ECLI:NL:RBMNE:2021:4282 - Rechtbank Midden-Nederland - Vaststelling WOZ-waarde woning op €290.000 na gegrond ber...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/3490

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen

[eiser] uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: R. van der Weide)

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: R. ten Dam).

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 295.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatiematrix ingediend.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 20 mei 2021 door middel van een Skype-verbinding. Beide partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.

Overwegingen

1.De woning is een in 1965 gebouwde twee-onder-één-kap woning met aanbouw, berging en overkapping. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 112 m2, exclusief de aanbouw van 8 m2, en ligt op een kavel van 240 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 279.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven,
nietaannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De gebruikte referentiewoningen zijn [adres] , transactiedatum 20 maart 2018, verkoopprijs € 257.000,-, [adres] , transactiedatum 29 november 2019, verkoopprijs € 289.553,-, [adres] , transactiedatum 15 januari 2019, verkoopprijs € 286.000,- en [adres] , transactiedatum 3 december 2019, verkoopprijs € 315.000,-. De rechtbank acht deze verkopen geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Verweerder heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Hij maakt echter niet inzichtelijk hoe hij dat heeft gedaan. Het indexatiepercentage staat niet vermeld in de taxatiematrix. Dat kan, naar hij ter zitting heeft verklaard, worden berekend uit de taxatiematrix. Maar hoe het uit die berekening resulterende percentage is bepaald heeft hij niet toegelicht. De garage, die zoals eiser heeft verklaard en verweerder niet heeft bestreden, niet als zodanig kan worden gebruikt, heeft hij als berging aangemerkt en gewaardeerd. Uit zijn toelichting leidt de rechtbank echter af dat hij daarbij uitgaat van dezelfde basisprijs per m2 voor een berging en een garage, indien de bouwwijze overeenstemt. Wel hanteert hij bij een grotere oppervlakte een lagere prijs per m2. Zonder nadere onderbouwing acht de rechtbank echter niet aannemelijk dat uitsluitend de bouwwijze de waarde bepaalt en niet ook de gebruiksmogelijkheden. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen niet inzichtelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

6.Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.

7.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser heeft twee taxatiematrixen overgelegd. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat de toetsing kan worden beperkt tot de taxatiematrix waarin dezelfde referentiewoningen zijn gehanteerd als in de taxatiematrix van verweerder. In zijn taxatiematrix gaat eiser voor de woningen aan [adres] uit van andere woonoppervlaktes dan verweerder. Verweerder heeft aangegeven dat de door hem gehanteerde oppervlaktes zijn gebaseerd op door hem verrichte metingen. De loutere stelling van eiser dat het identieke woningen zijn, is onvoldoende om de door hem gehanteerde woonoppervlaktes aannemelijk te maken. Voorts gaat eiser voor de woning uit van een ondergemiddelde ligging, vanwege de ligging tegenover een school. Naar het oordeel van de rechtbank valt deze waardedruk echter niet af te leiden uit de verkopen van de naast of nabij gelegen referentiewoningen [adres] en [adres] . De door eiser in de taxatiematrix op onderdelen gehanteerde hogere KOUDV-factoren voor de referentiewoningen heeft hij niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld met foto’s. Met de door hem overgelegde taxatiematrix maakt eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk.

8.Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 290.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.

9.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

10.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de waarde van de woning vast op € 290.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1598,-;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is uitgesproken op 9 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat