Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8912083 UC EXPL 20-10143 QR/46974
Vonnis van 4 augustus 2021
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: J.P.J. Franssen,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. W. de Hoop.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de aanvullende producties van [eiser] van 30 juni 2021;
- de aanvullende productie van [eiser] van 4 juli 2021.
1.2.
De zaak is bij de kantonrechter besproken op 6 juli 2021. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt. [eiser] heeft pleitnotities overgelegd.
2.Waar gaat het over?
2.1.
[eiser] heeft als verkoper met [gedaagde] als koper op 26 mei 2018 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten betreffende de koop van het chalet gelegen te [plaatsnaam 1] , aan de [adres] , [postcode] , kadastraal bekend te [plaatsnaam 2] , sectie [letteraanduiding] , no. [nummeraanduiding] (hierna het chalet) voor een bedrag van € 59.000,00.
2.2.
Vlak voor het sluiten van de koopovereenkomst had [eiser] een regeling getroffen met [bedrijfsnaam] (de eigenaar van het perceel waarop het chalet staat) in een executiegeschil dat [bedrijfsnaam] tegen [eiser] was gestart. Die regeling is vastgelegd in een proces-verbaal van 11 mei 2018. Hierin is opgenomen dat [bedrijfsnaam] niet over zou gaan tot de aangezegde ontruiming en verkoop van het chalet en geen verdere executiemaatregelen zou treffen tot 30 juni 2018, om [eiser] de gelegenheid te geven het chalet te verkopen aan derden. Daarbij is over en weer bedongen dat [eiser] het chalet aan een derde kon verkopen, onder de voorwaarde dat die derde het perceel waarop het chalet staat zou (kunnen) kopen van [bedrijfsnaam] voor een koopprijs van maximaal € 92.500,00. Als het chalet met het bijbehorende perceel na 30 juni 2018 niet vrijwillig zouden zijn verkocht zou [bedrijfsnaam] opnieuw executiemaatregelen kunnen treffen.
2.3.
Partijen zijn in de koopovereenkomst overeengekomen dat het chalet leeg en bezemschoon moest worden opgeleverd. [eiser] heeft de notaris via een e-mail 24 juni 2018 weten dat [gedaagde] € 450,00 mag verrekenen voor de kosten van de schoonmaak van het chalet. Op 27 juni 2018 heeft [gedaagde] aan [eiser] laten weten dat hij hier niet mee akkoord is en dat het chalet, de tuin en de schuren ontruimd en bezemschoon opgeleverd moeten worden. Als alternatief stelt [gedaagde] voor dat het chalet niet schoongemaakt en ontruimd hoeft te worden als hij daarvoor een bedrag van € 2.500,00 in mindering kan brengen op de koopsom. Dat voorstel moest [eiser] dan wel uiterlijk 28 juni 2018 accepteren. [eiser] heeft dat niet gedaan omdat hij dacht dat het hem wel zou lukken om het chalet ontruimd te hebben voor het geplande tijdstip van levering op 29 juni 2018 en voor een veel lager bedrag. Hij heeft daarvoor een bedrijf ingeschakeld dat bezig was met de ontruiming op het moment dat [gedaagde] de staat van het chalet op 29 juni 2018 kwam opnemen. Het chalet was toen grotendeels ontruimd, maar de bijbehorende schuurtjes nog niet. Ook was de boel nog niet opgeruimd. Voor [gedaagde] was dat reden om het transport van het chalet dat die dag plaats zou vinden af te blazen. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] daarop heeft gezegd dat het bedrijf dat doende was met de ontruiming kon stoppen met de werkzaamheden. Voor de tot dat moment verrichte werkzaamheden heeft het bedrijf € 895,00 aan [eiser] in rekening gebracht.
2.4.
Bij e-mail van 29 juni 2018 heeft notaris mr. [A] aan [gedaagde] medegedeeld dat [eiser] bereid was akkoord te gaan met een vermindering van de koopsom met een bedrag van € 1.605,00. Zijnde € 2.500,00 – het door [gedaagde] voorgestelde bedrag van € 2.500,00 voor kosten van schoonmaak en ontruiming minus het daarvoor door [eiser] al betaalde bedrag van € 895,00.
2.5.
Bij e-mail van 30 juni 2018 schrijft [gedaagde] aan [eiser] het volgende:
“Geachte heer [eiser] ,
U bent zeer in gebreke gebleven. Dat weet u zelf ook wel of raadpleeg anders uw advocaat. Al mijn eerdere tegemoetkomingen heeft u in de wind geslagen.
Het is eigenlijk al voorbij.
Om de verkoop toch door te laten gaan eis ik een vergoeding van € 7.500,00. Dat is € 2.500,00 minus € 900,00, plus de in deze situatie gebruikelijke 10% van de koopsom. U hoeft hiervoor slechts twee dingen te doen:
U zorgt ervoor dat de notaris a.s. maandag wordt gemachtigd om deze € 7.500,00 te verrekenen.
U zorgt ervoor dat alle sleutels maandag a.s. bij de notaris zijn ingeleverd.
Ik zal dan proberen de notaris, de heer [B] en ondertekende zo spoedig mogelijk bij elkaar te krijgen voor de ondertekening van de levering. Anders vrees ik dat ik te laat ben nog iets voor u te kunnen betekenen. [B] zal z.s.m. de executiemaatregelen proberen te hervatten.
Elke poging die u doet om minder dan € 7.500,00 te betalen zal resulteren in een verhoging van mijn vraag met € 1.000,00.”
2.6.
Op 1 juli 2018 schrijft [gedaagde] aan [eiser] de volgende e-mail:
“
Geachte heer [eiser] ,
Geachte heer [eiser] ,
Nog een toevoeging: met elke dag verdere vertraging eis ik een verhoging van € 2.500,00 per dag om de woning toch te accepteren. Dus als machtiging + sleutels er dinsdag pas komen dan € 10.000,00; woensdag € 12.500,00 etc.”
2.7.
In de e-mail van 2 juli 2018 schrijft [gedaagde] aan [eiser] :
“ [eiser] , je krijgt het niet op een rijtje. Iedereen leest de tekst op dezelfde manier maar jij denkt dat je specialer bent en beter kan lezen dan notaris, advocaat, jurist. Dat kun je niet en oplevering heb je verpest. Je hebt jezelf hiermee buitenspel gezet en hebt geen poot meer om op te staan. Het enige wat je kunt doen is mij smeken om je nog te helpen. Maar dat hoeft niet hoor. Maar dan gooit [B] alles plat en ben je alles kwijt. Daartussen moet je kiezen. Zo simpel is het (…).
Er staat ook nergens in onze overeenkomst € 2.500,00 als je hem niet netjes achterlaat. Dat was een gunst van mij geldig tot donderdag 28 om 12:00 uur. Net zoals nu: € 7.500,00 staat nergens. Dat is een gunst van mij t/m vandaag geldig omdat jij je verantwoordelijkheden niet nakomt. En zei je € 1.200,00 korting? Ik ben helder geweest: korting bedingen is € 1.000,00 erbij per keer. Ga zo door met mij beledigen. € 8.500 machtiging en sleutels vandaag bij de notaris. Morgen € 11.000,00 etc. Ik wacht wel af wie eerder is. Jij die voldoet aan mijn eisen of [B] die je huis platgooit. Bij mij hou je nog wat over.”
2.8.
[eiser] heeft op 2 juli 2018 de notaris het volgende bericht gestuurd:
“
Hallo mr [A]
Hallo mr [A]
Zoals u weet wordt ik gechanteerd door de koper.
Ik heb geen keus om die € 5.900,- in mindering te brengen op de koopsom.
Dus doe in godsnaam die € 5.900,- eraf. […]”.
2.9.
