Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3308
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: C.C.A. Hagens-Nijholt).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan ’ [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 244.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 20 mei 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1977 gebouwde tussenwoning met berging. De woning heeft een inhoud van 344 m³ en een kaveloppervlakte van 137 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 239.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur] .
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie referentiewoningen, eveneens tussenwoningen, gelegen in dezelfde wijk, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat de waarde van haar woning zonder aanwijsbare reden sneller stijgt dan de waarde van naastgelegen woningen aan ’ [adres] en [adres] . Deze woningen zijn volgens eiseres zeer goed vergelijkbaar, maar hebben een lagere WOZ-waarde.
Deze woningen hebben maar een waardestijging van € 20.000,- ten opzichte van een stijging van € 25.000,- voor de woning van eiseres. Dat op het perceel van eiseres ook een schuur aanwezig is zou volgens eiseres niet tot dit verschil in waarde moeten leiden. Deze schuur is al jaren aanwezig. De WOZ-waarde van de woning moet na een stijging van € 20.000,- dan ook € 239.000,- zijn, aldus eiseres.
8. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van de naastgelegen woning, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Verweerder heeft op de zitting nog toegelicht dat bij de afhandeling van het bezwaar van eiseres voor het belastingjaar 2019 is vastgesteld dat de waarde van de woning toen te laag is vastgesteld in verband met de aanwezige schuur. Volgens verweerder is dit in het belastingjaar 2020 gecorrigeerd en is de waarde van de woning daardoor meer gestegen. Dit leidt er toe dat de waardestijging van de woningen verschillend is, maar dat in de WOZ-waarde van de woningen nu rekening is gehouden met de verschillen waaronder de schuur op het perceel van eiseres. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is uitgesproken op 9 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(De griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.)
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.