Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3575
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [gemeente] , eiseres
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 519.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting via Skype van 11 mei 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van der Weide, als waarnemer voor haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
[taxateur] , taxateur.
[taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1956 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 118 m2 en ligt op een kavel van 187 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 488.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres heeft op de avond voor de zitting nog nadere stukken ingediend ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde. In verband met de goede procesorde zal de rechtbank deze stukken niet bij de beoordeling van het geschil betrekken.
8.Eiseres heeft op de zitting toegelicht dat zij kan instemmen met de aanduiding van de staat van onderhoud van de woning als matig/voldoende. Verder heeft eiseres op de zitting haar beroepsgrond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de transactie van de woning aan [adres 2] ingetrokken.
9.Eiseres voert aan dat in de door verweerder overgelegde matrix de waarde van de woning ten opzichte van de waarde van de woningen aan [adres 3 en 4] onvoldoende is gecorrigeerd voor de verschillen. De woning met [huisnummer adres 4] is kleiner en volgens eiseres zijn de voorzieningen in deze woning beter dan de aanduiding eenvoudig. Op de woning met [huisnummer adres 3] liggen zonnepanelen. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn toelichting op de zitting dat bij de waardering moet worden gekeken naar het gehele beeld van een woning en dat zonnepanelen daarbij geen waardeverhogend effect hebben. Ook kan de rechtbank verweerder volgen in zijn standpunt dat de kwaliteit van de voorzieningen van de woning met [huisnummer adres 4] gelet op de verkoopfoto’s als eenvoudig/normaal moeten worden aangeduid.
10.Verder voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning vlak bij een school. De rechtbank is van oordeel dat voor zover de ligging nabij een school al een waardedrukkend effect zou hebben, dit ook geldt voor twee van de vier referentieobjecten. Hiermee is dus voldoende rekening gehouden.
11.Eiseres heeft op de zitting toegelicht dat zij kan instemmen met de wijze waarop verweerder het recht van overpad in de door hem overgelegde matrix heeft meegenomen in de waardering. Maar volgens eiseres is de in de matrix gehanteerde oppervlakte voor het recht van overpad onjuist. De rechtbank stelt vast dat deze beroepsgrond pas voor het eerst op de zitting naar voren is gebracht. Verweerder heeft hierop niet adequaat kunnen reageren. Gelet op de goede procesorde laat de rechtbank deze beroepsgrond daarom buiten de boordeling van het geschil. Dit laatste geldt ook voor de beroepsgrond die eiseres op de zitting heeft ingediend dat de gebruiksoppervlakte van de referentiewoning in de matrix van verweerder aan [adres 5] onjuist zou zijn en dat deze een lager energielabel zou hebben.
12.Ten slotte voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de transactie van de hoekwoning aan [adres 6] . Eiseres heeft op de zitting toegelicht dat de vergelijking met deze woning beter is dan een vergelijking met de in de matrix van verweerder opgenomen tussenwoning aan de [adres 7] . Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele omstandigheid dat de woning aan [adres 7] een tussenwoning is, onvoldoende om deze woning niet als goede referentiewoning te beschouwen. Voor zover een tussenwoning al minder waard zou zijn dan een hoekwoning, leidt dat in dit geval tot een lagere WOZ-waarde van de woning, die immers een hoekwoning is. De rechtbank neemt hierbij ook nog in aanmerking dat verweerder op de zitting heeft toegelicht dat de woning aan [adres 7] dichter bij de waardepeildatum is verkocht dan de woning op [adres 6] .
13.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden U ziet de verzenddatum hierboven.