ECLI:NL:RBMNE:2021:4759

• Datum uitspraak: 6 oktober 2021
• Publicatiedatum: 6 oktober 2021
• Zaaknummer: 9393891 UV EXPL 21-152 JPd/45024
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming in kort geding met buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 BW en burgemeester sluiting op basis van artikel 13b Opiumwet

In deze zaak heeft de Stichting Patrimonium Woonservice (hierna: Patrimonium) een kort geding aangespannen tegen een gedaagde die sinds 16 april 1997 een woning huurt van Patrimonium. De aanleiding voor de procedure was een besluit van de burgemeester van de gemeente [woonplaats] om de woning te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet, omdat er in de woning gedragingen plaatsvonden die in strijd zijn met de Opiumwet. Patrimonium heeft de huurovereenkomst op 9 augustus 2021 buitengerechtelijk ontbonden, waarna de gedaagde werd opgeroepen om de woning binnen zeven dagen te ontruimen.

Tijdens de mondelinge behandeling op 20 september 2021 heeft de kantonrechter de standpunten van beide partijen gehoord. Patrimonium stelde dat de gedaagde een handelshoeveelheid harddrugs in de woning had, wat de sluiting door de burgemeester rechtvaardigde. De gedaagde betwistte dit en voerde aan dat de sluiting niet proportioneel was. De kantonrechter oordeelde dat Patrimonium een spoedeisend belang had bij de ontruiming, gezien de aard van de vordering en de lange wachtlijst voor sociale huurwoningen.

De kantonrechter concludeerde dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Patrimonium rechtmatig was, en dat de gedaagde geen recht meer had om in de woning te verblijven. De gedaagde werd veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, en werd ook in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9393891 UV EXPL 21-152 JPd/45024

Kort geding vonnis van 6 oktober 2021

in de zaak van

de stichting

Stichting Patrimonium Woonservice ,

gevestigd in Veenendaal ,

verder ook te noemen: Patrimonium,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G.K.L. de Wijkerslooth,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. W. Vahl.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Door middel van een op 1 september 2021 betekende dagvaarding met vijf producties, heeft Patrimonium een kort geding procedure bij de rechtbank gestart.

1.2.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Patrimonium productie 6 ingediend.

1.3.

Tijdens de mondelinge behandeling op 20 september 2021 is de zaak met partijen besproken. Namens Patrimonium was mevrouw [A] aanwezig, bijgestaan door mr. G.K.L. de Wijkerslooth. Ook was aan de kant van Patrimonium de heer [B] aanwezig. De heer [gedaagde] was ook aanwezig, bijgestaan door mr. W. Vahl. Partijen hebben hun standpunten verder toegelicht en antwoord gegeven op de vragen van de kantonrechter. Mr. W. Vahl heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat door partijen is gezegd.

1.4.

Daarna volgt dit vonnis.

2. Wat is er gebeurd?

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 16 april 1997 de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde) van Patrimonium.

2.2.

Op 24 juni 2021 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde.

2.3.

Op 24 juni 2021 heeft de burgemeester van de gemeente [woonplaats] (hierna: de burgemeester) ten aanzien van [gedaagde] een besluit genomen. Daarin heeft de burgemeester besloten om met toepassing van artikel 13b van de Opiumwet het gehuurde met ingang van 24 juni 2021 voor de duur van drie maanden te sluiten. In dit besluit staat onder meer het volgende:
Het gehuurde is feitelijk met ingang van 24 juni 2021 gesloten.

2.4.

Tegen voormeld besluit heeft [gedaagde] geen bezwaar gemaakt. Dit besluit staat dus in rechte vast.

2.5.

In een aan Patrimonium gericht besluit van de burgemeester van 12 juli 2021 staat onder meer het volgende:

2.6.

Op 9 augustus 2021 heeft Patrimonium een brief gestuurd naar [gedaagde] waarin zij met toepassing van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: het BW) de huurovereenkomst per die datum buitengerechtelijk ontbindt.

3. Wat wil Patrimonium en wat vindt [gedaagde] daarvan?

3.1.

Patrimonium vordert veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde binnen 7 dagen na dagtekening van dit vonnis en tot betaling van de proceskosten en nakosten waaronder betekeningskosten, beide met rente.

3.2.

Aan deze vordering legt Patrimonium primair ten grondslag dat zij op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het BW bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De burgemeester heeft namelijk op grond van artikel 13b van de Opiumwet het gehuurde gesloten omdat in het gehuurde gedragingen plaatsvonden die in strijd zijn met artikel 2 van die wet; [gedaagde] heeft in het gehuurde een handelshoeveelheid harddrugs gehouden.
Subsidiair heeft Patrimonium aan de vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en tekortgeschoten is in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door i) in strijd met de bestemming van het gehuurde een handelshoeveelheid harddrugs in de woning te houden en ii) overlast te veroorzaken. Daarom is aannemelijk dat in een bodemprocedure de rechter de huurovereenkomst zal ontbinden.

3.3.

[gedaagde] is van mening dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. [gedaagde] betwist het spoedeisende belang van Patrimonium bij de vordering.
Tegen de primaire grondslag van de vordering voert [gedaagde] het volgende aan. Hij had geen handelshoeveelheid amfetamine in zijn bezit. Hij had de dag voor de inval voor zijn eigen gebruik 30 gram amfetamine gekocht. Maar zelfs al zou er in het gehuurde 100 gram amfetamine zijn aangetroffen, dan nog is dat geen voor handel vatbare hoeveelheid. Daarom was de burgemeester niet bevoegd om het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet te sluiten. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de ontbinding en in het verlengde daarvan een ontruiming niet proportioneel is. Patrimonium mocht daarom de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden.

[gedaagde] is tevens tegen de subsidiaire grondslag van de vordering van Patrimonium opgekomen.

4. Wat vindt de kantonrechter?

Spoedeisend belang

4.1.

Omdat sprake is van een kort geding procedure moet in de eerste plaats worden beoordeeld of Patrimonium een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit spoedeisend belang gegeven met de aard van de vordering. Indien de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het BW, verblijft [gedaagde] op dit moment immers zonder recht of titel in de woning. Zeker nu het gehuurde een woning in de sociale huursector betreft, voor welke woningen een lange wachtlijst bestaat, heeft Patrimonium er belang bij dat zo snel mogelijk een einde wordt gemaakt aan een eventuele onrechtmatige situatie en dat zij het gehuurde spoedig kan verhuren aan een van de woningzoekenden die op de wachtlijst staan.

4.2.

De stelling van [gedaagde] hiertegen dat Patrimonium na de besluiten van de burgemeester van 24 juni 2021 respectievelijk 12 juli 2021 heeft gewacht voordat zij de vordering tot ontruiming heeft ingesteld kan niet tot een andere conclusie leiden. Patrimonium heeft tijdens de zitting toegelicht te hebben gewacht tot het moment dat de termijn voor bezwaar tegen het besluit van de burgemeester tot sluiting is verlopen. Weliswaar hoeft het besluit van de burgemeester niet onherroepelijk te zijn voor een succesvol beroep op artikel 7:231, tweede lid, van het BW. Echter wanneer Patrimonium toch wacht tot de termijn voor bezwaar is verlopen, leidt dat niet tot de conclusie dat het onder 4.1. beschreven spoedeisend belang van Patrimonium bij haar vordering niet meer bestaat.

Het verdere juridische kader

4.3.

In dit kort geding moet op basis van wat partijen hebben aangevoerd worden beoordeeld of het voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Patrimonium in een bodemprocedure stand zal houden en, zo niet, of het voldoende aannemelijk is dat de rechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van deze overeenkomst van [gedaagde] . Bij de beoordeling hiervan neemt de kantonrechter in aanmerking dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben, zodat een zekere terughoudendheid geboden is.

Primaire grondslag van de vordering

4.4.

Voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het BW is niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat in de woning in strijd is gehandeld met artikel 2 of artikel 3 van de Opiumwet en de woning daarom op grond van artikel 13b van die wet door de burgemeester is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Uit het doel en de strekking van artikel 7:231, tweede lid, van het BW volgt dat dit artikel geen zelfstandige voorwaarde voor de verhuurder bevat om aan te tonen dat er in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld.

Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231, tweede lid, van het BW volgt dat met de term “gesloten” in voormeld artikellid gedoeld wordt op de feitelijke sluiting van het gehuurde. Voor die feitelijke sluiting is geen onherroepelijk besluit vereist.