Het bedrag € 5.900,00 is ter sprake gekomen in een overleg tussen de gemachtigde van [eiser] en [gedaagde] en is tot stand gekomen door van het door [gedaagde] geëiste bedrag van € 7.500,00 het in punt 2.4 genoemde bedrag van (afgerond) € 1.600,00 af te trekken. De notaris heeft vervolgens het transport van het chalet en het bijbehorende perceel opnieuw ingepland. Op de eindafrekening die de notaris aan partijen heeft gestuurd staan de bedragen € 5.900,00 en € 1.600,00 afzonderlijk vermeld.
2.10.
[eiser] heeft [gedaagde] op 24 oktober 2018, 7 november 2018 en 5 mei 2020 schriftelijk gesommeerd € 5.900,00 aan hem terug te betalen. [gedaagde] heeft dit geweigerd.
3.De standpunten van partijen
3.1.
[eiser] vordert in deze procedure vernietiging van de rechtshandeling tot betaling van het bedrag van € 5.900,00 en betaling van dit bedrag, vermeerderd met kosten. [eiser] heeft primair aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] misbruik van omstandigheden heeft gemaakt rondom de verkoop van het chalet. Hij beroept zich daarom op nietigheid van zijn akkoord op het voorstel van [gedaagde] en de daaruit voortvloeiende gang van zaken, te weten de verrekening van het bedrag van € 5.900,00 met de door [gedaagde] verschuldigde koopsom. [gedaagde] wist dat [eiser] het chalet uiterlijk op 30 juni 2018 leeg moest opleveren. Indien dit hem niet zou lukken zou [bedrijfsnaam] de executiemaatregelen hervatten. Omdat [gedaagde] wist dat [eiser] deze termijn niet zou gaan halen, zonder diens medewerking, heeft hij geprobeerd om financieel beter van te worden van de afhankelijke situatie waarin [eiser] zich bevond. [eiser] heeft dus onder oneigenlijke druk en tegen protest ingestemd met verrekening van € 5.900,00 met de door [gedaagde] verschuldigde koopprijs.
3.2.
[gedaagde] betwist dat er sprake is van misbruik van omstandigheden. [gedaagde] stelt voorop dat [eiser] gedurende het hele proces bevoegd is geweest over het chalet te beschikken en afspraken te maken over de verkoop. Er is dan ook geen sprake geweest van afhankelijkheid aan de zijde van [eiser] die ertoe heeft geleid dat [eiser] geen andere keuze had dan in te gaan op het voorstel van [gedaagde] . Het stond [eiser] ook te allen tijden vrij om samen met [gedaagde] af te wijken van de overeenkomst. [eiser] heeft zelfs aangegeven dat er andere potentiële kopers waren als de koop tussen partijen niet door zou gaan. De aanvullende overeenkomst is volgens [gedaagde] tot stand gekomen doordat zijn aanbod onvoorwaardelijk is aanvaard door de gemachtigde van [eiser] die hem bijstond. Dat [eiser] zonder meer akkoord is gegaan volgt ook uit zijn mededeling aan de notaris. [gedaagde] vindt het bovendien rechtvaardig dat het overeengekomen bedrag in mindering is gebracht op de koopsom, omdat [eiser] het chalet op de dag van de ondertekening van de leveringsakte bij de notaris niet leeg en netjes achtergelaten had en dit hem veel werk en stress heeft bezorgd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het oordeel van de kantonrechter
Moet [gedaagde] betalen? Ja
4.1.
Ter discussie staat de geldigheid van de aanvullende overeenkomst die volgens [gedaagde] tot stand is gekomen op grond van aanbod en aanvaarding nadat hij op 29 juni 2018 had geweigerd het chalet af te nemen en mee te werken aan het transport van het chalet en het perceel waarop het stond (en dat in eigendom toebehoorde aan [bedrijfsnaam] ) bij de notaris. [eiser] doet een beroep op vernietiging van de aanvullende overeenkomst op grond van misbruik van omstandigheden. De kantonrechter is van oordeel dat aan de vereisten van misbruik van omstandigheden is voldaan. De vordering zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter motiveert deze beslissing hierna.
Wat zijn de vereisten voor misbruik van omstandigheden?
4.2.
