Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4520
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: Z. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras)
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 706.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatierapport overgelegd. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 3 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 1999 gebouwd appartement op de begane grond. De woning heeft een
gebruiksoppervlakte van 146 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 578.000,-. Verweerder handhaaft in beroep
de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende vier, in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op
2 juli 2018 voor € 595.000,-, [adres 3] , verkocht op 1 juni 2019 voor € 660.000,-,
[adres 4] , verkocht op 1 mei 2019 voor € 675.000,- en [adres 5] , verkocht op 14 februari 2019 voor € 790.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 706.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres stelt dat zij in het bezwaarschrift heeft verzocht om de grondstaffel en de
taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren over te leggen. Daarnaast heeft zij verzocht het gehanteerde indexeringspercentage te verstrekken inclusief de onderbouwing daarvan.
Dat is een verzoek in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft niet aan dit verzoek voldaan.
9. Ter zitting geeft verweerder aan dat uit de door hem in de bezwaarfase
verstrekte taxatieverslag blijkt wat de waardeontwikkeling van de woning en de referentieobjecten is. Eiseres kan daaruit het gehanteerde indexeringspercentage afleiden. Verder heeft verweerder aan eiseres aangeboden om tijdens de hoorzitting met de taxateur naar alle stukken te kijken. Eiseres heeft niet van die gelegenheid gebruik gemaakt en wenste een telefonische hoorzitting. Daarin heeft zij verweerder niet meer gewezen op het ontbreken van stukken. Daarnaast brengt verweerder naar voren dat hij in de uitspraak op bezwaar heeft aangegeven dat sprake is van een gemiddeld appartement en ligging, ook gelet op de referentieobjecten.
10. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting
in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier in de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar op de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Toegepast op deze zaak gaat de rechtbank er daarom vanuit dat eiseres die stukken kennelijk niet meer nodig vond. In beroep heeft eiseres aangevoerd dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden, maar het in beroep opnieuw aanvoeren van dit punt acht de rechtbank in strijd met een goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. Dit standpunt is in lijn met wat de meervoudige kamer van de rechtbank in de recente uitspraak van 5 juli 2021 [1] heeft overwogen.
11. Daarnaast voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
gedateerde voorzieningen van de woning.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende gemotiveerd dat sprake is
van een gemiddeld voorzieningenniveau van de woning, gelet op het bouwjaar, de betaalde prijzen voor vergelijkbare appartementen en de foto’s van de eerdere vraagprijs uit 2011. Eiseres heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist.
De beroepsgrond slaagt niet.
13. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde plattegronden
van de woning en vergelijkingsobjecten indicatief zijn, waaraan geen rechten ontleend kunnen worden. Verweerder had daarom volgens haar de BAG als uitgangspunt bij de gehanteerde gebruiksoppervlakte moeten nemen.
14. De rechtbank oordeelt dat verweerder in het verweerschrift voldoende heeft gemotiveerd
dat de gebruiksoppervlakte correct is berekend. Weliswaar zijn de plattegronden bedoeld voor indicatieve doeleinden, maar in tegenstelling tot de BAG is sprake van actuele gegevens. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de oppervlakte van de BAG een te ruwe berekening is.
De beroepsgrond slaagt niet.
15. Tot slot overweegt de rechtbank dat de beroepsgrond over de onderhoudsreserve van de
VvE geen bespreking meer behoeft, aangezien eiseres ter zitting heeft erkend dat uit de door verweerder in beroep overgelegde taxatiematrix blijkt dat hij de VvE-reserves in mindering heeft gebracht op de verkoopprijs.
16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.