Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3244
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. van Drie).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 256.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
In de uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 9 maart 2021, via een skypeverbinding. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1988 gebouwde rijwoning met een aanbouw, vrijstaande berging en tuinhuis. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 111 m2 en ligt op een kavel van 143 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 232.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het verweerschrift blijkt dat de taxateur op 5 juni 2020 een inpandige opname heeft gedaan. Naar aanleiding daarvan is de taxatiematrix opgesteld. Daarin zijn 12 referentiewoningen opgenomen, waarvan 6 woningen door eiser zelf zijn aangedragen in beroep. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met 10 referentiewoningen van hetzelfde type (rijwoning), waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de algehele indruk van de woning gedateerd is. De keuken, badkamer en het toilet zijn namelijk 24 tot 33 jaar oud. Verweerder heeft daarmee onvoldoende rekening gehouden. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. De taxateur van verweerder heeft de woning inpandig opgenomen en heeft het voorzieningenniveau als ‘gemiddeld’ beoordeeld. Eiser heeft zijn stelling dat het voorzieningenniveau ondergemiddeld is, niet nader onderbouwd.
8. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder ten onrechte uit is gegaan van een oppervlakte van 95 m2 voor de referentiewoning [adres 2] . Uit ‘Woz Waardeloket’ en ‘Woningweter’ blijkt dat de oppervlakte 100 m2 is. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij de inhoud van de referentiewoning heeft berekend aan de hand van bouwtekeningen. Hoewel verweerder de bouwtekeningen niet heeft overgelegd, acht de rechtbank de nauwkeurigheid van een berekening aan de hand van bouwtekeningen groter dan die van ‘Woz Waardeloket’ en ‘Woningweter’. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te twijfelen aan de oppervlakte van de woning van 95 m2.
9. Eiser voert verder aan dat verweerder ten onrechte verschillende waardes per aanbouw heeft gehanteerd, terwijl deze allemaal hetzelfde zouden moeten worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Verweerder heeft namelijk ter zitting toegelicht dat voor de berekening van de waarde van de aanbouw een staffel wordt gebruikt. Eiser heeft vervolgens niet uitgelegd waarom deze methode van verweerder onjuist is en waarom de waardes per aanbouw gelijk zouden moeten zijn.
10. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn beroepsgrond over de ligging van de woning nabij hoogspanningsmasten ter zitting heeft ingetrokken. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook onbesproken.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat