Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/757
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 januari 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A. van Griethuysen).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 600.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 januari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 539.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 11 september 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, een kantoorgenoot van zijn gemachtigde en [A] van Phydias. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1920 gebouwde twee-onder-een-kap woning. De woning heeft een inhoud van 248 m3 met een aanbouwen van 48 m3 en 140 m3. De woning ligt op een perceel van 449 m2 dat voor een deel als waterverdedigingswerk wordt aangemerkt.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 505.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix opgesteld.
4. De rechtbank stelt als eerste vast dat verweerder het bezwaar in de uitspraak op bezwaar ongegrond verklaart, terwijl tegelijkertijd de waarde wordt verlaagd. De rechtbank beoordeelt dat als een kennelijke misslag waardoor eiser niet is benadeeld. Daarnaast is overwogen dat eiser in aanmerking komt voor een vergoeding van de proceskosten, maar is niet beslist wat de hoogte daarvan is. Dit laatste is in strijd met artikel 7:15, derde lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Daarin is bepaald dat het bedrag van de proceskostenvergoeding bij de beslissing op het bezwaar wordt vastgesteld. Het beroep is op dit punt gegrond.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning, getoetst aan artikel 17 van Pro de Wet WOZ, dus vóór toepassing van de bepalingen van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (de Uitvoeringsregeling), niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
Eiser moet aannemelijk maken dat, zoals hij stelt, verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met het bepaalde in artikel 2, eerste lid en onder f, van de Uitvoeringsregeling. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat verweerder ter betwisting van dit standpunt van eiser heeft aangevoerd meewegen.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank licht dat hierna toe.
Waarde van de woning
7.Eiser heeft gesteld dat verweerder de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de woning ten onrechte als gemiddeld (code 3) heeft aangemerkt in plaats van als matig (code 2). Eiser verwijst daarvoor naar de opsomming van gebreken die in zijn taxatierapport zijn genoemd.
8. Tegenover de betwisting van de waardering van de kwaliteit en het onderhoud van de woning, heeft verweerder onvoldoende toegelicht waarom deze als gemiddeld zijn aangemerkt. De rechtbank kan verweerder nog wel volgen als hij stelt dat een te moderniseren badkamer, keuken en sanitair op zich niet hoeven te leiden tot een waardering van matig. In eisers taxatierapport is daarnaast ook genoemd dat het dak moet worden vervangen, dat sprake is van lekkage, dat er in de helft van de woning geen spouwmuurisolatie is en dat de woning slordig is afgewerkt. De foto’s die bij eisers taxatierapport zijn gevoegd, onderbouwen die stellingen tot op zekere hoogte. Verweerder heeft de waarde bepaald op basis van de referenties waarvan de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen alle op gemiddeld zijn geschat. Uit het voorgaande volgt dat verweerder de objectkenmerken van het object onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Dat betekent dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Waterverdedigingsvrijstelling
9. Tussen partijen is ook in geschil welk deel van de kavel als waterverdedigingswerk moet worden aangemerkt en welke waarde aan dat deel moet worden toegekend. Hoewel verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet WOZ niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank niettemin op dit geschilpunt ingaan.
10. Artikel 2, eerste lid en onder f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) bepaalt dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning.
11. Verweerder is uitgegaan van een vrijstelling van 128 m2 en verwijst daarvoor naar twee kaarten die in het verweerschrift zijn opgenomen. Het perceel 1655 en een deel van het perceel 1503 vallen volgens verweerder onder de waterverdedigingsvrijstelling. Verweerder heeft dat op zitting nader toegelicht. Eiser is van mening dat 152 m2 van de grond als waterverdedigingswerk moet worden aangemerkt en vrijgesteld moet worden. Eiser verwijst daarvoor naar het overgelegde taxatierapport van Phydias waarin staat dat de vrijstelling 152 m2 is. Verweerder heeft de 128 m2 die behoren tot het waterverdedigingswerk gewaardeerd op
€ 100 per m2. Verweerder heeft de waarde van de het waterverdedigingswerk berekend door die € 100,- in mindering te brengen op de gemiddelde waarde van de grond van € 393,- per m2 zodat per saldo gerekend is met een vrijstelling van € 293,- per m2. Eiser is van mening dat de waarde per m2 van de als waterverdedigingswerk aan te merken grond gelijk is aan de waarde per m2 van de overige grond namelijk € 393,-.
12. De rechtbank is van oordeel dat uit de Uitvoeringsregeling volgt dat de waarde van het waterverdedigingswerk buiten aanmerking wordt gelaten en niet het werk zelf. Het waterverdedigingswerk behoort immers tot het afgebakende WOZ-object en is daar niet van uitgezonderd. Eiser, die op dit punt de bewijslast heeft, heeft met wat hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning de waarde van het waterverdedigingswerk in onvoldoende mate buiten aanmerking heeft gelaten. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende. De enkele verwijzing door eiser naar het rapport van zijn taxateur, waarin de oppervlakte van de grond die tot een waterverdedigingswerk behoort op 152 m2 is gesteld, is zonder nader bewijs onvoldoende om te concluderen dat de waarde van meer vierkante meters buiten aanmerking moet worden gelaten, dan waarvan verweerder is uitgegaan. Ook zijn door verweerder weersproken stelling dat deze bij de waardebepaling per m2 grond die als waterverdedigingswerk wordt aangemerkt, een aanmerkelijk hoger bedrag dan € 293,- buiten beschouwing had moeten laten, heeft eiser niet onderbouwd. Gelet hierop treft deze beroepsgrond geen doel.
13. Uit overweging 7 volgt dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser de voorgestane waarde van € 505.000,- evenmin aannemelijk heeft gemaakt, omdat het overgelegde taxatierapport niet inzichtelijk maakt op welke wijze deze waarde uit de gebruikte referentiepanden volgt. Daarnaast is de taxateur, hoewel niet inzichtelijk, uitgegaan van een te grote waterverdedigingsvrijstelling.
14. Omdat partijen door de hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak zelf schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 515.000,-.
Conclusie en slotoverwegingen
15. Gelet op het voorgaande is het beroep tegen de bestreden uitspraak gegrond en moet deze worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van deze onroerende zaak voor het belastingjaar 2019, naar de waardepeildatum 1 januari 2018, vast te stellen op € 515.000,-.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Daarnaast heeft eiser ook recht op een vergoeding voor de aanwezigheid van de taxateur op de zitting. Deze vergoeding stelt de rechtbank vast op 1 uur tegen het tarief van € 64,13 (inclusief 21% BTW). De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 256,52 (inclusief 21% BTW). [1]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de onroerende zaak tot € 515.000,- voor het belastingjaar 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.388,65;
- draagt verweerder op om het griffierecht tot een bedrag van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van drs. S.S. Mazaheri, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat