Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4429
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeenten], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
Met de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 914.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 865.000.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van7 juni 2021 via Skype. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1976 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige dubbele garage en een kantoor van 44 m2. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 222 m2 en ligt op een kavel van 1.020 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 750.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Tussen partijen is niet langer in geschil dat verweerder in eerste instantie een onjuiste perceelgrootte heeft gehanteerd. De perceelgrootte van de woning moet zijn 1.020m2. Hier zijn partijen het over eens. Verweerder heeft eiser in verband hiermee aangeboden het griffierecht te vergoeden.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de woning heeft vergeleken met de referentiewoningen [adres 2] in [plaats 1] , [adres 3] in [plaats 2] en [adres 4] in [plaats 2] . De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 865.000 niet te hoog is. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat de referentiewoningen gelet op het type woning, het bouwjaar, de grootte en de ligging goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. Dit blijkt uit de in de taxatiematrix aangegeven waarden voor de inhoud, het perceeloppervlakte en eventuele deelobjecten van de woning en de referentiewoningen .
7. Met betrekking tot eisers stelling dat verweerder het gebruiksoppervlak van het referentieobject [adres 5] niet juist heeft vastgesteld, overweegt de rechtbank dat de taxateur te kennen heeft gegeven dat uit gegevens van de verkopend makelaar de oppervlakte van 178m2 is gebleken en dat deze woning bovendien niet in de taxatiematrix is opgenomen. Het is verweerder toegestaan om bij hertaxatie in het kader van een bezwaar- en of beroepschriftprocedure, indien blijkt dat er meer/ betere referentieobjecten voor handen zijn dan de oorspronkelijk gebruikte objecten, voor de onderbouwing van de waarde andere referenties te gebruiken.
8. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder heeft ‘gegoogeld’ met cijfers, stelt de rechtbank vast dat verweerder ter zitting te kennen heeft gegeven dat de matrix voor wat betreft de [adres 4] in [plaats 2] niet geheel klopt. Het kaveloppervlakte heeft verweerder gebaseerd op de transactiegegevens van deze referentiewoning en is wel juist. Dit heeft eiser ook niet bestreden.
9. Over het gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 4] heeft verweerder ter zitting aangegeven dat dit niet 221m2 moet zijn, maar 198m2. Eiser heeft dit betwist en heeft in dit kader verwezen naar een uittreksel uit het WOZ-waardeloket waaruit blijkt dat de gebruiksoppervlakte 210m2 moet zijn.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de gebruiksoppervlakte van 198m2 heeft gebaseerd op informatie van de verkopend makelaar. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat verweerder niet het WOZ-waardeloket beheert en heeft aangegeven bij het WOZ-waardeloket een melding te zullen maken om de onjuiste gegevens te laten wijzigen. De rechtbank ziet geen aanleiding de door de gemeente gehanteerde gebruiksoppervlakte onjuist te achten gelet op het feit dat deze gebaseerd is op gegevens van de verkopende makelaar en onduidelijk is waarop het WOZ-waardeloket zich baseert bij de vermelding van een andere oppervlakte.
11. De rechtbank stelt voorts vast dat verweerder ter zitting te kennen heeft gegeven dat de koopsom van de [adres 4] ook onjuist is weergeven in de matrix. De juiste koopsom is € 768.500. De gecorrigeerde koopsom komt dan uit op € 801.000 en de woningwaarde per vierkante meter op € 1.753.
12. Voor zover eiser erop heeft gewezen dat de referentiewoning [adres 4] zeer vergelijkbaar is aan zijn woning en dat zijn woning daarom te hoog is gewaardeerd, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft er op de zitting op gewezen dat de referentiewoning [adres 4] een geschakeld pand is via de garage, terwijl eisers woning vrijstaand is. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn standpunt dat dit gevolgen heeft voor de waarde.
13. Eiser heeft voorts gesteld dat sprake is van een waardedrukkende factor bij de woning, waar verweerder ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. De indeling van de woning is slecht, waardoor er minder slaapkamers zijn gemaakt in de woning. Dit maakt de woning niet aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen.
14. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat het aantal slaapkamers in dit geval geen waardedrukkende factor is. Bij de waardering wordt immers niet gekeken naar het aantal kamers, maar wordt er vergeleken op basis van de gebruiksoppervlakte van de woning. Hoe men de woning indeelt is aan de eigenaar zelf. Dat het beperkte aantal slaapkamers in relatie tot de beschikbare oppervlakte dit specifieke geval wel een waardedrukkende factor is, is door eiser ook niet onderbouwd.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in ’t Veld, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Beijl, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2021.
de rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat