Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/300
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.180.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 2 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gedeeltelijk gegrond verklaard en de waarde naar € 1.116.000,- verlaagd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de Skypezitting van 10 augustus 2021. De gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiseres is niet verschenen. Ter zitting heeft de rechter de uitnodiging voor de zitting gecheckt. Er is geprobeerd telefonisch contact te krijgen met eiseres. Dat is niet gelukt. Omdat er geen verzoek om uitstel bekend was, is besloten de zitting doorgang te laten vinden.
Overwegingen
1. De woning is een in 1975 gebouwde vrijstaande woning, gerenoveerd in 2010. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 250 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.116.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats], te weten:
- [adres 2], verkocht op 30 september 2019 voor € 1.300.000,-;
- [adres 3], verkocht op 20 december 2018 voor € 1.325.000,-;
- [adres 4], verkocht op 2 augustus 2018 voor € 1.080.000,-;
- [adres 5], verkocht op 11 december 2018 voor € 1.075.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij allen zijn gelegen in [wijk], niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, gebruiksoppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met onderhavige woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Impact bestemmingsplan [bestemmingsplan 1]
8. Eiseres stelt dat het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] (hierna te noemen: het bestemmingsplan) een beperking van de bouwmogelijkheden oplevert en daardoor een waardedrukkend effect heeft op de WOZ-waarde. Ter onderbouwing voert eiseres aan dat de woning niet voldoet niet aan de voorwaarden van het bestemmingsplan, namelijk de minimale maten/eisen uit de bouwregels van de bestemming ‘Wonen – 1 t/m 5’. Daardoor is de woning nu aan te merken als een ‘bestaande afwijking’. Dit heeft volgens eiseres grote gevolgen voor de eventuele uitbreidingsmogelijkheden. Een bestaande afwijking is wel toegestaan en mag worden gehandhaafd, maar mag niet worden vergroot. Eiseres stelt dat verweerder volledig voorbij gaat aan de consequenties van het feit wanneer een bestaande woning niet voldoet aan de bouwregels en daarom als bestaande afwijking wordt betiteld. Deze consequenties dienen volgens eiseres te worden meegewogen en er dient een beoordeling plaats te vinden van de gevolgen daarvan voor de waarde van het object.
8.1.
Verweerder stelt dat hij de woning heeft vergeleken met goed vergelijkbare objecten waarvoor hetzelfde bestemmingsplan geldt. De (waardeverlagende) invloed van het bestemmingsplan is daarmee in de verkoopcijfers van de referentiewoningen en dus in de WOZ-waarde van de woning verdisconteerd. Verweerder betwist dan ook dat hij geen rekening heeft gehouden met het bestemmingsplan. Verder stelt verweerder dat het bestemmingsplan geen belemmering oplevert voor de bestaande situatie, gelet op artikel 15.2.12 van het bestemmingsplan. Daaruit volgt dat de woning nog steeds positief is bestemd en ook verschillende uitbreidingsmogelijkheden heeft.
8.2.
De rechtbank volgt deze toelichting van verweerder. De rechtbank stelt vast dat tegen de door verweerder gebruikte referentiewoningen geen gronden zijn gericht. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet heeft gesteld dat de woning van eiseres meer beperkingen van het bestemmingsplan ondervindt dan de referentiewoningen. Eiseres heeft ook niet onderbouwd dat de beperkingen van het bestemmingsplan een groter waardedrukkend effect op de woning hebben dan op de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Schending gelijkheidsbeginsel
9. Eiseres stelt dat in strijd met het gelijkheidsbeginsel is gehandeld. De WOZ-waarde van een gelijk geval – door eiseres casus genoemd- is verlaagd vanwege het bestemmingsplan. Omdat dezelfde beperkingen zowel bij de casus als bij de woning ten grondslag liggen, is volgens eiseres in strijd met het gelijkheidsbeginsel gehandeld. Ter zitting is door verweerder verklaard dat het waarschijnlijk gaat om de woning [adres 6] te [woonplaats]. De rechtbank zal daar ook van uitgaan. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar beroep op het gelijkheidsbeginsel. Voor een geslaagd beroep op gelijkheidsbeginsel is van belang dat er sprake is van de meerderheidsregel. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moet uitsluitend identieke objecten worden vergeleken. Dit houdt enerzijds in dat minstens twee woningen lager moeten zijn gewaardeerd. [1] Anderzijds moet het gaan om objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De onderlinge verschillen zijn niet verwaarloosbaar, nu de bebouwing en het perceel verschillen. Om deze reden alleen is al geen sprake van identieke woningen. In het beroepschrift erkent eiseres dat ook. Bovendien is er maar één woning genoemd. Aan de voorwaarde van minstens twee nagenoeg identieke woningen is dus ook niet voldaan. Van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel (in het bijzonder de meerderheidsregel) is dus geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 augustus 2021.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.