Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3087
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. van Drie).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 360.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op een online zitting van de rechtbank van 25 maart 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1965/1986/2008 gebouwde respectievelijk uitgebouwde vrijstaande bungalow met een vrijstaande berging en een tuinhuis. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 133 m2 en ligt op een kavel van 1.480 m2.
Verzoek om informatie
2.Eiser heeft aangevoerd aan dat hij onvoldoende in de gelegenheid is gesteld om de onderbouwing van de waarde van de woning en van de referentiewoningen te controleren. Eiser heeft in bezwaar op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ verzocht om de opbouw van de kavelwaarde (grondstaffel) en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de opgevoerde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft deze gegevens ten onrechte niet overgelegd. Daardoor wordt eiser niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van de woning te controleren.
3. Verweerder heeft zich hierover op het standpunt gesteld dat verweerder niet gehouden is die stukken aan eiser toe te zenden. Verweerder heeft eiser een taxatieverslag toegezonden. Dat verslag voldoet aan de minimale eisen die worden gesteld door de wet WOZ en de Waarderingskamer. Daarmee heeft verweerder voldaan aan de wettelijke eisen.
4. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
5.De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de waardebepalende factoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de referentiewoningen. Verweerder had deze gegevens op verzoek moeten verstrekken. Dat heeft hij niet gedaan. Het bieden van de mogelijkheid de stukken in bezwaar in te zien, ontslaat verweerder niet van de verplichting om gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde te verstrekken op verzoek. Met het ter inzage leggen en eiser daarvan op de hoogte stellen heeft verweerder niet voldaan aan de verplichting van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft de waardebepalende factoren in beroep alsnog verstrekt en ter zitting heeft hij toegelicht welke grondstaffel hij heeft toegepast, zodat toen wel aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ is voldaan. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiser op diens verzoek ter beschikking te stellen, dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, hij moest daarvoor in beroep gaan. De beroepsgrond slaagt.
6.In beroep heeft verweerder de gevraagde gegevens alsnog verstrekt, daarmee heeft hij (alsnog) voldoende inzicht geboden in de wijze waarop hij de WOZ-waarde van de woning heeft onderbouwd. Eiser heeft in beroep de gelegenheid gekregen om te reageren op de onderbouwing van de waardebepaling. In zoverre is hij niet in zijn belangen geschaad. De rechtbank ziet daarom aanleiding het gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Waarde van de woning
7.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
8.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 300.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de
taxatiematrix wordt de woning vergeleken met de volgende, in [woonplaats] , gelegen referentiewoningen:
[adres 2] , verkocht op 12 december 2019 voor € 675.000,-;
[adres 3] , verkocht op 29 november 2017 voor € 620.000,-;
[adres 4] , verkocht op 1 juni 2017 voor € 435.000,-;
[adres 5] , verkocht op 15 juni 2018 voor € 372.000,-;
[adres 6] , verkocht op 20 november 2017 voor € 542.500,-;
[adres 7] , verkocht op 10 februari 2018 voor € 660.000,- en de
[adres 8] , verkocht op 15 mei 2018 voor € 450.000,-
9.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
10.Bij zijn waardeberekening mag verweerder in het algemeen gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van referentiewoningen die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum en van één jaar ná waardepeildatum. Gelet op dat uitgangspunt en omdat verweerder onvoldoende heeft toegelicht waarom de woningen aan de [adres 3] , [adres 4] en de [adres 6] in afwijking van dat uitgangspunt toch kunnen dienen ter onderbouwing van zijn waardeberekening laat de rechtbank deze referentiewoningen buiten beschouwing.
11.Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. De ingebrachte taxatiematrix in de beroepsfase is een hulpmiddel bij het nader onderbouwen van de WOZ-waarde van het object. Het wegvallen van de hiervoor genoemde referentiewoningen hoeft daarom geen beletsel te zijn. De rechtbank zal beoordelen of de overgebleven referentiewoningen de waarde kunnen onderbouwen.
12.Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
13.1
1 Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de taxatiematrix niet inzichtelijk is. De rechtbank volgt eiser in zijn standpunt. De overgelegde matrix op grond waarvan verweerder de waarde van de woning heeft vastgesteld is op zichzelf genomen niet inzichtelijk. Daarmee is ook de analyse van de waardeherleiding van de woning in de matrix zonder nadere toelichting niet inzichtelijk. Uit de matrix blijkt dat verweerder verschillende waardes berekent voor de referentiewoningen. Zo wordt de transactieprijs genoemd, en wordt een gecorrigeerde waarde voor het belasting jaar 2020, een geschatte waarde voor het belasting jaar 2020 op basis van de referentie objecten, een vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 en een getaxeerde waarde gegeven. Geen van deze waardes komt overeen met elkaar. In het bijzonder valt op dat de getaxeerde waardes van de verkochte woningen niet overeen komt met de gecorrigeerde waarde op de waardepeildatum. Het verschil tussen de gecorrigeerde waarde en de getaxeerde waarde wordt in de matrix op geen enkele wijze verklaard. Uit de matrix blijkt dan ook niet hoe de gecorrigeerde waarde op de waardepeildatum de basis is voor de waardering van de verschillende onderdelen van de woning en de grond.
13.2
Ter zitting heeft verweerder desgevraagd een toelichting gegeven. Hij heeft de verkoopprijs voor een gemiddelde woning bepaald op basis van verkopen in de buurt. Hij heeft vanuit de gemiddelde verkoopprijs van woningen de waarde van de referentiewoning berekend op dezelfde wijze waarop hij de waarde van de woning heeft berekend. Verkopen in de buurt duiden op een verkoopprijs van € 1.850 per m2 voor een gemiddelde woning. Dat heeft verweerder als uitgangspunt toegepast. Elke afwijking van het gemiddelde in de KOUDV-factoren met 1 punt leidt tot een verschil van € 100,- per m2 naar boven bij bovengemiddelde scores en naar beneden bij benedengemiddelde scores. Er wordt een schaal van 5 toegepast, waarbij ‘3’ gemiddeld is. Eiser heeft deze uitgangspunten niet (gemotiveerd) betwist. Met zijn toelichting ter zitting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank alsnog inzichtelijk gemaakt hoe hij de waarde van de woning heeft vastgesteld en hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Daarmee heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de waarde van de woning is gekomen.
13.3
De rechtbank merkt in dit verband ten overvloede op dat het inzichtelijker is als verweerder in zijn matrix de waarde van de verschillende onderdelen van de referentiewoningen herleidt uit de gerealiseerde verkoopprijs, waarbij hij inzicht moet geven hoe die waardes worden beïnvloed door de gegeven kwalificaties van de KOUDV-factoren. Op die manier wordt een directe vergelijking met de woning mogelijk gemaakt op basis van de verkoopprijzen van referentiewoningen waarmee de waarde van de woning vervolgens vergeleken kan worden.
14.Eiser heeft tegen de keuze van referentiewoningen aangevoerd dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd met transactiecijfers uit andere kernen met een andere markt en daardoor andere prijzen. Het is niet inzichtelijk hoe verweerder de ligging in een andere kern heeft verdisconteerd in de vastgestelde waarde. Verweerder heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Hij heeft gekozen voor referentiewoningen uit de buurt van de woning en uit het buitengebied van [woonplaats] verder blijkt uit de matrix dat voldoende rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee voldoende heeft onderbouwd waarom de referentiewoningen geschikt zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
15.Eiser heeft verder tegen de door verweerder vastgestelde waarde aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende onderbouwd dat daarmee wel rekening is gehouden. Uit de waardematrix blijkt dat de woning benedengemiddeld (‘2’) scoort op kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen. Ook de ligging is gekwalificeerd als benedengemiddeld (‘2’). Bovendien heeft verweerder een extra aftrek van € 50.000,- toegepast vanwege de ligging/uitstraling van de woning. Eiser heeft niet onderbouwd dat verweerder met die correctie in de KOUDV-factoren en de extra aftrek onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
16.1
1 Eiser heeft vervolgens aangevoerd dat verweerder er in de waardeherleiding ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat sprake is van een erfdienstbaarheid. De woning is alleen te bereiken over een perceel dat aan iemand anders behoort. Eiser stelt dat hij daarmee als eigenaar van de woning afhankelijk is van een dienend erf. Het is niet ondenkbaar dat er onenigheid kan ontstaan over het gebruik en onderhoud van de toegangsweg tot de woning. Dit heeft een waardedrukkend effect op de woning. Verweerder
heeft betwist dat daarvan sprake is omdat de woning het heersende erf in de erfdienstbaarheid is.
16.2
Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft in een arrest van 31 december 2020 geoordeeld dat een erfdienstbaarheid een last is waarmee een onroerende zaak, het dienende erf, ten behoeve van een andere onroerende zaak, het heersende erf, is bezwaard. De erfdienstbaarheid geeft de eigenaar van het heersende erf enig voordeel van het dienende erf. (…). Voor de aan het dienende en het heersende erf toe te kennen waarde, is de erfdienstbaarheid van belang. [1]
16.3
Hoewel op zichzelf juist is dat de woning het heersende erf is, is de rechtbank gelet op eisers toelichting die verweerder onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, met eiser van oordeel dat de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid een waardedrukkend effect heeft op de waarde die aan de woning moet worden toegekend. Nu verweerder dit niet heeft betrokken in de waardering van de woning, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt.
17.Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
18.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft zijn stelling dat de waarde vastgesteld moet worden op € 300.000,- op geen enkele wijze nader onderbouwd. Eiser heeft die waarde daarom niet aannemelijk gemaakt.
19.Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 330.000,-. Verweerder zal worden opgedragen de betreffende aanslag OZB overeenkomstig deze waarde te verminderen.
20.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
21.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 330.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is uitgesproken en bekendgemaakt op 17 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
de rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.