Er is sprake van misbruik van omstandigheden wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door
bijzondere omstandigheden(zoals noodtoestand,
afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid) wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling,
het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij
weet of moet begrijpen dat hij hem daarvan zou behoren te weerhouden(artikel 3:44 lid 4 BW Pro).
bijzondere omstandigheden(zoals noodtoestand,
afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid) wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling,
het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij
weet of moet begrijpen dat hij hem daarvan zou behoren te weerhouden(artikel 3:44 lid 4 BW Pro).
Is aan die vereisten voldaan? Ja, om de volgende redenen
4.3.
[gedaagde] wist dat het chalet voor 30 juni 2018 verkocht moest worden omdat [bedrijfsnaam] anders de executie zou hervatten en [eiser] met lege handen zou staan. [gedaagde] stond ook in contact met [bedrijfsnaam] omdat de regeling die [eiser] met [bedrijfsnaam] had getroffen voorzag in een gelijktijdige verkoop van het perceel grond waarop het chalet staat voor een vooraf gefixeerde prijs. [gedaagde] heeft van die afhankelijkheid letterlijk gebruik gemaakt door in zijn mails aan [eiser] (zie punt 2.5. tot en met 2.7.) niet alleen te dreigen met steeds grotere schade (hogere bedragen die moesten worden betaald voor medewerking aan uitvoering van de koopovereenkomst), maar ook te wijzen op het feit dat [bedrijfsnaam] stond te trappelen om de executie te hervatten.
4.4.
De in punt 4.3. beschreven afhankelijkheid is ontstaan doordat [gedaagde] op 29 juni 2018 weigerde mee te werken aan het transport van het chalet. De vraag is of [gedaagde] gerechtigd was zich zo op te stellen omdat niet gesteld of gebleken is dat 29 juni 2018 als een fatale termijn was overeengekomen. Die termijn was namelijk met name voor [eiser] van belang, maar [gedaagde] heeft bij de mondelinge behandeling toegelicht dat hij eigenlijk meer tijd wilde hebben om de financiering rond te krijgen. Er zijn dus geen aanknopingspunten dat in zijn belang als fatale termijn voor levering 29 juni 2018 is overeengekomen. [eiser] had wel belang bij levering op 29 juni 2018. Dat betekent dat [gedaagde] [eiser] niet alleen in gebreke had moeten stellen, maar hem ook de kans had moeten bieden correct na te komen, zeker omdat [eiser] al een bedrijf had ingeschakeld om voor hem het chalet leeg en bezemschoon op te leveren. Dat heeft [gedaagde] in zijn mail van 29 juni 2018 niet gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] nader uitgelegd dat hij met de ingebrekestelling [eiser] nog 8 dagen de tijd wilde geven om de woning ontruimd en bezemschoon op te leveren. Dit heeft [gedaagde] echter niet in de ingebrekestelling vermeld. De conclusie is dus dat niet alleen [eiser] tekort is geschoten in de verplichting op 29 juni 2018 het chalet voor de geplande overdracht leeg op te leveren, maar ook [gedaagde] door zonder meer te weigeren af te nemen of daarmee te dreigen, terwijl [eiser] nog niet in verzuim verkeerde.
4.5.
Niet gebleken is dat [gedaagde] enig belang had bij zijn opstelling op 29 juni 2018, anders dan zijn wens de prijs te drukken. [gedaagde] heeft namelijk meerdere malen te kennen gegeven dat hij het chalet graag wilde hebben. Zo schrijft [gedaagde] aan [eiser] op 28 mei 2018:
“Voor 2.500 doe ik netjes maken en schoonmaken zelf. Hebben jullie daar rust over. Weet nog niet hoe we dat beste kunnen vastleggen. Vinden we nog iets op. Idd wel graag leeg qua spullen (m.u.v. wat we nog een keertje “opschrijven”). Vergeet niet dat ik de woning heel graag wil hebben, dus ik heb er echt ook belang bij dat alles doorgaat.”
