Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3482
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffmann).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.749.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 20 mei 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1928 gebouwde vrijstaande woning met aangebouwde garage en houten berging. De woning heeft een inhoud van 946 m3 en een kaveloppervlakte van 779 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.647.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen op 9 april 2021 een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit zijn eveneens vrijstaande woningen, twee daarvan gelegen in dezelfde straat. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte en staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld in vergelijking met de naastgelegen woning aan de [adres] . Volgens eiser is de cumulatieve waardestijging van zijn huis groter dan van dit buurhuis. Deze situatie was ook aan de orde in 2018. Toen heeft verweerder de WOZ-waarde wel verlaagd op basis van de WOZ-waarde van de naastgelegen woning. Het beleid van verweerder is dus niet consistent. Als de door verweerder in 2018 vastgestelde waarde wordt gecorrigeerd met de stijgingspercentages van de naastgelegen woning, moet de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 € 1.647.000,- zijn, aldus eiser.
8. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden gebruikt. Om zijn beroep te onderbouwen moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Daarvan is in dit geval geen sprake. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt uitsluitend gewezen op de WOZ-waarde van de naastgelegen woning.
9. De rechtbank overweegt verder dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van de naastgelegen woning, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Bovendien heeft verweerder in zijn verweerschrift toegelicht dat de WOZ-waarde van de woning van eiser in 2018 uitsluitend is aangepast omdat de inhoud van de woning na een meting kleiner was dan in de gemeentelijke administratie geregistreerd stond. De wijziging van de WOZ-waarde van eisers woning in 2018 hield geen verband met de hoogte van de WOZ-waarde van de naastgelegen woning. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is uitgesproken op 9 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.