Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3088
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 261.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 februari 2021, via een skypeverbinding. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , die als waarnemer van de gemachtigde van eiser optrad. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en geschorst, in afwachting van een uitspraak van de Meervoudige Kamer van deze rechtbank.
Deze uitspraak is op 5 juli 2021 gedaan.
Desgevraagd hebben partijen kenbaar gemaakt dat zij het niet nodig vinden om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft het onderzoek vervolgens gesloten.
Overwegingen
1. De woning is een in 1973 gebouwde tussenwoning met een aanbouw en een garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 372 m3 en ligt op een kavel van 199 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 233.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ, omdat niet is voldaan aan het verzoek om in de bezwaarfase de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met de ‘KOUDV’- en liggingsfactoren volledig op te sturen.
Verweerder heeft aangevoerd dat de stukken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage hebben gelegen, maar dat eiser geen gebruik heeft gemaakt van dit inzagerecht. Verweerder heeft verder aangevoerd dat eiser zijn verzoek om de op de zaak betrekking hebbende stukken op de hoorzitting niet heeft herhaald. Eiser heeft deze gang van zaken niet betwist. Ter zitting heeft eiser voorts aangevoerd dat verweerder de ‘KOUDV’-factoren en het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Eiser heeft zijn verzoek om de op zaak betrekking hebbende stukken tijdens de hoorzitting niet herhaald. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat hij die stukken kennelijk niet meer nodig vond. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiser in beroep alsnog heeft aangevoerd dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. [1]
9. Voor zover eiser ter zitting heeft willen aanvoeren dat verweerder in de beroepsfase de stukken had moeten verstrekken van de referentiewoningen die verweerder in de beroepsfase heeft gebruikt, overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bestuursorgaan in de beroepsfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank sturen. Een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb moet echter worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift met de taxatiematrix op 11 november 2020 naar eiser is gestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser na de ontvangst van deze stukken en voorafgaande aan de zitting voldoende in de gelegenheid geweest om kenbaar te maken over welke stukken hij de beschikking wilde krijgen. Dat eiser deze beroepsgrond vervolgens pas ter zitting heeft aangevoerd, acht de rechtbank in strijd met een goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. Daaraan ligt ten grondslag dat van verweerder niet verwacht kan worden dat hij de vaak omvangrijke gegevens tijdens of relatief kort voor de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. [2]
10. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] direct naast de woning gelegen is en nagenoeg identiek is. Om die reden vindt eiser dat verweerder de waarde van de woning daarom met name of enkel moet baseren op de waarde van deze referentiewoning. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. [adres 2] is goed vergelijkbaar. Daar staat tegenover dat ook de overige referentiewoningen in hoge mate vergelijkbaar zijn met de woning. De bouwjaren, de type woningen en de inhoud van de woningen (zonder bijgebouwen) komen overeen met de woning. [adres 2] en [adres 6] zijn bovendien gelegen in dezelfde straat als de woning en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] zijn nabij gelegen. Ook qua uitstraling zijn de referentiewoningen goed vergelijkbaar met de woning. Gelet op de hoge mate van vergelijkbaarheid hoefde verweerder bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, niet slechts van één vergelijkingsobject uit te gaan.
11. Eiser voert aan dat de woningen aan [adres 3] en [adres 5] niet bruikbaar zijn als referentiewoningen, omdat deze woningen op 10 november 2017 en op 27 oktober 2017 verkocht zijn. Deze verkoopcijfers liggen dus meer dan een jaar vóór de waardepeildatum van 1 januari 2019. Hierdoor zouden deze verkoopcijfers buiten de vergelijking moeten worden gelaten. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Beide referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar met de woning. De rechtbank verwijst in dit verband naar de motivering in alinea 10. De verkoopdata liggen niet zo ver van de waardepeildatum, dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen geen indicatie meer geven van de waarde van de woning.
12. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 4] en [adres 2] en [adres 6] een lagere waarde onderbouwen voor de woning. [adres 2] is namelijk van betere kwaliteit en [adres 4] heeft een beter niveau van onderhoud dan waar verweerder vanuit is gegaan in de taxatiematrix. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Eiser heeft zijn stelling over [adres 6] niet nader onderbouwd. Uit de taxatiematrix blijkt verder dat verweerder er ook vanuit is gegaan dat [adres 2] van betere kwaliteit is dan de woning. Verweerder heeft de kwaliteit van deze referentiewoning immers gewaardeerd met een ‘score 7’ ten opzichte van een ‘score 6’ voor de woning. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Verweerder heeft ter zitting verder terecht aangevoerd dat er geen aanknopingspunten zijn voor eisers stelling dat het onderhoudsniveau met een ‘score 9’ moet worden gewaardeerd in plaats van met een ‘score 8’. De enkele stelling van eiser in het algemeen dat het niveau van het onderhoud beter wordt zodra men een woning renoveert, is daartoe onvoldoende.
13. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken is gedateerd. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met het feit dat de woning over een licht gedateerde keuken en badkamer beschikt. Verweerder heeft het niveau van de voorzieningen daarom gewaardeerd met een ‘score 6’. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de keuken.
14. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn beroepsgronden over het waardedrukkende effect van de brandgang en de ligging van de woning nabij de [weg] ter zitting heeft ingetrokken. De rechtbank laat deze beroepsgronden dan ook onbesproken.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 9 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat