Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/342
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 327.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1926 gebouwde bovenwoning van twee woonlagen met garage op de begane grond. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 85 m2 en ligt op een kavel van 51 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 218.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep de objectkenmerken heeft gewijzigd door een gebruiksoppervlak van 85 vierkante meter te hanteren met een prijs per vierkante meter van € 3.347,- en voor de garage een vast bedrag van € 40.000,- te hanteren (uitgaande van een oppervlak van 40 vierkante meter). Aan het bestreden besluit kleeft dan ook een motiveringsgebrek. Eiser heeft in beroep en ter zitting op het standpunt van verweerder kunnen reageren. Daarom is hij niet in zijn verdediging geschaad. Gelet hierop kan het motiveringsgebrek in het bestreden besluit met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden gepasseerd, omdat niet aannemelijk is dat eiser door het gebrek in de motivering van het bestreden besluit is benadeeld.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Eiser heeft geen stellingen gericht tegen de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen. De rechtbank acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar.
7. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de woning voor zowel de woningwaarde als de kavelwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren.
Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat op de begane grond bij de garage een gebruiksruimte aanwezig is, waarvoor een aftrek dient plaats te vinden, heeft eiser niet met concrete en verifieerbare bewijsmiddelen onderbouwd.
De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van de woning is als voldoende gewaardeerd, met een eenvoudig voorzieningenniveau. Dat deze uitgangspunten onjuist zijn, heeft eiser niet met concrete en verifieerbare bewijsmiddelen onderbouwd. Ten slotte ziet de rechtbank geen aanknopingspunt voor het oordeel dat met hantering van het indexeringspercentage van 13,4% procent, zonder onderbouwing van dat percentage met schriftelijke bewijsstukken, sprake is van een zogenaamde black box. Verweerder heeft de koopsommen van de referentiewoningen met 13,4% geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uit het geheel van de taxatiematrix volgt dat met in achtneming van de onderlinge verschillen en indexatie naar de waardepeildatum, de geëlimineerde woningwaardes van de referentiewoningen in één lijn liggen. De blote stelling, dat het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk is, is dan onvoldoende voor de rechtbank om te twijfelen aan de juistheid van dat indexeringspercentage en verweerder om een onderbouwing daarvan te vragen. Nu de woningwaarde van de woning lager ligt dan de woningwaardes van de referentiewoningen, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
10. Voorts bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat