Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3377
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 783.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 10 september 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is via een videoverbinding behandeld op de zitting van 31 mei 2021. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door taxateur [taxateur] . De rechtbank heeft op de zitting het onderzoek geschorst.
Op 22 juli 2021 heeft een tweede zitting plaatsgevonden, via een videoverbinding. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
1.De woning is een in 1958 gebouwde vrijstaande woning met twee dakkapellen, een praktijkruimte en een overkapping. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 151 m2 en ligt op een kavel van 770 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 559.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat de referentiewoning [adres 2] meer dan een jaar voor de peildatum is verkocht en daarom niet bruikbaar is als vergelijkingsobject. De taxateur heeft op de zitting uitgelegd dat hij [adres 2] als referentiewoning heeft gekozen vanwege de vrijwel identieke ligging en het type woning. Naar het oordeel van de rechtbank is [adres 2] goed vergelijkbaar en mocht dat object daarom gebruikt worden als referentiewoning, ondanks dat de verkoopdatum verder van de peildatum af ligt. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiseres voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens eiseres is de ligging van de woning veel minder goed: de woning ligt aan een drukke rondweg en de blaffende honden van de buren zorgen voor geluidsoverlast. Volgens eiseres verkeert de woning bovendien kwalitatief en qua onderhoud in matige staat, onder andere als gevolg van lekkages.
De taxateur heeft in de matrix alle KOUDV+L-factoren op 3 (gemiddeld) gescoord, met uitzondering van een score 2 voor kwaliteit van de woning en een score 4 voor de ligging van de referentiewoning [adres 3] . De taxateur heeft toegelicht dat [adres 2] tegenover de woning ligt en dat de [adres 4] vlakbij ligt, ook langs een doorgaande weg. Voor de betere ligging van [adres 5] is een correctie toegepast. Hij heeft ook toegelicht dat de blaffende honden van de buren geen of nauwelijks invloed hebben op de waarde, zeker niet in een overspannen woningmarkt. In de matrix is een correctie uitgevoerd op kwaliteit in verband met de staat van de woning. De taxateur heeft toegelicht dat de referentieobjecten qua leeftijd vergelijkbaar zijn, en dat die daarom in een vergelijkbare staat verkeren qua isolatie en fundering. Tijdelijke en op te lossen lekkages leiden niet direct tot een wijziging van de waarde.
De rechtbank kan de kwalificaties door de taxateur volgen. De referenties zijn ook jaren 50-woningen en de woningen zijn overwegend gemiddeld gescoord. Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging. De rechtbank kan volgen dat de aanwezigheid van blaffende honden bij de buren geen of nauwelijks invloed op de waarde heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiseres aan dat de waardering van de bijgebouwen van de referentieobjecten niet klopt. Bij de [adres 2] is een berging gewaardeerd op € 500,-. Voor de garage van 19 m2 bij de [adres 4] wordt € 20.000,- gerekend, terwijl voor de garage van 15 m2 bij [adres 3] € 8.000,- wordt gerekend.
De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat het bedrag voor de berging € 5.000,- had moeten zijn. Voor garages van meer dan 18 m2 wordt standaard € 20.000 gerekend, voor kleinere garages wordt gerekend met m2-prijzen.
Naar het oordeel van de rechtbank kan deze beroepsgrond niet tot de conclusie leiden dat de waarde te hoog is vastgesteld. De taxateur heeft de waarde van de woning namelijk getaxeerd op € 805.000,-, dus € 22.000,- hoger dan de WOZ-waarde. Ook als bij de referentiewoningen een correctie van € 4.500 zou worden toegepast voor de berging en maximaal € 12.000 voor de garage, dan leidt de gewijzigde m2-prijs er nog niet toe dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Ook de taxatiematrix die eiseres heeft ingediend geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 24 augustus 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.