Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 9098107 LC EXPL 21-776 DKv/
Vonnis van 14 juli 2021
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: Schep Groep B.V..
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermindering van eis in conventie;
- de mondelinge behandeling op 15 juni 2021. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen bijgehouden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 april 2019 een pand aan de [adres] in [plaatsnaam] van [eiseres] . In het pand bevinden zich 20 kamers met 32 bedden. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar tot 1 april 2020 en daarna in overleg tussen partijen tot 1 april 2021.
2.2.
In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“Huurovereenkomst woonruimte voor korte duur (…)
Nemen het volgende in aanmerking:
(…)
- huurder wenst de woonruimte te huren voor de huisvesting van arbeidsmigranten;
- verhuurder geeft uitdrukkelijke toestemming aan huurder om de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan.
(…)
Artikel 2 Duur
1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van ca 1 jaar, ingaande op 1 april 2019 lopende tot 1 april 2020.
2. Voor het verstrijken van de periode genoemd in lid 1 wordt uiterlijk op 1 januari 2020 overleg gepleegd over voortzetting van het huurcontract voor een en/of meerdere jaren mits de huidige huurder [bedrijfsnaam] instemt met verlenging.
(…)
Artikel 3 Huurprijs
(…)
5. (…) Indien enige betaling uit hoofde van deze overeenkomst niet op de overeengekomen vervaldag wordt verricht, brengt de verhuurder 1,5% rente per maand over het achterstallige bedrag, waarbij een gedeelte van een maand zal tellen als een volle maand, evenals alle eventuele incassokosten in rekening bij de huurder.
(…)
2.3.
De huurprijs bedraagt vanaf 1 april 2020 € 71,75 per week per bed en
€ 10.844,77 per maand, exclusief btw. De huur moet maandelijks bij vooruitbetaling worden voldaan.
2.4.
[gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van
€ 9.949,33 betaald.
2.5.
Op 21 augustus 2020 heeft [gedaagde] met een aangetekend schrijven aan [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd per 1 oktober 2020.
2.6.
[eiseres] heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst.
2.7.
Op 1 oktober 2020 heeft de sleuteloverdracht plaatsgevonden. [gedaagde] heeft vanaf die datum geen huurpenningen meer betaald. [eiseres] heeft de waarborgsom niet terugbetaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, na vermindering van eis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.584,98 exclusief btw aan onbetaalde huurpenningen over de maanden oktober tot en met december 2020;
II. een verklaring voor recht dat [gedaagde] over de maanden januari tot en met maart 2021
€ 10.844,77 exclusief btw aan huurpenningen aan [eiseres] verschuldigd is;
III. de vordering onder I. te vermeerderen met de contractuele rente van 1,5% per maand, althans de wettelijke handelsrente;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.095,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proces- en nakosten indien deze kosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan.
3.2.
[eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Het huurregime van artikel 7:230a BW is op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van toepassing. De eerste huurovereenkomst die tussen partijen is gesloten was voor de duur van één jaar. Na dit jaar zijn partijen een nieuwe huurovereenkomst met elkaar aangegaan voor de duur van één jaar. Deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan niet zonder instemming tussentijds worden opgezegd. [eiseres] heeft niet met de opzegging ingestemd en [gedaagde] is daardoor gebonden aan de huurovereenkomst tot 31 maart 2021. [gedaagde] schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door voor de maanden oktober 2020 tot en met maart 2021 de huur niet te betalen. [eiseres] heeft de door [gedaagde] bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom van € 9.949,33 op het bedrag aan achterstallige huur in mindering gebracht.
[eiseres] maakt aanspraak op de contractuele rente en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] in verzuim is geraakt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Partijen hebben beoogd een huurovereenkomst ter zake van woonruimte aan te gaan. Dat het om woonruimte gaat is ook door [eiseres] zelf in de huurovereenkomst opgenomen. Aldus is op de huurovereenkomst het huurregime woonruimte (artikel 7:232 BW) van toepassing. De huurovereenkomst die voor de periode van 1 april 2019 tot 1 april 2020 was gesloten, is op grond van artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst verlengd tot 1 april 2021. Van een nieuwe huurovereenkomst is geen sprake. [gedaagde] heeft nooit een nieuwe huurovereenkomst getekend. Nu het woonruimte regime geldt en sprake is van een verlenging is artikel 7:271 lid 2 BW uitdrukkelijk van toepassing. Dit brengt met zich mee dat de verlenging van de huurovereenkomst leidt tot een huurovereenkomst die thans voor onbepaalde tijd geldt. [gedaagde] heeft deze huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 lid 2 BW rechtsgeldig opgezegd en is na
1 oktober 2020 geen huur meer aan [eiseres] verschuldigd.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert bij vonnis veroordeling van [eiseres] tot betaling van het bedrag van
€ 9.949,33, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 31 oktober 2020 tot de dag van voldoening.
3.5.
[gedaagde] stelt daartoe dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom heeft betaald en [eiseres] gehouden is om de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst terug te betalen. Nu [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd per 1 oktober 2020 is [eiseres] de waarborgsom aan haar verschuldigd.
3.6.
[eiseres] voert aan dat de vordering die zij op [gedaagde] heeft hoger is dan het bedrag van de waarborgsom en beroept zich op verrekening, waardoor de waarborgsom teniet gaat. [eiseres] voert voorts aan dat tijdens de inspectie is gebleken dat het gebouw schade heeft en [eiseres] deze schade zal moeten herstellen. Deze kosten moeten uit de waarborgsom worden voldaan, omdat [gedaagde] aansprakelijk is voor die schade.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die eerst ter beantwoording voorligt is of het huurregime van artikel 7:230a BW (bedrijfsruimte) of het huurregime van artikel 7:232 en verder (woonruimte) op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van toepassing is. Waar [eiseres] stelt dat het huurregime van artikel 7:230a BW op de overeenkomst van toepassing is, stelt [gedaagde]
dat de huurovereenkomst valt onder het bereik van het regime woonruimte. Partijen verschillen daarbij van mening over de vraag in hoeverre de regel uit het Zonshofje 1- arrest strekt tot bescherming van [gedaagde] als hoofdhuurder. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat de hoofdhuurovereenkomst niet wordt geabsorbeerd door het woonruimteregime uit de onderhuurovereenkomst, zodat het regime van 230a-bedrijfsruimte van toepassing is. [gedaagde] stelt daar tegenover dat op basis van het arrest het toepasselijke huurregime bepaald moet worden door het beoogde en feitelijke gebruik van het gehuurde, hetgeen in dit geval woonruimte is.
4.2.
De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde kwalificeert als woonruimte in de zin van artikel 7:232 BW. Daartoe is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een
“huurovereenkomst woonruimte”. Voorts blijkt uit de inhoud van de huurovereenkomst dat het gehuurde bestemd is
“voor de huisvesting van arbeidsmigranten”en verhuurder uitdrukkelijk toestemming geeft aan huurder om
“de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan”. De stelling van [eiseres] dat het huurregime van bedrijfsruimte en daarmee artikel 7:230a BW van toepassing is, wordt dus tegengesproken door de inhoud van de huurovereenkomst die [eiseres] zelf heeft opgesteld. De huurovereenkomst vermeldt op geen enkel punt dat deze ziet op de huur van bedrijfsruimte. Dit betekent dat partijen een huurovereenkomst woonruimte hebben gesloten. Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.
“huurovereenkomst woonruimte”. Voorts blijkt uit de inhoud van de huurovereenkomst dat het gehuurde bestemd is
“voor de huisvesting van arbeidsmigranten”en verhuurder uitdrukkelijk toestemming geeft aan huurder om
“de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan”. De stelling van [eiseres] dat het huurregime van bedrijfsruimte en daarmee artikel 7:230a BW van toepassing is, wordt dus tegengesproken door de inhoud van de huurovereenkomst die [eiseres] zelf heeft opgesteld. De huurovereenkomst vermeldt op geen enkel punt dat deze ziet op de huur van bedrijfsruimte. Dit betekent dat partijen een huurovereenkomst woonruimte hebben gesloten. Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.
4.3.
Vast staat dat [gedaagde] in overleg met [eiseres] het pand vanaf 1 april 2020 is blijven huren. Tussen partijen is in geschil of de huurovereenkomst op 1 april 2020 is voortgezet of met ingang van deze datum een nieuwe huurovereenkomst is gesloten. [eiseres] stelt dat partijen een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben afgesloten, die tussentijds niet kan worden opgezegd. [gedaagde] stelt daar tegenover dat de overeenkomst is voortgezet, deze daardoor als overeenkomst voor onbepaalde tijd moet worden aangemerkt en opzegging in dat geval tussentijds mogelijk is. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
4.4.
De afspraken over de huur vanaf 1 april 2020 zijn identiek aan de afspraken die vanaf 1 april 2019 tussen partijen golden. Enkel de huurprijs is verhoogd, maar de reden daarvoor ligt in de jaarlijkse indexering van de huurprijs per 1 april. Partijen zijn in artikel 2 van de huurovereenkomst overeengekomen dat voor het verstrijken van de periode van één jaar de huurovereenkomst in overleg kan worden voortgezet. Van een nieuwe huurovereenkomst is, anders dan [eiseres] stelt, niet gebleken. De overeenkomst die zij aan [gedaagde] heeft doen toekomen is niet door beide partijen ondertekend. Deze omstandigheden duiden erop dat bedoeld is de overeenkomst na afloop van de termijn van één jaar voort te zetten. De bepalingen van artikel 7:230 jo artikel 7:242 lid 2 BW brengen mee dat de huurder na de eerste bepaalde termijn de huurovereenkomst mag opzeggen op basis van verlenging voor onbepaalde tijd, ook als anders zou zijn overeengekomen. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt bovendien dat indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, deze laatste overeenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst. Dit betekent dat hoewel partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] het pand tot 1 april 2021 zou huren, [gedaagde] de huurovereenkomst tussentijds mocht opzeggen als ware sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat [gedaagde] de huurovereenkomst tussentijds rechtsgeldig heeft opgezegd en per 1 oktober 2020 een einde aan de huurovereenkomst gekomen. [gedaagde] is dan ook na oktober 2020 geen huur meer verschuldigd aan [eiseres] . De vorderingen van [eiseres] onder 1 en 2 zullen dan ook worden afgewezen.
4.5.
Nu de vorderingen worden afgewezen, behoeven de buitengerechtelijke kosten en de rente geen bespreking.
4.6.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] zullen worden vastgesteld op
€ 996,00 (2 punten). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar.
in reconventie
4.7.
[gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van
€ 9.949,33 betaald en stelt dat deze moet worden terugbetaald, omdat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 oktober 2020 en er tijdens de inspectie op 1 oktober 2020 geen sprake bleek te zijn van schade of vermissing van inventaris. [gedaagde] heeft [eiseres] verzocht om tot terugbetaling over te gaan, maar [eiseres] heeft dat niet gedaan. Nu [eiseres] in verzuim is met het terugbetalen van de waarborgsom is zij ook de wettelijke handelsrente verschuldigd.
4.8.
[eiseres] betwist niet dat de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst moet worden terugbetaald, maar doet een beroep op verrekening van de waarborgsom met de vordering die zij op [gedaagde] heeft. [eiseres] stelt dat dat een hoger bedrag is dan de waarborgsom. Daarnaast heeft [gedaagde] het pand met schade opgeleverd en het herstel van die schade zal [eiseres] € 9.000,00 kosten. Deze kosten moeten uit de waarborgsom worden betaald. Dit betekent dat [eiseres] niet gehouden is een bedrag aan waarborgsom aan [gedaagde] terug te betalen.
4.9.
Zoals hiervoor overwogen zullen de vorderingen van [eiseres] in conventie worden afgewezen. Van verrekening van de waarborgsom met de vorderingen van [eiseres] kan aldus geen sprake kan zijn. [eiseres] heeft de door haar gestelde schade en de omvang daarvan niet onderbouwd. De kantonrechter zal dit verweer daarom passeren. Dit betekent dat [gedaagde] terecht aanspraak maakt op terugbetaling van de waarborgsom. De vordering van € 9.949,33 zal daarom worden toegewezen. Omdat [eiseres] heeft verzuimd dit bedrag tijdig te voldoen, zal ook de daarover gevorderde wettelijke handelsrente worden toegewezen.
5. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 996,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 9.949,33 aan [gedaagde] , vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021.