Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3178
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 mei 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 424.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 februari 2021. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1994 gebouwd appartement met dakterras, berging en garage. Het betreft een penthouse gelegen op de bovenste etage van het appartementencomplex. De woning heeft een inhoud van 359 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 382.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
5.1.
De rechtbank stelt vast dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen een balkon hebben en geen dakterras. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat alle referentiewoningen een balkon hebben, zodat dit tegen elkaar kan worden weggestreept. Verder heeft verweerder over de waarde van het dakterras van de woning de volgende toelichting gegeven. Het appartementencomplex aan de [straat] heeft twee penthouses: [adres 2] (de woning van eiser) en [adres 2] . Nummer [adres 2] is voor het laatst verkocht in 2008 voor € 392.000,-. Dit was destijds een meeropbrengst van ongeveer € 70.000,- á
€ 80.000,- boven de verkoopprijzen van de normale appartementen in het complex. Dat komt omdat nummer [adres 2] een penthouse is met een groot dakterras op de bovenste verdieping. Verweerder is voor het dakterras van eisers woning uitgegaan van een waarde van € 45.000,- en vindt dat, gelet op de meeropbrengst van nummer [adres 2] destijds, een redelijke waarde.
5.2.
De rechtbank kan deze redenering van verweerder niet volgen. Nog daargelaten dat de verkoop uit 2008 lang geleden is en dat deze in beginsel niet gebruikt kan worden als referentiewoning ter onderbouwing van de waarde van eisers woning, heeft verweerder geen gegevens verschaft over de verkoop van [adres 2] . Verweerder heeft het transactiecijfer niet onderbouwd en heeft bovendien niet inzichtelijk gemaakt in welke staat dit appartement destijds is verkocht. Verweerder heeft evenmin inzichtelijk gemaakt hoe verweerder uit de meeropbrengst van € 70.000,- á € 80.000,- voor nummer [adres 2] tot een bedrag van € 45.000,- voor het dakterras van de woning is gekomen. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn stelling dat de balkons tegen elkaar kunnen worden weggestreept, omdat eisers woning geen balkon heeft maar een dakterras.
6. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Om een lagere waarde te onderbouwen, verwijst eiser naar het door hem ingebrachte taxatierapport, opgemaakt door taxateurs [taxateur 2] en [taxateur 3] op
30 maart 2020. De rechtbank stelt vast dat een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de door eiser aangedragen woningen ontbreekt in het taxatierapport. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dan ook niet worden afgeleid dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld.
8. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beiden niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 415.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
11. De kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een woning stelt de rechtbank deze kosten vast op € 128,26 (2 uur x € 53,- + 21% BTW).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 415.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
de rechter is niet in de gelegenheid
de rechter is niet in de gelegenheid
deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat