Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4822
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 188.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 18 mei 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1984 gebouwde benedenwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 74 m² en een tuin van 45 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 177.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix van 9 februari 2021 overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur 2] .
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, eveneens twee benedenwoningen en één appartement, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix en de gegeven uitleg maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft bouwjaar, bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud en gebruiksoppervlakte. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is daarmee inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de door verweerder eerder gehanteerde referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] niet bruikbaar zijn, vanwege een afwijkend bouwjaar. Ook [adres 4] is niet goed vergelijkbaar, omdat die woning een tuin heeft en 12 m² meer gebruiksoppervlakte.
Verweerder heeft in beroep andere referentiewoningen gehanteerd, omdat hij die woningen beter vindt om zijn standpunt te onderbouwen dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. Het staat beide partijen vrij om in beroep die argumenten en onderbouwingen aan te voeren die naar hun oordeel hun standpunt het beste onderbouwen. Verweerder mag dus andere referentiewoningen aanvoeren. De rechtbank toetst de onderbouwing door verweerder en de beroepsgronden van eiser aan de in beroep gehanteerde referentiewoningen. Die drie referentiewoningen zijn uit dezelfde bouwperiode 1978-1986. Twee daarvan zijn gelegen in dezelfde wijk en hebben een vergelijkbare staat van onderhoud en bouwkundige kwaliteit. De referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met eisers woning, zodat de referentiewoningen als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van de woning. Bij de vergelijkingsmethode is het immers niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke woningen.
8. Eiser voert ook aan dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ, omdat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verzoek om in de bezwaarfase de grondstaffel en de taxatiekaart met de waardebepalende factoren en liggingsfactoren volledig op te sturen.
Verweerder heeft toegelicht dat hij naar aanleiding van eisers verzoek in het aanvullend bezwaarschrift op 26 aug 2020 een compleet Excel bestand beschikbaar gesteld met alle grondstaffels. Ook heeft verweerder eiser uitgelegd dat bij de waardering van dit soort objecten -benedenwoningen- geen grondstaffels worden gebruikt. Verder wijst verweerder erop dat het taxatieverslag aan eiser is verstrekt. Daarin zijn de waardebepalende factoren onderhoud (waaronder kwaliteit wordt begrepen) en voorzieningenniveau opgenomen en foto’s waarmee de uitstraling controleerbaar is. Doelmatigheid is niet gebruikt als waardebepalende factor
Eiser heeft dit niet verder weerlegd. Deze grond slaagt daarom niet.
9. Voor zover eiser ter zitting heeft willen aanvoeren dat verweerder in de beroepsfase de verkoopinformatie had moeten verstrekken van de referentiewoningen die verweerder in de beroepsfase heeft gebruikt, overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bestuursorgaan in de beroepsfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank sturen. Een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb moet echter worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift met de taxatiematrix op 8 maart 2021 naar eiser is gestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser na de ontvangst van deze stukken en voorafgaande aan de zitting voldoende in de gelegenheid geweest om kenbaar te maken over welke stukken hij de beschikking wilde krijgen. Dat eiser deze beroepsgrond vervolgens pas ter zitting heeft aangevoerd, acht de rechtbank in strijd met een goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. Daaraan ligt ten grondslag dat van verweerder niet verwacht kan worden dat hij de vaak omvangrijke gegevens tijdens of relatief kort voor de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen.
10. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige en gedateerde voorzieningen in zijn woning. Zo zijn de badkamer, het sanitair en de keuken meer dan 15 jaar oud en die dienen te worden gemoderniseerd.
De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Verweerder heeft toegelicht in zijn verweer en ter zitting dat de onderhoudstoestand als voldoende is beoordeeld en de voorzieningen als eenvoudig. In de matrix staat vermeld ‘voldoende’ bij het voorzieningenniveau, maar dat is onjuist vermeld door de taxateur die de matrix heeft opgesteld. In de vergelijking voor de waardering is uitgegaan van een eenvoudig voorzieningenniveau, mede gebaseerd op eisers informatie uit het inlichtingenformulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat in ruime mate rekening is gehouden met het eenvoudige voorzieningenniveau. De uit de verkoopprijzen afgeleide woningwaarden per m² van de twee in dezelfde wijk gelegen referentiewoningen met normaal voorzieningenniveau zijn ruim € 1.000,- hoger dan de berekende woningwaarde per m² van eisers woning.
11. Eiser voert verder aan dat verweerder het door hem gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de referentiewoningen op waardepeildatum te bepalen niet inzichtelijk heeft gemaakt.
De rechtbank ziet geen aanleiding de indexering van de referentiewoningen onjuist te vinden. In het bezwaarschrift heeft eiser verzocht om het gehanteerde indexeringspercentage te verstrekken inclusief de onderbouwing daarvan. Daarop heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar aangegeven dat hij voor dit type woningen in dit marktsegment een indexeringspercentage van 13% per jaar hanteert. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat dit indexeringspercentage uit de permanente marktanalyse is gebleken. De rechtbank stelt vast dat eiser tegenover deze wijze van indexeren geen andere gegevens of indexeringscijfers heeft gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van onjuiste indexering van de verkoopcijfers is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
(
is verhinderd te ondertekenen)
is verhinderd te ondertekenen)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.