Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3066
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , woonplaats [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: B. Benard),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum(hierna: het college), verweerder
(gemachtigde: O. Claasen).
Als derde-partij neemt aan het geding deel:
[vergunninghouder] B.V.(hierna: vergunninghouder), gevestigd in [vestigingsplaats]
[vergunninghouder] B.V.(hierna: vergunninghouder), gevestigd in [vestigingsplaats]
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. Eiser woont aan de [adres 1] [huisnummer] in [woonplaats] . Zijn perceel grenst aan de
achterzijde aan een onbebouwd perceel aan de [adres 2] . Vergunninghouder wil op dit perceel drie woningen bouwen. De voorzijde van de woning van eiser ligt aan de [adres 1] en de voorzijdes van de te bouwen woningen liggen aan de [adres 2] .
2. Bij het besluit van 28 juli 2020 (het bestreden besluit) heeft het college aan
vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend voor het kappen van 18 bomen, het bouwen van 3 woningen en het maken van uitritten aan de [adres 2] in [woonplaats] .
3. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Het college heeft een
verweerschrift ingediend en vergunninghouder heeft gereageerd op het beroep.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 1 april 2021. Eiser was samen met zijn partner
aanwezig en zij werden bijgestaan door hun gemachtigde. Namens het college waren zijn gemachtigde en [A] aanwezig. Namens vergunninghouder was zijn gemachtigde aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
5. De rechtbank vindt dat het college in eerste instantie zijn besluit onvoldoende heeft
gemotiveerd. In dat opzicht krijgen eisers gelijk. Omdat het college met zijn verweerschrift en de toelichting tijdens de zitting het besluit alsnog voldoende heeft gemotiveerd, laat de rechtbank de rechtsgevolgen van het besluit in stand. Dat betekent dat eisers inhoudelijk geen gelijk krijgen omdat de rechtbank vindt dat het college het bestreden besluit heeft mogen nemen. De rechtbank zal hieronder uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
Overwegingen
Samenvatting van de beroepsgronden
6. Eiser vindt dat het college de omgevingsvergunning niet had mogen verlenen. Het
college is ten onrechte voorbijgegaan aan de erfdienstbaarheid die op het te bebouwen perceel rust. Eiser vindt ook dat het college zijn belangen niet dan wel onvoldoende heeft meegewogen bij het nemen van het besluit. Verder is geen sprake van een goede ruimtelijke onderbouwing omdat het college onvoldoende heeft gemotiveerd waarom een forse overschrijding van de toegestane hoogte toelaatbaar is en waarom een rijtje woningen aanvaardbaar is in deze omgeving.
Evidente privaatrechtelijke belemmering: erfdienstbaarheid
7. Eiser heeft zijn perceel in 2016 gekocht. Op dat moment was al duidelijk dat er in 1962
een erfdienstbaarheid op de percelen is ontstaan. Hij heeft een en ander toen uitgezocht en is tot de conclusie gekomen dat (toekomstige) eigenaren van het kadastraal perceel [perceel] (dit is het bouwperceel) slechts een enkele óf een dubbele villa mogen bouwen. Het bouwplan van vergunninghouder mag dus op grond van de erfdienstbaarheid niet gerealiseerd worden. Volgens het college legt eiser de akte verkeerd uit en volgt uit de akte dat de erfdienstbaarheid niet op het bouwperceel rust, maar op het perceel van eiser.
8. Het college heeft de omgevingsvergunning verleend in afwijking van het
bestemmingsplan. In zo’n geval is volgens vaste rechtspraak pas sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering op het moment dat zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven. [1]
9. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval geen sprake is van een evidente
privaatrechtelijke belemmering. Partijen hebben, mede aan de hand van stukken van derden, onderbouwd waarom hun lezing van de akte uit 1962 de juiste zou zijn. Gelet op het feit dat er tussen partijen een gegronde discussie bestaat over hoe de akte uit 1962 uitgelegd moet worden, kan dus niet zonder nader onderzoek naar deze akte worden vastgesteld dat er een erfdienstbaarheid op het te bebouwen perceel rust die aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat. Daarmee is ook onduidelijk of voor het bouwplan de toestemming van eiser vereist is. Als partijen daarop een antwoord willen krijgen, dan zullen zij de civiele rechter moeten inschakelen. Dat betekent dat het college terecht geen aanleiding heeft gezien om de omgevingsvergunning niet te verlenen vanwege een privaatrechtelijke belemmering. De beroepsgrond slaagt niet.
Toetsingskader afwijken van het bestemmingsplan
10. De rechtbank stelt voorop dat het college beleidsruimte heeft bij zijn besluitvorming
over de aanvraag om van het bestemmingsplan af te wijken. Als het college van mening is dat het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, kan hij ervoor kiezen om zijn bevoegdheid tot afwijking van het bestemmingsplan te gebruiken. De rechtbank toetst of het college bij een afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen.
Goede ruimtelijke ordening
11. Eiser vindt dat het college in het bestreden besluit en in de beantwoording van zijn
zienswijze niet is ingegaan op zijn argumenten over de hoogte van de rijtjeswoningen en het detoneren van zo’n rijtje van drie woningen in de omgeving.
12. De rechtbank vindt dat eiser deze punten terecht aanvoert. Ook zij heeft vastgesteld dat
het college in de zienswijzennota slechts verwijst naar wat het bestemmingsplan mogelijk maakt voor een appartementencomplex en naar de in opdracht van de vergunninghouder aangeleverde ruimtelijke onderbouwing. Een eigen afweging en motivering van het college over de ruimtelijke aspecten van het bouwplan in relatie tot de omgeving ontbreekt in de zienswijzennota en ook in het besluit. De beroepsgrond slaagt dus.
De betrokken belangen bij de afwijking van het bestemmingsplan
13. Eiser voert aan dat zijn belangen onvoldoende zijn meegewogen door het college. Met
name met het oog op zijn privacy is het belangrijk om zoveel mogelijk bomen behouden en de bebouwing op het achterliggende perceel zo klein mogelijk te houden.
14. De rechtbank stelt vast dat het college ook op dit punt niet is ingegaan in de
zienswijzennota en/of in het besluit. De enkele verwijzing naar de ruimtelijke onderbouwing is onvoldoende. Ook deze beroepsgrond slaagt dus. De rechtbank zal hierna uiteenzetten waarom zij de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand laat en wat dat betekent.
Gevolgen voor het bestreden besluit
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, slaagt het beroep van eiser. Het bestreden besluit is
in strijd met artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht en moet worden vernietigd. De rechtbank moet vervolgens beoordelen welk vervolg aan deze uitkomst wordt gegeven. Uitgangspunt is daarbij dat de bestuursrechter de mogelijkheden tot definitieve beslechting van het geschil onderzoekt. Dat betekent dat de bestuursrechter eerst nagaat of de rechtsgevolgen van een te vernietigen besluit in stand kunnen worden gelaten.
Toelichting in het verweerschrift en op de zitting
16. Het college heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat het bestemmingsplan een
appartementencomplex met een bouwhoogte van 9 meter mogelijk maakt. Het bestemmingsplan houdt, vanwege de daarin opgenomen vrijstellingsmogelijkheid van 10%, ook al rekening met de komst van een appartementencomplex van 9.90 meter hoog. Het bouwen van drie woningen naast elkaar met een hoogte van 9.88 meter acht het college juist voordeliger voor eiser dan het bouwen van meerdere appartementen. Ten aanzien van eisers privacy hebben de gemachtigden tijdens de zitting uiteengezet dat als er appartementen zouden komen, de bovenste bouwlaag ramen zou hebben. In het nu verleende bouwplan worden weliswaar dakkappellen gerealiseerd, maar de ramen daarvan zitten lager dan 9.88 meter. Daardoor is er minder zicht op het perceel van eiser. Verder is ook de herplantplicht opgenomen met het oog op de privacy van eiser. Over de omgeving heeft het college in het verweerschrift opgemerkt dat het bouwplan aan de [adres 2] ligt, waar vooral rijtjeswoningen en appartementsgebouwen staan en dus niet aan eisers kant waar inderdaad meer vrijstaande woningen liggen. Tijdens de zitting hebben de gemachtigden van het college hieraan toegevoegd dat een rijtje van drie woningen prima in het straatbeeld past en zij hebben in dat verband ook gewezen op het positieve welstandsadvies. In het verweerschrift heeft het college ook toegelicht dat aan de kant van eisers perceel nieuwe bomen worden aangeplant en de daar al aanwezige bomen niet worden gekapt.
De rechtsgevolgen kunnen in stand blijven
17. De rechtbank is van oordeel dat het college met het verweerschrift en de toelichting op
zitting alsnog voldoende heeft gemotiveerd op welke wijze hij de ruimtelijke
effecten van het bouwplan en de belangen van eiser heeft betrokken in zijn afweging. De motiveringsgebreken van de omgevingsvergunning zijn hiermee hersteld. De rechtbank kan het college ook volgen in zijn motivering dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voor eisers privacy geldt dat aan het wonen in een verstedelijkte omgeving een zekere mate van inbreuk op de privacy inherent is. Dat de komst van de woningen in dit geval mogelijk tot enige afname van de privacy van eiser kan leiden betekent niet dat er een zodanige inbreuk op de privacy van eiser ontstaat dat het college de omgevingsvergunning niet mocht verlenen. In wat eiser aanvoert ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de omgevingsvergunning is verleend in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
Conclusie
18. De rechtbank komt tot de conclusie dat het college het bestreden besluit alsnog
voldoende heeft gemotiveerd. De rechtbank is daarnaast van oordeel dat het college met deze motivering de omgevingsvergunning in redelijkheid heeft kunnen verlenen. Dit betekent dat de rechtsgevolgen van de omgevingsvergunning, ondanks de vernietiging ervan, in stand kunnen blijven: vergunninghouder mag de woningen bouwen conform de omgevingsvergunning.
Proceskosten en griffierecht
19. De rechtbank veroordeelt het college in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze
kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.496,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 748,- en een wegingsfactor 1).
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat het college aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 178,- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven;
- veroordeelt het college in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.496,-;
- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.H.L. Debets, griffier. De beslissing is uitgesproken op 12 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. U moet dit beroepschrift indienen binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.