Voor een sluitingsbevel op grond van artikel 13b Opiumwet is evenmin vereist dat de openbare orde is verstoord. Vereist is dat in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld. De tekst van artikel 7:231, tweede lid, van het BW brengt dat ook tot uitdrukking door ten aanzien van een sluiting op grond van artikel 13b Opiumwet te bepalen dat de verhuurder de overeenkomst kan ontbinden “op de grond dat (…) door gedragingen in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten (…)”. De openbare orde speelt alleen een rol bij de sluiting op grond van artikel 174a van de Gemeentewet.

Met artikel 7:231, tweede lid, van het BW is, zo volgt uit de wetsgeschiedenis, beoogd de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk - en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst - de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Met dat doel strookt niet dat de verhuurder de huurovereenkomst pas buitengerechtelijk kan ontbinden wanneer het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden.

Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een (nog) niet onherroepelijk besluit tot sluiting, dient de (civiele) rechter zich er rekenschap van te geven dat het besluit kan worden vernietigd en zal hij zich een oordeel moeten vormen over de kans dat het besluit vernietigd zal worden. Wanneer het besluit onherroepelijk is geworden, kan er in de ontruimingsprocedure tussen verhuurder en huurder uiteraard wel van worden uitgegaan dat een deugdelijke grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding - het besluit tot sluiting, dat dan niet meer aantastbaar is - aanwezig is.

4.5.

Voor de beoordeling van de primaire grondslag van vordering van Patrimonium behoeft dan ook alleen de vraag te worden beantwoord of zij de bevoegdheid had om buitengerechtelijk te ontbinden en of zij terecht van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Hierbij moet niet de “tenzij-clausule” zoals neergelegd in artikel 6:265, eerste lid, van het BW worden toegepast, maar de toets van artikel 6:248, tweede lid, van het BW; is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Patrimonium gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding. Omdat een ontruiming een inbreuk op het woonrecht als bedoeld in artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens vormt, dient de genomen maatregel proportioneel te zijn.

Buitengerechtelijke ontbinding

Ontstaan van de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid

4.6.

Vaststaat dat de burgemeester het gehuurde op 24 juni 2021 heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet vanwege gedragingen in strijd met artikel 2 van de Opiumwet in verbinding met lijst I in het gehuurde. Gelet op dit sluitingsbesluit was Patrimonium bevoegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Proportionaliteit van het gebruik van de ontbindingsbevoegdheid

4.7.

Het verweer van [gedaagde] dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst disproportioneel is en Patrimonium daarom geen gebruik had mogen maken van deze ontbindingsbevoegdheid, faalt. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

4.8.

Gezien het verhandelde ter zitting, is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagde] op 24 juni 2021 in ieder geval 20 gram amfetamine in het gehuurde in zijn bezit had.
Voorts volgt uit het onder 2.5. vermelde besluit van de burgemeester dat de politie heeft vastgesteld dat op 24 juni 2021 naast 26,72 gram amfetamine tevens 144,82 gram Inositol, zijnde een versnijdingsmiddel, en drugsgerei (zoals pijpjes en verpakkingsmateriaal) zijn aangetroffen. [gedaagde] heeft deze bevindingen niet weersproken.

4.9.

De stelling van [gedaagde] dat hij op 24 juni 2021 geen handelshoeveelheid amfetamine in zijn bezit had en de sluiting van het gehuurde dus niet terecht is, had hij in een bestuursrechtelijke procedure tegen het sluitingsbevel kunnen en dus moeten aanvoeren. |
Het beginsel van de formele rechtskracht brengt met zich dat de civiele rechter in beginsel moet uitgaan van de geldigheid van een besluit van de burgemeester indien daartegen een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft opengestaan (of open staat) en die rechtsgang niet tot vernietiging van het besluit heeft geleid. Dat is het geval. Het sluitingsbesluit van 24 juni 2021 staat in rechte vast en heeft daarmee formele rechtskracht. De kantonrechter gaat daarom in beginsel uit van de geldigheid van het besluit van de burgemeester.

4.10.

[gedaagde] heeft, zoals hij ter zitting heeft toegelicht, ervoor gekozen tegen het sluitingsbesluit geen bezwaar te maken. [gedaagde] heeft gesteld dat hij geen financiële middelen had om bezwaar te maken tegen het sluitingsbesluit van de burgemeester. Voor zover [gedaagde] daarmee heeft willen betogen dat hij geen toegang tot een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang had, gaat dit betoog niet op. Nog los van het feit dat [gedaagde] niet heeft onderbouwd dat hij geen financiële middelen had, worden geen kosten in rekening gebracht voor het starten van een bezwaarprocedure tegen het sluitingsbesluit. Voorts is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] niet de hulp van door de Nederlandse Staat gefinancierde rechtsbijstand, hulpverlenende instanties dan wel derden had kunnen inroepen om bezwaar tegen het sluitingsbesluit te maken. Bovendien is gebleken dat [gedaagde] zich in deze procedure wel heeft kunnen laten bijstaan door een advocaat.

4.11.

De enkele stelling dat [gedaagde] op dit moment geen tegenbewijs kan leveren, is onvoldoende om aan de formele rechtskracht en de geldigheid van het sluitingsbesluit voorbij te gaan. Gelet op wat onder 4.8. is overwogen en geoordeeld kan [gedaagde] bovendien niet in zijn betoog worden gevolgd dat het sluitingsbesluit deugdelijke feitelijke grondslag ontbeert.

4.12.

Vaststaat dat er een hoeveelheid amfetamine is aangetroffen in het gehuurde die de gebruikershoeveelheid ruimschoots overschrijdt en als een handelshoeveelheid kwalificeert. Het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid harddrugs in het gehuurde is een situatie die Patrimonium dient te bestrijden. Patrimonium heeft er immers belang bij om op te treden tegen harddrugs gerelateerde activiteiten vanuit aan haar huurders ter beschikking gestelde woonruimte. Patrimonium heeft als woningbouwvereniging immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in de buurten waarin zij woningen verhuurt. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugs gerelateerde activiteiten overlast en onveiligheid in de woonomgeving kunnen opleveren en (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken die de leefbaarheid van de buurt in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Patrimonium hanteert een zerotolerance beleid als het gaat om drugs in haar huurwoningen.
Tegenover het belang van Patrimonium staat het woonbelang van [gedaagde] . Echter, inherent aan de ontbinding van een huurovereenkomst van een woning is dat een bewoner de woning moet verlaten. Dit is op zichzelf dan ook geen bijzondere omstandigheid. Dat kan anders zijn als de betrokken huurder een bijzondere binding heeft met de woning, bijvoorbeeld vanwege medische redenen. Gesteld noch gebleken is dat het beëindigen van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde tot een (medische) noodsituatie zal leiden. De kantonrechter weegt daarbij mee dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft verteld bij een vriendin te wonen. [gedaagde] heeft niet gemeld dat hij (op korte termijn) daar moet vertrekken.
Voorts is gesteld noch gebleken dat het voor [gedaagde] niet mogelijk zou zijn om alternatieve huisvesting te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van kamerhuur.

4.13.

Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding en in het verlengde daarvan de gevorderde ontruiming niet disproportioneel is.

Conclusie

4.14.

Het voorgaande brengt de kantonrechter tot de conclusie dat het voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat Patrimonium op 9 augustus 2021 bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en zij van die bevoegdheid gebruik heeft mogen maken. Door deze ontbinding is de huurovereenkomst op 9 augustus 2021 beëindigd en dit betekent dat [gedaagde] sindsdien geen recht meer heeft om in het gehuurde te verblijven en daarvan gebruik te maken. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] daarom tot ontruiming van de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis.

Proceskosten en nakosten

4.15.

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Patrimonium worden begroot op:

- dagvaarding € 119,21

- griffierecht € 126,00

- salaris gemachtigde €
747,00

Totaal € 992,21

4.16.

De gevorderde nakosten worden toegewezen op de hierna te bepalen wijze. Ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en nakosten wordt toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

Subsidiaire grondslag

4.17.

Gezien het voorgaande behoeft de subsidiaire grondeslag van de vordering en de stellingen die partijen daarover hebben ingenomen geen bespreking.

5. De beslissing

De kantonrechter, recht doende in kort geding, geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Patrimonium te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Patrimonium tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 992,21 waarin begrepen € 747,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Patrimonium volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

 € 124,-- € 124,-- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

 € 124,-- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2021.