Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3084
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 278.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 februari 2021, via een skypeverbinding. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , die als de waarnemer van de gemachtigde van eiser optrad. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en geschorst, in afwachting van een uitspraak van de Meervoudige Kamer van deze rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan op 5 juli 2021.
Desgevraagd hebben partijen kenbaar gemaakt dat zij het niet nodig vinden om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft het onderzoek vervolgens gesloten.
Overwegingen
1. De woning is een in 1995 gebouwde rijwoning met twee dakkapellen en een berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 348 m3 en ligt op een kavel van 117 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 255.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ, omdat verweerder niet heeft voldaan aan het verzoek om in de bezwaarfase de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met de ‘KOUDV’- en liggingsfactoren volledig op te sturen. Verweerder heeft aangevoerd dat de stukken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage hebben gelegen, maar dat eiser geen gebruik heeft gemaakt van dit inzagerecht. Verweerder heeft verder aangevoerd dat eiser zijn verzoek om de op de zaak betrekking hebbende stukken op de hoorzitting niet heeft herhaald. Eiser heeft deze gang van zaken niet betwist. Ter zitting heeft eiser voorts aangevoerd dat verweerder de ‘KOUDV’-factoren en het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Eiser heeft zijn verzoek om de op zaak betrekking hebbende stukken tijdens de hoorzitting niet herhaald. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat hij die stukken kennelijk niet meer nodig vond. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiser in beroep alsnog heeft aangevoerd dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. [1]
9. Voor zover eiser ter zitting heeft willen aanvoeren dat verweerder in de beroepsfase de stukken had moeten verstrekken van de referentiewoningen die verweerder in de beroepsfase heeft gebruikt, overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bestuursorgaan in de beroepsfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank sturen. Een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb moet echter worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift met de taxatiematrix op
20 november 2020 naar eiser is gestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser na de ontvangst van deze stukken en voorafgaande aan de zitting voldoende in de gelegenheid geweest om kenbaar te maken over welke stukken hij de beschikking wilde krijgen. Dat eiser deze beroepsgrond vervolgens pas ter zitting heeft aangevoerd, acht de rechtbank in strijd met een goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. Daaraan ligt ten grondslag dat van verweerder niet verwacht kan worden dat hij de vaak omvangrijke gegevens tijdens of relatief kort voor de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. [2]
10. Eiser voert aan dat de woningen [adres 2] en [adres 3] niet bruikbaar zijn als referentiewoningen, omdat deze op 27 november 2017 en op 21 december 2017 verkocht zijn. Deze verkoopcijfers liggen dus meer dan een jaar vóór de waardepeildatum van 1 januari 2019. Om die reden vindt eiser dat deze verkoopcijfers buiten de vergelijking zouden moeten worden gelaten. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. De [adres 2] en [adres 3] zijn goed vergelijkbaar met de woning, mede omdat ze zijn gelegen in dezelfde straat en zijn gebouwd in hetzelfde bouwjaar. [adres 3] is bovendien zeer goed vergelijkbaar, omdat de grootte van de basiswoning en het perceel exact overeenkomt met dat van de woning. De verkoopdata liggen niet zo ver van de waardepeildatum dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen geen indicatie meer geven van de waarde van de woning.
10. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] een lagere waarde onderbouwen voor de woning. [adres 3] heeft namelijk een extra aanbouw. [adres 2] is gelegen op een groter perceel en beschikt over meer inhoud. Daarnaast heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat [adres 2] een hoekwoning betreft, aldus eiser. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Blijkens de taxatiematrix heeft verweerder de aanbouw van [adres 3] afzonderlijk van de woning in de matrix opgenomen. De basiswoningen zijn dus op dezelfde wijze gewaardeerd. Uit de taxatiematrix blijkt verder dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat [adres 2] een hoekwoning is. Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangevoerd dat dit blijkt uit het feit dat de woning is gelegen op een groter perceel, in de basis groter is (25 m3) en een aanbouw (23 m3) heeft. Eiser heeft zijn stelling dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] een lagere waarde onderbouwen niet nader onderbouwd, ook niet na de toelichting van verweerder in het verweerschrift.
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken is meer dan 15 jaar oud. Dat eiser niet in staat is geweest om foto’s te maken en te e-mailen, om wat voor reden dan ook, kan niet tot de conclusie leiden dat verweerder het voorzieningenniveau kwalificeert als ‘gemiddeld’, aldus eiser. Verweerder heeft toegelicht dat eiser in de bezwaarfase per e-mail is verzocht om foto’s van de binnenzijde van zijn woning te verstrekken. Eiser heeft daarop, ook na een herinnering, niet gereageerd. Verweerder heeft ook de voicemail van eiser ingesproken, maar ook daarop heeft eiser niet gereageerd. Eiser heeft deze gang van zaken niet betwist. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder het voorzieningenniveau van de woning in redelijkheid heeft vastgesteld als ‘gemiddeld’. Voor zover door het ontbreken van de foto’s een onvolledig beeld is ontstaan, komt dit voor risico van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Om een lagere waarde te onderbouwen, verwijst eiser nog naar het door hem ingebrachte taxatierapport, opgemaakt door taxateurs [taxateur 2] en [taxateur 3] op 4 maart 2020.
In dit rapport zijn verkoopcijfers van drie woningen opgenomen. De rechtbank stelt vast dat een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de door eiser aangehaalde woningen ontbreekt. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dan ook niet worden afgeleid dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 9 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat