Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2451
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeenten],
(gemachtigde: mr. T.C.H. Houkes).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2020 van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] vastgesteld op € 539.000,-.
In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 juni 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 februari 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser was aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een hoekwoning, met een vrijstaande berging/schuur, een dakkapel en een aanbouw. De inhoud van de woning is circa 540 m3 en het bouwjaar is 2015.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij doet hierbij een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Andere woningen aan de [adres 2] (nr. [nummer 1] t/m [nummer 2] ) zijn namelijk veel lager gewaardeerd, terwijl deze volgens eiser in diverse opzichten gelijkend zijn. Daarbij zijn de wel door de taxateur geselecteerde woningen om de waarde op te baseren (hierna: vergelijkingsobjecten) naar de mening van eiser juist niet goed vergelijkbaar. Eiser beargumenteert dat zijn woning moet worden beoordeeld in verhouding tot de waarde van de woningen aan de [adres 3] en [nummer 2] . Dit betekent dat de waarde volgens hem lager moet worden vastgesteld dan € 476.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij gaat in het verweerschrift in op eisers argumenten.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de woningen op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
- 1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
- 2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Gelijkheidsbeginsel
8. Voorafgaand aan de beantwoording van de vragen genoemd bij onderdeel 6 beoordeelt de rechtbank eisers grond over het gelijkheidsbeginsel. Hierbij is van belang dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen als sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen voortkomend uit een door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, of wanneer in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke objecten worden vergeleken. Dat zijn objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Eiser heeft ter zitting bevestigd dat er verschillen zijn wat betreft inhoud (m3) tussen zijn woning en de woningen waar hij op wijst. Om deze reden alleen is al geen sprake van identieke woningen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
Is voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. Eiser draagt een heel aantal andere woningen aan die volgens hem beter vergelijkbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd.
10. De vergelijkingsobjecten zijn op meerdere vlakken vergelijkbaar met de woning van eiser. De inhoud van de vergelijkingsobjecten varieert van 506 m3, 525 m3 tot 579 m3. De woning van eiser ligt hier met 540 m3 tussenin. Uit de bouwjaren blijkt dat de vergelijkingsobjecten evenals de woning van eiser nieuwbouwwoningen zijn. Daarbij liggen twee van de drie vergelijkingsobjecten vlakbij de woning van eiser en de ander iets verder, maar ook op loopafstand. Ze zijn dus redelijk dichtbij elkaar gelegen.
11. Met de verschillen die er wel zijn tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten in dit geval niet goed bruikbaar zijn.
Conclusie
12. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
14. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 juli 2021.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.