Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/903
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 465.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 11 augustus 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1903 gebouwde tussenwoning inclusief dakopbouw en aanbouw. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 131 m2 en ligt op een kavel van 110 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 410.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 13 juni 2018 voor € 461.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 november 2018 voor € 435.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 april 2019 voor € 435.000,-; en
- [adres 5] , verkocht op 12 maart 2018 voor € 435.000,-.
6.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8.Eiser voert aan dat verweerder ten aanzien van zijn woning is uitgegaan van een verkeerde woonoppervlakte. Dit zou niet 130 m2 moeten zijn, maar 120 m2. Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom verweerder uitgaat van 130 m2.
9.De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet kan slagen. Zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht is de woonoppervlakte berekend aan de hand van de bouwtekeningen van de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende heeft onderbouwd dat de woonoppervlakte van de woning 131 m2 bedraagt. Eiser heeft zijn standpunt dat de woonoppervlakte 120 m2 bedraagt niet nader onderbouwd.
10.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Zo is de referentiewoning aan de [adres 2] van alle gemak voorzien, zoals een moderne open badkamer en een (luxe) dakterras. Ook heeft die woning een keuken met een luxe uitstraling. De bouwkundige kwaliteit staat is volgens verweerder voldoende, maar dit zou goed moeten zijn, nu de HR-ketel in 2017 is vervangen en de vloer is geïsoleerd. Met betrekking tot de referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 5] voert eiser dat verweerder deze ook als beter had moeten waarderen, omdat deze woningen compleet zijn gerenoveerd.
11.Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de taxatiematrix dat met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, wat betreft onder meer inhoud en perceeloppervlakte, in voldoende mate rekening is gehouden. Verweerder heeft daarbij met de waardeontwikkeling rekening gehouden door het verkoopcijfer van de referentiewoningen te corrigeren naar de waardepeildatum. Verweerder heeft betrokken dat de staat van onderhoud van de [adres 2] goed is en ook de verbouwingen van de [adres 6] en de [adres 5] zijn in de taxatiematrix betrokken. De staat van onderhoud is bij alle referentiewoningen vastgesteld op goed, terwijl dit bij eiser als voldoende is gekwalificeerd. Voor de referentiewoningen is ook een hogere prijs per m2 gehanteerd, te weten respectievelijk € 3.633,-, € 3.695,-, € 3.261,- en € 3.804,-. Voor eisers woning is de laagste prijs van € 2.920,- per m³ gehanteerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet te hoog heeft vastgesteld.
12.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat