Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4727
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 214.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 14 juli 2021 via Skype behandeld. Eiser was daarbij, met bericht van verhindering, niet aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1996 gebouwde eindwoning met een serre, vrijstaande berging, dakterras, zonnepanelen en een afdak/luifel. De woning heeft een inhoud van 140 m² en ligt op een kavel van 182 m².
2. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 214.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 198.000,-.
Het beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres] , verkocht op 16 maart 2018 voor € 220.000,-;
- [adres] , verkocht op 7 mei 2019 voor € 237.000,-:
- [adres] , verkocht op 16 april 2019 voor € 227.180,-.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 214.000,- niet te hoog is. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
Serre en zonnepanelen
6. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte de serre als een uitbouw heeft aangemerkt. De serre is niet betrokken bij de kavel en is niet gefundeerd of geïsoleerd. Eiser heeft de serre zelf op amateuristische wijze gebouwd.
7. Verweerder gaat mee in het standpunt dat de serre inderdaad geen aanbouw is en heeft dit ook in de gemeentelijke administratie aangepast. Volgens verweerder is het verschil in waarde bijgesteld, maar deze verlaging wordt weer gecompenseerd doordat is gebleken dat er sprake is van 22 zonnepanelen op het dak van de woning. Verder is aan de berging achterin de tuin een afdak/luifel gebouwd die verweerder eerder ten onrechte niet heeft meegenomen in de taxatie.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft toegelicht dat de lagere waarde van de serre wordt gecompenseerd door de aanwezige zonnepanelen en de afdak/luifel die eerder niet zijn meegenomen in de waardebepaling. Eiser betwist dat er 22 zonnepanelen zijn, het zijn er volgens hem 11. Tijdens de zitting heeft verweerder toegelicht dat op de in het dossier aanwezige luchtfoto te zien is dat er een ‘ribbel’ tussen de panelen zit. Verweerder heeft vervolgens elk paneel tussen de ribbels apart geteld. Maar ook al zouden er minder panelen aanwezig zijn, dan is daarmee volgens verweerder voldoende rekening gehouden door aan een zonnepaneel slechts een waarde van € 225,- toe te kennen. Deze prijs ligt ver onder de aanschafwaarde, maar dat is begrijpelijk omdat de zonnepanelen immers al (enige tijd) geplaatst zijn. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding verweerder niet in zijn standpunt te volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Lekkage
9. Eiser voert verder aan dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen [adres] , [adres] en [adres] van een totaal andere constructie zijn. Deze woningen zijn breder en hebben een veel grotere woon- en tuinoppervlakte. Verder stelt eiser dat zijn woning aan de bouwconstructie gebreken heeft waardoor lekkages ontstaan. Hij verwijst hiervoor naar de bijgevoegde foto’s.
10. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder in plaats van de referentiewoning [adres] de referentiewoning [adres] heeft gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de woning. [adres] en [adres] heeft verweerder wel gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen goed vergelijkbaar voor wat betreft hun ligging, uitstraling, bouwjaar en grootte. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, zolang verweerder maar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Vooral de referentiewoning [adres] is goed vergelijkbaar met eisers woning. Deze referentiewoning is ook een eindwoning, even groot en met slechts 10 m² meer kaveloppervlakte. Voor deze referentiewoning is een prijs gehanteerd van
€ 1.375,- per m³ en voor eisers woning een prijs van € 1.190,- per m³. Ook ten opzichte van de andere referentiewoningen kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde niet in lijn ligt met de behaalde verkoopprijzen van de referentiewoningen. De stelling van eiser dat zijn woning van een slechtere kwaliteit is vanwege de lekkages, is onvoldoende voor het standpunt dat verweerder met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen geen rekening heeft gehouden. Met de overgelegde foto’s heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de lekkage dusdanig is dat dit een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel
11. Eiser stelt verder dat hij niet begrijpt waarom de identieke woning [adres] met bijna € 20.000,- lager is gewaardeerd. De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Dit beroep slaagt echter niet, omdat een dergelijk beroep alleen kan slagen als er minstens twee identieke woningen zijn aangevoerd die lager zijn gewaardeerd. [1] Daarnaast heeft verweerder tijdens de zitting toegelicht dat de referentiewoning [adres] lager is gewaardeerd, omdat bij deze woning geen sprake is van zonnepanelen en een afdak/luifel.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M.M. van Amstel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 31 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.