Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/640
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats 1] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 859.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de waarde verlaagt naar € 824.000,- en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt. Verweerder heeft een proceskostenvergoeding in bezwaar toegekend van € 658,26.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxteur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1880 gebouwde vrijstaande woning met garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 231 m2 en ligt op een kavel van 1.680 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 750.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De referentiewoning aan de [adres 2] te [woonplaats 1] heeft een vergelijkbare staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Ook is deze referentiewoning qua ligging goed vergelijkbaar, omdat het evenals de woning nabij agrarische bedrijvigheid is gelegen. De referentiewoningen aan de [adres 3] te [woonplaats 2] , [adres 4] te [woonplaats 1] en [adres 5] te [woonplaats 3] acht de rechtbank ook voldoende vergelijkbaar. De referentiewoningen zijn namelijk allen gelegen in het buitengebied, omgeven door weilanden en nabij agrarische bedrijvigheid. De nabijheid van agrarische bedrijvigheid is daarmee verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Een correctie voor de ligging van de woning vanwege de nabijheid van agrarische bedrijvigheid acht de rechtbank met verweerder niet noodzakelijk. De door eiser voorgestelde referentiewoning aan de [adres 6] te [woonplaats 1] is niet vergelijkbaar gebleken, nu deze woning bestond uit verschillende objecten die tegelijkertijd zijn verkocht. Eiser heeft ter zitting verklaard dat verweerder de grondstaffel op juiste wijze heeft toegepast.
6. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de woning voor zowel de woningwaarde als de kavelwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Voor het verschil in bouwjaar van de woning (1880) en de referentiewoning aan de [adres 2] te [woonplaats 1] (1977) heeft verweerder ter zitting toereikend toegelicht dat geen verdere correctie noodzakelijk is. Omdat de verkoopovereenkomst van de referentiewoning aan de [adres 2] te [woonplaats 1] op 9 oktober 2017 is gesloten, heeft verweerder het verkoopcijfer geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarbij is verweerder op basis van een permanente markanalyse uitgegaan van een indexeringspercentage van 8,6%. De stelling van eiser ter zitting, dat hierbij sprake is van een zogenaamde black box, verwerpt de rechtbank. Gelet op de (gecorrigeerde) koopsommen en de woningwaardes van de overige referentiewoningen, die vóór en ná de waardepeildatum zijn verkocht, ligt de gecorrigeerde koopsom en woningwaarde van de [adres 2] hiermee in lijn. De stelling dat het gehanteerde indexeringspercentage van 8,6% niet inzichtelijk is, zonder nadere onderbouwing, is dan onvoldoende om de rechtbank te doen twijfelen aan de juistheid van dat indexeringspercentage. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat