet vast te stellen of er sprake is van een gebrek als bedoeld in de wet.

[eiser sub 3.1] en [eiser sub 3.2] (hierna gezamenlijk: [eisers sub 3 c.s.] .)

4.36.

[eisers sub 3 c.s.] vordert herstel van gescheurde badkamertegels in zijn appartement, die in zulke mate vocht doorlaten dat het aan de andere kant van de wand uit het stopcontact loopt. Volgens [eisers sub 3 c.s.] lekt/druppelt er daarnaast water van het plafond in zijn slaapkamer door een lekke waterleiding. Hiervan vordert hij ook herstel.

4.37.

Bo‑Ex heeft aangevoerd dat de gescheurde badkamertegels die vocht doorlaten, het gevolg zijn van het feit dat [eisers sub 3 c.s.] zonder toestemming van Bo‑Ex zelf tegels tegen de muren van de badkamer had aangebracht bovenop de bestaande tegels, zonder dit goed dicht te kitten of te isoleren. [eisers sub 3 c.s.] heeft dit niet gemotiveerd betwist, zodat de voorzieningenrechter voorshands uitgaat van de juistheid van deze stelling. Dit betekent dat dit probleem aan [eisers sub 3 c.s.] is toe te rekenen en niet onder de verantwoordelijkheid van Bo‑Ex valt. Dat de gescheurde tegels aan te merken zijn als een gebrek, is dan ook onvoldoende aannemelijk.

4.38.

Wat betreft het plafond in de slaapkamer waar water van af zou lekken/druppelen door een lekke leiding, geldt het volgende. In de klachtenrapportage van [eisers sub 3 c.s.] staat dat het volgens Bo‑Ex om condens gaat dat van het plafond af druppelt en dus niet om water dat afkomstig is van een lekke leiding. Indien het om condens gaat, is niet zonder meer sprake van een gebrek. Uit de enkele foto die [eisers sub 3 c.s.] in het kader van dit gestelde gebrek in zijn klachtenrapportage heeft opgenomen, kan niet worden opgemaakt wat de werkelijke oorzaak is van het vocht dat van het plafond af druppelt. Daarom kan op dit moment onvoldoende worden vastgesteld of hier sprake is van een gebrek.

[eiser sub 4]

4.39.

vordert herstel van lekkages rondom het balkon van haar appartement en van scheuren in het plafond.

4.40.

Bo‑Ex heeft aangevoerd dat zij alle klachten die [eiser sub 4] in haar klachtenformulier van februari 2021 heeft opgenomen, al in februari 2021 heeft verholpen. [eiser sub 4] heeft dit niet gemotiveerd betwist, zodat de voorzieningenrechter uitgaat van de juistheid van deze stelling. Nu de lekkage rondom het balkon op dit door [eiser sub 4] ingevulde klachtenformulier staat, gaat de voorzieningenrechter er dan ook van uit dat dit probleem al voor aanvang van deze procedure is opgelost door Bo‑Ex. De klacht over de scheuren in het plafond staat niet op het betreffende klachtenformulier. Op de twee foto’s die [eiser sub 4] in dit kader heeft opgenomen in haar opgestelde klachtenrapportage, is echter alleen minimale scheurvorming te zien. Zelfs als deze minimale scheurvorming aangemerkt zou kunnen worden als een gebrek, kan op basis van deze foto’s onvoldoende worden vastgesteld wat de oorzaak hiervan is.

[eiser sub 5]

4.41.

vordert herstel van een lekkage in het plafond van het toilet inclusief lekkagesporen en herstel van scheuren in het plafond. Volgens [eiser sub 5] leidt de lekkage tot stankoverlast en komt er ongedierte door de scheuren.

4.42.

Op de twee foto’s die [eiser sub 5] in dit verband heeft opgenomen in haar klachtenrapportage, is enkel een vage vocht-/watervlek te zien op het plafond in het toilet en wat minimale scheurvorming. Op basis van de foto’s kan onvoldoende worden vastgesteld wat de oorzaak van deze vocht-/watervlek en scheurvorming is. Dat sprake is van een (actieve) lekkage, dat sprake is van stankoverlast en dat er ongedierte door de scheuren in het plafond komt is niet nader onderbouwd. Hier zal nader onderzoek naar moeten worden gedaan, waarvoor in kort geding geen ruimte is.

[eiser sub 6] en [eiseres sub 6] (hierna gezamenlijk: [eisers sub 6 c.s.] )

4.43.

[eisers sub 6 c.s.] vordert herstel van lekkageplekken op de muren in zijn appartement.

4.44.

Op de foto die [eisers sub 6 c.s.] in dit kader heeft opgenomen in zijn klachtenrapportage, is slechts één lichte vochtplek te zien. [eisers sub 6 c.s.] stelt dat deze vochtplek het gevolg is van vocht dat door de gevel trekt. Volgens Bo‑Ex kan de vochtvlek echter ook het gevolg zijn van condens dat is ontstaan door onvoldoende ventilatie van het appartement door [eisers sub 6 c.s.] en/of de overmatige productie van leefvocht. De daadwerkelijke oorzaak kan onvoldoende worden vastgesteld basis van de door [eisers sub 6 c.s.] overgelegde foto. Voor nadere bewijslevering is in het kader van dit kort geding geen ruimte.

[eiser sub 8] en [eiseres sub 8] (hierna gezamenlijk: [eisers sub 7 c.s.] )

4.45.

[eisers sub 7 c.s.] vordert herstel van een lekkage op het dak die doordringt in het plafond in de gang van het appartement. Daarnaast vordert hij herstel van het loslatende tegelwerk in de badkamer.

4.46.

Bo‑Ex heeft aangevoerd dat zij de bij haar bekende klachten van [eisers sub 7 c.s.] al heeft opgelost. Hiertoe heeft Bo‑Ex verwezen naar het door haar overgelegde klachtendossier van [eisers sub 7 c.s.] Hieruit volgt dat het probleem met de lekkage op het dak die doordringt in het plafond in de gang al in februari 2021 is opgelost. Wat betreft de klacht over het tegelwerk in de badkamer (die [eisers sub 7 c.s.] niet eerder bij Bo‑Ex heeft gemeld) geldt dat op basis van de enkele foto die [eisers sub 7 c.s.] in dit verband in zijn klachtenrapportage heeft opgenomen, onvoldoende kan worden vastgesteld of de afwerking van het tegelwerk zodanige problemen met zich brengt dat gesproken kan worden van een gebrek.

[eiser sub 9] en [eiseres sub 9] (hierna gezamenlijk: [eisers sub 9 c.s.] )

4.47.

[eisers sub 9 c.s.] vordert herstel van de verwarmingsleidingen die volgens [eisers sub 9 c.s.] water van de bovenburen doorlaten. [eisers sub 9 c.s.] heeft ter onderbouwing van dit gestelde gebrek één foto van de verwarmingsleidingen opgenomen in zijn klachtenrapportage. Op deze foto zijn weliswaar wat vochtplekken rond de verwarmingsleidingen te zien, maar de voorzieningenrechter kan op basis van deze enkele foto onvoldoende vaststellen of daadwerkelijk sprake is van een gebrek aan de verwarmingsleidingen. De vochtplekken kunnen immers ook andere oorzaken hebben. Nu er geen nadere onderbouwing is gegeven, kan dit in het kader van dit kort geding niet vastgesteld worden.

[eiser sub 2] en [eiseres sub 2] (hierna gezamenlijk: [eisers sub 2 c.s.] )

4.48.

[eisers sub 2 c.s.] vordert herstel van de door lekkages aangetaste plafonds in zijn appartement.

4.49.

Uit de foto’s die [eisers sub 2 c.s.] in dit kader heeft opgenomen in zijn klachtenrapportage, kan enkel worden opgemaakt dat sprake is van lekkagevlekken op het plafond van de badkamer van zijn appartement. Dat er lekkage- en/of vochtvlekken op andere plekken in het appartement zijn, blijkt nergens uit. Bo‑Ex heeft aangevoerd dat zij dit probleem aan het badkamerplafond van [eisers sub 2 c.s.] al voor deze procedure heeft opgelost. Zij heeft hiertoe gewezen op het door haar overgelegde klachtendossier van [eisers sub 2 c.s.] , waarin ook foto’s zijn opgenomen van de situatie ná het door Bo‑Ex gepleegde herstel aan de badkamer. Uit dit klachtendossier blijkt dat Bo‑Ex dit probleem al in maart 2021 heeft verholpen. [eisers sub 2 c.s.] heeft dit ook niet gemotiveerd betwist. De voorzieningenrechter gaat er dan ook van uit dat dit probleem niet meer aan de orde is.

[eiseres sub 14]

4.50.

vordert herstel van de lekkageplekken door haar gehele appartement, herstel van gescheurde dorpels en herstel van loskomend pleisterwerk.

4.51.

Bo‑Ex heeft aangevoerd dat zij de klachten van [eiseres sub 14] al voor deze procedure heeft verholpen naar aanleiding van het door [eiseres sub 14] in februari 2021 ingevulde klachtenformulier. Bo‑Ex heeft hiertoe verwezen naar het door haar overgelegde klachtendossier van [eiseres sub 14] . Volgens Bo‑Ex staan slechts nog twee kleine taken open die nu niet in deze procedure worden gevorderd en waarvoor [eiseres sub 14] zelf nog contact op zou nemen met Bo‑Ex om een afspraak in te plannen. [eiseres sub 14] heeft deze stellingen van Bo‑Ex niet gemotiveerd betwist. De voorzieningenrechter gaat er daarom van uit dat de voorgenoemde klachten van [eiseres sub 14] niet meer aan de orde zijn.

[eiseres sub 17]

4.52.

vordert herstel van de lekkageplekken in haar gehele appartement en wil dat Bo‑Ex het plafond in haar appartement saust om waterschade te herstellen. Volgens [eiseres sub 17] zijn deze lekkageplekken en waterschade het gevolg van een lekkage bij de bovenburen in 2013/2014. De voorzieningenrechter kan uit de klachtenrapportage van [eiseres sub 17] enkel opmaken dat sprake is van vocht- of waterplekken op het plafond in de keuken en de woonkamer. Voor zover deze plekken daadwerkelijk het gevolg zijn van een lekkage bij de bovenburen, geldt dat op dit moment onvoldoende duidelijk is wat de oorzaak van deze lekkage is geweest en of dit onder de verantwoordelijkheid van Bo‑Ex valt. Dit kan niet uit de foto’s worden opgemaakt en [eiseres sub 17] heeft dit ook niet nader toegelicht. Het sausen van het plafond komt op grond van het Besluit kleine herstellingen bovendien voor rekening van de huurder.

4.53.

Volgens [eiseres sub 17] is de deur van haar meterkast daarnaast kromgetrokken door de voorgenoemde lekkage bij de bovenburen. Hier vordert zij ook herstel van. [eiseres sub 17] heeft in dit verband één foto opgenomen in haar klachtenrapportage. Op deze foto is slechts een kleine bolling in de deur te zien. De voorzieningenrechter kan op basis hiervan onvoldoende vaststellen of gesproken kan worden van een gebrek in de zin van de wet. Daarnaast geldt ook hier weer hetgeen hiervoor is overwogen over de onduidelijkheid omtrent de oorzaak van de lekkage.

4.54.

[eiseres sub 17] vordert tevens herstel van de door vocht aangetaste vloer in haar appartement. Ook dit is volgens [eiseres sub 17] het gevolg van de lekkage bij de bovenburen. Uit de door [eiseres sub 17] opgestelde rapportage blijkt dat het gaat om vochtschade aan een laminaatvloer in haar appartement. [eiseres sub 17] heeft hierbij kenbaar gemaakt dat Bo‑Ex tegen haar heeft gezegd dat zij dit met haar inboedelverzekering moet regelen. Gelet op deze uitspraak van Bo‑Ex is het onvoldoende duidelijk of de laminaatvloer wel onderdeel is van het door [eiseres sub 17] gehuurde appartement of dat deze door [eiseres sub 17] zelf geplaatst is. [eiseres sub 17] heeft dit ook niet toegelicht. Indien de laminaatvloer geen onderdeel is van het door [eiseres sub 17] gehuurde appartement, kan de vochtschade hieraan niet aangemerkt worden als een gebrek.

4.55.

Verder vordert [eiseres sub 17] herstel van een gescheurde wastafel, herstel van scheuren in de dorpels en loskomend pleisterwerk. Dat de wastafel in zodanige mate gescheurd is dat [eiseres sub 17] hier geen normaal gebruik van kan maken en gesproken kan worden van een gebrek, kan op basis van de enkele foto die [eiseres sub 17] in dit kader heeft opgenomen in haar klachtenrapportage, onvoldoende worden vastgesteld. Daarnaast kan de oorzaak van de scheur niet worden vastgesteld. Wat betreft de scheuren in de dorpels en het loskomend pleisterwerk geldt dat [eiseres sub 17] hier niets over heeft opgenomen in de door haar opgestelde klachtenrapportage, zodat op dit moment niet kan worden vastgesteld dat deze problemen daadwerkelijk (nog) aan de orde zijn.

[eiseres sub 19]

4.56.

[eiseres sub 19] vordert herstel van de lekkageplekken langs de kozijnen. [eiseres sub 19] heeft in dit verband een aantal foto’s opgenomen in haar klachtenrapportage, waarop te zien is dat sprake is van vochtplekken langs de kozijnen in haar appartement. Bo‑Ex heeft echter aangevoerd dat verschillende huurders de ophoping van vocht door condens, bij onder meer de kozijnen, onterecht aanzien voor lekkages. Of de vochtplekken op de foto’s van [eiseres sub 19] het gevolg zijn van een lekkage van de kozijnen of van opgehoopt vocht door condens, kan op dit moment onvoldoende worden vastgesteld.

[eiseres sub 21.1] en [eiseres sub 21.2] (hierna gezamenlijk: [eiseressen sub 21 c.s.] )

4.57.

[eiseressen sub 21 c.s.] vordert herstel van de muren die zijn aangetast door vochtaanslag. Zoals eerder overwogen, kan op dit moment onvoldoende worden vastgesteld wat de oorzaak is van het (overmatige) vocht in een aantal van de appartementen. Het is daarbij onduidelijk of de oorzaak hiervan bij het woongedrag van de huurders ligt (lees: onvoldoende ventilatie en/of de overmatige productie van leefvocht). De oorzaak van het vocht in het appartement van [eiseressen sub 21 c.s.] kan ook niet worden opgemaakt uit de foto’s die zij in dit kader heeft opgenomen in haar klachtenrapportage.

Conclusie

4.58.

Het bovenstaande leidt tot de volgende conclusie.

4.59.

Wat betreft de algemene klachten van de huurders kan op dit moment onvoldoende worden vastgesteld of deze klachten daadwerkelijk aan de orde zijn en, voor zover dat wel in voldoende mate kan worden vastgesteld, of deze klachten maken dat sprake is van gebreken in de zin van de wet. Hiervoor is nader onderzoek nodig. Wat betreft de specifieke klachten van de verschillende huurders is gebleken dat Bo‑Ex een deel van deze specifieke klachten al heeft verholpen. Ten aanzien van de klachten van de huurders die nog niet door Bo‑Ex zijn verholpen, kan op dit moment onvoldoende worden vastgesteld of deze klachten maken dat sprake is van gebreken in de zin van de wet, dan wel of deze onder de verantwoordelijkheid van Bo‑Ex vallen. Ook hiervoor is dus nader onderzoek nodig.

4.60.

Nu op dit moment nog onvoldoende duidelijk is of en zo ja, op welke punten, sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, kan niet op de uitkomst van de bodemprocedure worden vooruitgelopen door voorziening te treffen zoals die in deze procedure zijn gevorderd.

4.61.

Dit neemt niet weg dat voldoende duidelijk is geworden dat de huurders wel klachten hebben. Bo‑Ex zal, voor zover zij deze klachten nog niet verholpen heeft, hiermee aan de slag moeten. Dit betekent echter niet dat alle klachten de verantwoordelijkheid van Bo‑Ex zijn. Bo‑Ex zal nader onderzoek moeten (kunnen) doen naar de klachten en zal de klachten die onder haar verantwoordelijkheid vallen, moeten verhelpen. Bo‑Ex heeft ter zitting uitdrukkelijk gezegd dat zij dit ook wil en zal doen. Ter zitting hebben partijen besproken dat zij zouden proberen gezamenlijk een deskundige te benoemen. Mogelijk dat uit het onderzoek van die deskundige meer duidelijkheid ontstaat over de oorzaak van de problemen die de huurders ervaren, zodat partijen samen een oplossing kunnen bereiken voor de (ervaren) problemen.

Proceskosten

4.62.

De huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bo‑Ex worden begroot op € 373,50 aan salaris gemachtigde.

4.63.

De gevorderde nakosten zullen op de hierna te vermelden wijze worden toegewezen.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt de huurders tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Bo‑Ex, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 373,50 aan salaris gemachtigde;

5.3.

veroordeelt de huurders, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, om de na dit vonnis ontstane kosten te voldoen, begroot op:

€ 124,00 aan salaris gemachtigde;
te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis, indien een dergelijke betekening heeft plaatsgevonden;

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, voorzieningenrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2021.