Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/592
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 januari 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser
gemachtigde: H. van Zelst
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
gemachtigde: R. Janmaat.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 423.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 26 november 2020 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een rond 1900 gebouwde vrijstaande woning met berging en garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 160 m2 en ligt op een kavel van 663 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 370.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de woning voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Voorzieningen als badkamer, keuken en sanitair dienen gemoderniseerd te worden en dienen als slecht te worden gekwalificeerd. Ook met het achterstallige onderhoud in en aan de woning heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden. Ter zitting heeft eiser daar nog aan toegevoegd dat ook de bouwkundige kwaliteit als matig moet worden gekwalificeerd. Eiser heeft geen foto’s of andere bewijsstukken overgelegd om zijn gronden te staven. Verweerder heeft in zijn matrix de bouwkundige kwaliteit als voldoende gekwalificeerd. In een eerdere procedure is volgens hem reeds een rapport overgelegd waarin deze kwalificatie is opgenomen. Eiser heeft dit niet weersproken. De voorzieningen en de onderhoudstoestand heeft verweerder als matig gekwalificeerd. Nu eiser niet heeft onderbouwd dat van deze objectkenmerken een grotere waardedruk uit zou moeten gaan, acht de rechtbank de door verweerder gehanteerde kwalificaties aannemelijk. Verweerder heeft voor de woning een lagere prijs per m2 gehanteerd dan is afgeleid uit de verkopen van de referentiewoningen. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de referentiewoning [adres 2] te [woonplaats], die dezelfde kwalificaties heeft als de woning ( € 618,- tegenover
€ 807,-). De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder in de vergelijking voldoende rekening heeft gehouden met de bouwkundige kwaliteit, de voorzieningen en de onderhoudstoestand van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat de woning ondoelmatig is ingedeeld. Oorspronkelijk waren het twee woningen onder één kap, die nu zijn samengevoegd. Eiser heeft verder niet toegelicht in welk opzicht er sprake is van ondoelmatigheid. Verweerder ziet louter in de samenvoeging geen ondoelmatigheid. Daarnaast wijst hij op de lage prijs per m2 die hij al heeft gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat de samenvoeging tot ondoelmatigheid heeft geleid die een waardedrukkende factor vormt. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Eiser voert verder aan dat de door verweerder gehanteerde grondstaffel te snel afwaardeert. Het verschil tussen de waarde van de kavel van de woning (663 m3, € 300.050,-) en die van de referentiewoning [adres 3] (1145 m3, € 335.200,-) is te klein. Verweerder stelt daar tegenover dat de grondstaffel is gebaseerd op een analyse van gerealiseerde grondtransacties. Het door eiser geconstateerde geringe verschil is een gevolg van het afnemende grensnut. De rechtbank acht dit aannemelijk. Daarbij overweegt de rechtbank het volgende. De referentiewoning [adres 2] heeft een kavel die het minst afwijkt van die van de woning. Ook komen de bouwkundige kwaliteit, de voorzieningen en de onderhoudstoestand overeen. Daardoor is dit de beste vergelijking. Wanneer bij de analyse van de verkoopprijs van deze referentiewoning de extra meters van de kavel tegen dezelfde prijs (€ 200,-) worden gewaardeerd als de laatste meters van de kavel van de woning, leidt dit tot een woningwaarde van € 679,- per m2 (€ 120.250,- - € 19.000,- = € 101.250,- : 149 m2). Nu voor de waarde van de opstal van de woning € 618,- per m2 is gehanteerd blijft daarmee aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Eiser voert voorts aan dat de ligging en indeling van de kavel tot een lagere waarde moeten leiden. De kavel ligt aan twee straten met sociale huurwoningen en aan de zuidkant staan er garages voor. De referentiewoningen liggen mooi aan een straat. Verweerder stelt dat de kavel is gelegen aan de rand van het dorp en aan één kant grenst aan weilanden. Het is een vrij ruime kavel met veel bomen. Al met al ziet hij geen reden om aan te nemen dat er sprake is van een waardeverminderende factor. Om zijn stelling te onderbouwen heeft een luchtfoto overgelegd. Op basis van de overgelegde luchtfoto onderschrijft de rechtbank de opvatting van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
11.Tot slot voert eiser aan dat de referentiewoningen in een andere wijk zijn gelegen met een andere markt en andere transactieprijzen. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij met dit verschil rekening heeft gehouden. Verweerder stelt daar tegenover dat de woning en de referentiewoningen verspreid door het dorp liggen, dat een geringe omvang heeft. De onderlinge afstanden variëren van 180 tot 1000 meter. De rechtbank acht een verschil in markt en transactieprijzen, gezien de omvang van het dorp, zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk. De beroepsgrond slaagt niet.
12.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 6 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat