Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/320
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 301.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 10 juni 2021 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een tussenwoning die is gebouwd in 1995 met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 94 m2 en een kaveloppervlakte van 97 m2. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 301.000,-.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde van € 226.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de overgelegde taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
6. Eiser voert aan dat de door verweerder gekozen referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. Als betere vergelijkingen stelt eiser voor [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
7. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrijstaat om de vergelijkingsobjecten te kiezen die hij passend acht, mits het voldoende vergelijkbaar is en de verschillen voldoende zijn verdisconteerd. Verweerder heeft ook de door eiser voorgestelde referentie, [adres 5] , bruikbaar geacht en in de taxatiematrix betrokken. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de referentiewoningen [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 5] heeft kunnen gebruiken voor de waardevaststelling van de woning. Deze woningen zijn vergelijkbaar met de woning van eiser. Het betreffen allemaal tussenwoningen, met een gelijke locatie (dezelfde wijk: [wijk] ). Ook de ligging van de meeste woningen is gelijk (in een woonwijk). Verder hebben ze allemaal een normale uitstraling, zijn ze uit hetzelfde bouwjaar en is de bouwkwaliteit en staat van onderhoud voldoende. Alleen bij de woning aan de [adres 7] is de staat van onderhoud goed. Verder zijn de voorzieningen ook goed vergelijkbaar, in de woning van eiser en de referenties hebben – behoudens de door eiser aangedragen referentie [adres 5] – allemaal normale voorzieningen. Ook het gebruiksoppervlakte en het perceeloppervlakte is vergelijkbaar. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de taxatiematrix dat met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning in voldoende mate rekening is gehouden.
8. Eiser voert voorts aan dat de voorzieningen van zijn woning niet meer als luxe zijn gekwalificeerd, maar als voldoende. De WOZ-waarde zou daarom lager moeten worden vastgesteld.
9. De rechtbank overweegt dat de afwaardering van luxe naar voldoende niet automatisch tot een lagere waarde leidt, omdat ook andere factoren invloed hebben. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat het verschil tussen luxe en voldoende in dit geval niet zo groot is. Zoals verweerder heeft aangegeven is de keuken relatief nieuw, deze is nog vernieuwd in 2014 en is de badkamer wat ouder. Daarom heeft verweerder de voorzieningen aangemerkt als voldoende. De rechtbank is van oordeel dat de verschillende kwalificering van de voorzieningen door verweerder wel wat verwarrend is, maar niet gebleken is dat het niet juist is ingeschaald. Zoals verweerder heeft aangegeven hebben de referentiewoningen [adres 6] en [adres 8] gelijke kenmerken en is daar de prijs per m2 hoger vastgesteld. De wijziging van luxe naar voldoende heeft dus geen invloed op de prijs.
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van zijn woning. Er is namelijk overlast van de A12.
11. De rechtbank kan verweerder in zijn standpunt volgen dat nagenoeg alle woningen behalve de woning aan de [adres 7] gelijk zijn qua ligging ten opzichte van de snelweg en dat zij dus allemaal evenveel overlast ervaren van de snelweg. De woning aan de [adres 8] ligt zelfs nog dichterbij de snelweg. De woning aan het adres [adres 6] ligt meer gericht naar het knooppunt [knooppunt] , zodat hier meer overlast zou moeten zijn. De woningen hebben geen uitzicht op de snelweg en er zijn geluidsmuren aanwezig. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser stelt dat verweerder de gegevens moet verstrekken die aan de taxatiematrix ten grondslag liggen. Zo moet verweerder inzichtelijk maken hoe er wordt gecorrigeerd voor de verschillen in bijvoorbeeld onderhoud, bouwkundige staat en ligging. Verweerder doet dit niet door geen brondocumenten over te leggen. Dat moet wel gelet op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de woning van eiser en de referentieobjecten en dat daar bij de waardebepaling voldoende rekening mee is gehouden. Dat verweerder niet werkt met vaste correctiepercentages of -bedragen, maakt nog niet dat de taxatie onvoldoende inzicht geeft.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.