Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5265
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU),verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 674.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 11 januari 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 2007 gebouwd penthouse op de [verdieping] verdieping van het appartementencomplex ‘ [appartementencomplex] ’ in [plaats 2] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 148 m2. De woning heeft een berging, een dakterras van 20 m² en twee parkeerplaatsen.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 473.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix van 13 januari 2020 overgelegd. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen uit hetzelfde appartementencomplex, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Op de zitting is vastgesteld dat in het bezwaarschrift of op de hoorzitting niet is verzocht om verstrekking van de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, waarop eiser zijn beroepsgrond over het handelen van verweerder in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ door verzochte stukken niet te overleggen, heeft ingetrokken. Ook zijn beroepsgrond dat verweerder bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het contactgeluid en de liftgeluidsoverlast heeft eiser op de zitting ingetrokken.
6. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is en wijst daarvoor ter onderbouwing op de eigen aankoop van de woning op 22 augustus 2018 voor € 508.000,-, inclusief € 6.637,96 voor het aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Eiser stelt dat de vastgestelde waarde niet in lijn ligt met zijn aankoopsom. Rekening houdend met indexatie naar de waardepeildatum en rekening houdend met de VvE-reserve kan de WOZ-waarde van de woning daarom niet hoger zijn dan € 473.000,-.
7. De rechtbank stelt voorop dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, er in de regel van uit mag worden gegaan dat de WOZ-waarde daarvan overeenkomt met de koopprijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum weergeeft.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder feiten of omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat in afwijking van de hiervoor genoemde regel eisers koopsom niet de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum weergeeft. Verweerder heeft erop gewezen dat eiser ten tijde van de aankoop al meerdere jaren huurder van de woning was. Volgens vaste rechtspraak voldoet een verkoop aan een zittende huurder niet aan de eisen als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ en kan een dergelijke verkoop daarom niet als onderbouwing worden gebruikt voor de vaststelling van een WOZ-waarde. Het is echter niet uitgesloten dat aan een dergelijke verkoopprijs wel enige bewijskracht kan worden toegekend. Zie de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van
5 augustus 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:6178). De rechtbank vindt dat in dit geval aan de verkoopprijs van € 508.000,- geen bewijskracht kan worden toegekend. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat uit de akte van levering blijkt dat de koopsom van € 508.000,- verhoogd is met een ongebruikelijk hoog bedrag van € 50.000,- aan roerende zaken.
Daarbij komt dat verweerder aan de hand van de taxatiematrix en zijn nadere toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de transactieprijs van € 508.000,- niet in verhouding staat tot de transacties van de vier referentiewoningen die goed vergelijkbaar zijn en waarbij rekening is gehouden met de onderlinge verschillen, zoals ligging met het oog op het uitzicht, een buitenruimte en gebruiksoppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix van 13 januari 2020, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte en de staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt. Daarbij betrekt de rechtbank dat de woningwaarde per m² van de woning lager ligt
dan de gemiddelde bandbreedte van de woningwaarde per m² van de referentieobjecten.
10. Wat eiser hierover aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
11. Eiser voert op zitting aan dat de verkoopcijfers van twee van de vier referentiewoningen niet bruikbaar zijn, omdat die woningen ruim een jaar voor de waardepeildatum zijn gerealiseerd.
De overeenkomsten tot verkoop van [adres 2] en [adres 3] zijn in november 2016 gesloten, maar dit leidt niet tot de conclusie dat deze referentiewoningen per definitie ongeschikt zijn. De periode van één jaar voor of na de waardepeildatum is een indicatie, maar geen harde grens. Zoals verweerder terecht aangeeft, zijn die twee woningen vanwege de ligging in hetzelfde complex goed vergelijkbaar. De rechtbank concludeert daarom dat de gekozen vergelijkingsobjecten geschikt zijn.
De beroepsgrond slaagt niet.
12. Verder voert eiser aan dat verkoopcijfers van de woningen met hun aandelen in de reservefondsen van de VvE gecorrigeerd dienen te worden. Verkoopcijfers van appartementsrechten zijn immers niet direct bruikbaar voor het vaststellen van de WOZ-waarde.
Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat de taxateur de koopsommen van de vier vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd met hun aandelen in de reservefondsen van de VvE, waarna de koopsommen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Eiser heeft dit niet betwist en ook niets anders aangedragen wat de rechtbank doet twijfelen aan de juistheid hiervan.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 6 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.