Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8931837 UC EXPL 20-10472 JPd/45024
Vonnis van 8 september 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V. h.o.d.n. [handelsnaam],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [handelsnaam] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. P.J.G.G. Sluijter,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. X.H.C. Woodhouse.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 december 2021;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 17 februari 2021;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte vermeerdering van eis alsmede overlegging producties van [gedaagde] ;
- de akte aanvullende productie in reconventie van [handelsnaam] .
1.2.
Op 12 juli 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [handelsnaam] was de heer [A] aanwezig met zijn echtgenote, bijgestaan door mr. P.J.G.G. Sluijter. Namens [gedaagde] was de heer [B] aanwezig, bijgestaan door mr. X.H.C. Woudhouse. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en antwoord gegeven op de vragen van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat door partijen is gezegd.
1.3.
Partijen hebben de kantonrechter vervolgens bericht dat een regeling is bereikt ten aanzien van een deel van hun vorderingen. Zij wensen nog alleen een uitspraak over het hierna onder 2.3. en 2.4. genoemde geschil.
1.4.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De feiten en het geschil
2.1.
[handelsnaam] huurt vanaf 15 januari 2014 van [gedaagde] een gedeelte van het pand aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) voor € 7.238,88 exclusief btw en aanvullende kosten per maand.
2.2.
[handelsnaam] exploiteert in het gehuurde 11 squashbanen met douches, saunavoorzieningen, een snookerzaal, een restaurant-café en een squashwinkel.
2.3.
[handelsnaam] is deze rechtszaak begonnen en vordert nog, na eiswijziging, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen, anders dan in de schriftelijke huurovereenkomst is aangeduid, is aan te merken als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
2.4.
[gedaagde] heeft haar tegenvordering ingetrokken en voert verweer tegen de resterende vordering van [handelsnaam] . Zij voert aan dat het gehuurde kwalificeert als ruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
3.De beoordeling
3.1.
[handelsnaam] heeft voldoende uiteen gezet belang te hebben bij de door haar gevorderde verklaring voor recht. Een huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro heeft wettelijk een grotere (huur)bescherming dan een huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
Kwalificatie van het gehuurde
3.2.
De centrale vraag in deze procedure is of het gehuurde onder één van de in artikel 7:290 BW Pro genoemde categorieën valt. Bedrijfsruimte wordt in artikel 7:290 BW Pro gedefinieerd als:
“a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.”
3.3.
Het gehuurde behoort niet tot de categorieën b. (hotelbedrijf) of c. (kampeerbedrijf). Daarover zijn partijen het eens. Om te voldoen aan categorie a. moet het gehuurde een onroerende zaak zijn die, kort gezegd, is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf of van een restaurant- of cafébedrijf waarbij in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig moet zijn voor levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Bij de beoordeling hiervan is niet alleen van belang wat partijen in de schriftelijke overeenkomst hebben neergelegd maar spelen de inrichting van het gehuurde en de overige feitelijke omstandigheden eveneens een rol.
3.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter behoort het gehuurde niet tot de hierboven onder a. bedoelde categorie en kan het gehuurde daarom niet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Daartoe wordt het volgende overwogen.
3.5.
Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht en uit de producties valt af te leiden dat in het gehuurde het exploiteren van de squashbanen centraal staat. Een groot deel van de inrichting bestaat uit squashbanen, douches en saunavoorzieningen. Dit volgt ook uit de bedrijfsnaam van [handelsnaam] en uit de inschrijving van [handelsnaam] in het register van de Kamer van Koophandel waar staat: ”
Activiteiten SBI-code: 93149 - Overige binnensport en omnisport. De exploitatie van een sport(squash)centrum.” Het feit dat in het gehuurde ook een sauna en snookervoorzieningen aanwezig zijn (of zijn geweest) en in het gehuurde nu ook een escaperoom is ingericht maken dit beeld niet anders.
Activiteiten SBI-code: 93149 - Overige binnensport en omnisport. De exploitatie van een sport(squash)centrum.” Het feit dat in het gehuurde ook een sauna en snookervoorzieningen aanwezig zijn (of zijn geweest) en in het gehuurde nu ook een escaperoom is ingericht maken dit beeld niet anders.
3.6.
De exploitatie van de squashbanen (en hetzelfde geldt voor de sauna, de snookervoorzieningen en de escaperoom) is er niet op gericht en heeft ook niet als gevolg dat willekeurige voorbijgangers het gehuurde binnengaan voor (in de woorden van artikel 7:290 BW Pro) de levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Squashbanen zijn doorgaans alleen toegankelijk voor leden of wanneer daarvoor een afspraak is gemaakt en een baan is gereserveerd. In zoverre is het gehuurde niet een voor het publiek vrij toegankelijke ruimte, zoals bijvoorbeeld een bakkerszaak of een fietsenwinkel waar voorbijgangers in en uit kunnen gaan om goederen te kopen of diensten af te nemen.
3.7.
De stelling van [handelsnaam] dat zij in het gehuurde (ook) een horecagedeelte exploiteert bestemd voor langskomend publiek is, gelet op de betwisting van deze stelling door [gedaagde] , onvoldoende onderbouwd. Op de door [gedaagde] overgelegde print van de website van [handelsnaam] staat het volgende:
“Voor of na het squashen kunt u aanschuiven aan onze gezellige bar of aan een van de tafels verspreid in het centrum. (…)
“Voor of na het squashen kunt u aanschuiven aan onze gezellige bar of aan een van de tafels verspreid in het centrum. (…)
Op zaterdagavond kunt u [handelsnaam] als feestruimte afhuren.”
De kantonrechter leidt hieruit af dat de horecagelegenheid bestemd is voor de gebruikers van de squashbanen (of van de sauna, snookerzaal of escaperoom) en dat feestruimtes gereserveerd moeten worden. De tekst op de website correspondeert niet met de stelling van [handelsnaam] dat het horecagedeelte is gericht op voorbijgangers of een eigen klantenkring heeft. Integendeel, de tekst op de website bevestigt dat de horecavoorziening dienstbaar is aan de hoofdactiviteit van [handelsnaam] (exploitatie van de squashbanen). [handelsnaam] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij meerdere speciale bieren onder de tap heeft, van [.] ook een prijs heeft ontvangen, maar dat maakt naar het oordeel van de kantonrechter nog niet dat de horecavoorziening is aan te merken als een voor het publiek toegankelijk café.
3.8.
De kantonrechter komt tot de slotsom dat niet althans onvoldoende is gebleken dat het gehuurde voor het publiek toegankelijk is voor de levering van roerende zaken of voor dienstverlening als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. Het gehuurde kan daarom niet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van dat artikel wat betekent dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
3.9.
Partijen hebben de meeste van hun geschillen door middel van een schikking opgelost en de kantonrechter zal daarom de proceskosten compenseren, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vordering van [handelsnaam] af;
4.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 september 2021.