Hieruit kan overigens worden opgemaakt dat [gedaagde] al vanaf het begin graag € 2.500,00 van de prijs af wilde hebben voor schoonmaakkosten, maar partijen zijn slechts overeengekomen dat het chalet bezemschoon zou worden opgeleverd, dus een vergoeding voor grondige schoonmaak lag niet voor de hand. Uit de foto’s die zijn overgelegd van de situatie op 29 juni 2018 begin van de dag kan worden afgeleid dat het chalet voor een belangrijk deel leeg was. [gedaagde] heeft bij de mondelinge behandeling ook bevestigd dat het chalet er een stuk beter en leger uitzag dan toen hij het kocht. Indachtig zijn eerdere mededelingen kan dus niet anders worden geconcludeerd dan dat [gedaagde] gekozen heeft voor de houding op 29 juni 2018 om oneigenlijke druk te zetten op [eiser] om meer van de koopprijs af te doen als waartoe hij eerder bereid was en zelfs meer te vragen dan wat [gedaagde] eerder zelf had voorgesteld.
4.6.
Daarbij komt dat niet is gebleken dat [gedaagde] kosten voor ontruiming van het chalet heeft gemaakt. Desgevraagd heeft hij toegelicht dat hij samen met zijn familie behoorlijk wat tijd heeft gestopt in het verder leeg halen en opknappen van het chalet, maar dat hij daar geen verdere kosten aan heeft gehad. Ook dat rechtvaardigt de houding van [gedaagde] dus niet.
4.7.
Tenslotte geldt dat [gedaagde] wist dat [eiser] en zijn echtgenote op leeftijd zijn, een zwakke gezondheid hebben en slecht ter been zijn. Ten tijde van de overdracht verbleven zij, bij gebrek aan vervangende woonruimte in Nederland, bovendien in Duitsland. Daardoor waren zij voor het leeg en bezemschoon opleveren van het chalet afhankelijk van anderen.
4.8.
Uit de hiervoor geschetste omstandigheden blijkt dat [eiser] na 29 juni 2018 mede door toedoen van [gedaagde] in een van [gedaagde] afhankelijke positie is komen te verkeren, die [gedaagde] had kunnen en moeten voorkomen. Dat [eiser] het onheil zelf over zich heeft afgeroepen door niet te zorgen dat het chalet bij de inspectie voor het transport al leeg en bezemschoon was doet daar niet aan af, omdat de tekortkoming van [eiser] [gedaagde] niet ontslaat van zijn eigen verplichtingen en zijn gehoudenheid bij de uitvoering van de koopovereenkomst de redelijkheid en billijkheid in acht te nemen.
4.9.
Door toedoen van [gedaagde] is [eiser] bewogen een aanvullende overeenkomst te sluiten die hij niet wilde. Daarbij heeft [gedaagde] de druk steeds verder vergroot door zijn medewerking aan overdracht te koppelen aan steeds hogere bedragen onder verwijzing naar een “gebruikelijke boete”. Die boete was echter niet overeengekomen en dus niet gerechtvaardigd. Dat [eiser] werd bijgestaan door een raadsman maakt een en ander niet anders, omdat de raadsman heeft verklaard dat het ook hem niet lukte [gedaagde] op andere gedachten te brengen en dus de misbruik van omstandigheden te voorkomen.
4.10.
Dat betekent dat de vermindering van de koopsom met het in deze procedure gevorderde bedrag van € 5.900,00 door misbruik te maken van de omstandigheden is overeengekomen en de vorderingen van [eiser] kunnen en zullen worden toegewezen.
Proceskosten
4.11.
[gedaagde] zal, als in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding worden veroordeeld. Die kosten worden als volgt begroot.
- dagvaarding € 102,96
- griffierecht € 236,00
- salaris gemachtigde €
622,00(2 punten x tarief € 311,00)
622,00(2 punten x tarief € 311,00)
Totaal € 960,96
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
vernietigt de rechtshandeling met betrekking tot de betaling van het bedrag van € 5.900,00.
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 5.900,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 960,96, waarin begrepen € 622,00 aan salaris gemachtigde;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad behoudens hetgeen is bepaald onder 4.1;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2021.