Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3657
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeente], verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 557.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door S. Hansen, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder, [A] , is verschenen. Tevens is namens verweerder verschenen [taxateur 1] , taxateur.
Op 29 juni 2021 is het onderzoek heropend om eiser in de gelegenheid te stellen om alsnog op de bij het verweerschrift behorende matrix te reageren. Eiser heeft gereageerd bij brief van 5 juli 2021. Verweerder heeft hierop gereageerd bij brief van 21 juli 2021.
Partijen hebben de rechtbank toestemming gegeven uitspraak te doen zonder nadere zitting.
Overwegingen
1. De woning betreft een vrijstaande woning uit 1987 met een inhoud van 290 m³ en een perceel van 433 m². De woning heeft een overkapping/luifel en een dakkapel en er is een vrijstaande garage op het perceel.
2. Verweerder handhaaft in beroep de WOZ-waarde van € 557.000,-. Eiser betwist deze waarde en stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning € 505.000,- bedraagt. Eiser heeft ter onderbouwing een taxatierapport met bijbehorende taxatiematrix van taxateur [taxateur 2] overgelegd.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZzaken. Het is de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopwaarden van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is.
4. Verweerder heeft dus de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Op zitting is besproken dat zowel rechtbank als eiser niet de beschikking heeft over de bij het verweerschrift behorende matrix, maar alleen de beroepenmatrix van 10 augustus 2020 in het dossier heeft. Na de zitting is echter gebleken dat de rechtbank op 28 mei 2021 de door verweerder gemaakte matrix, behorende bij het verweerschrift, heeft ontvangen en dat deze op 31 mei 2021 aan eiser is doorgestuurd. In deze matrix zijn vier referentiewoningen genoemd: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] (de door eiser in zijn taxatiematrix gebruikte referentiewoning). In het eerder door verweerder overgelegde taxatieverslag en de beroepenmatrix zijn de referentiewoningen [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] ook door verweerder meegenomen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat in de matrix die op 28 mei 2021 is overgelegd de optelsommen van de waarde-onderdelen van de referentieobjecten wel kloppen. Deze waardes stemmen ook overeen met de waardes die in het voorlopig taxatieverslag zijn genoemd. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek heropend zodat eiser alsnog op de bij het verweerschrift behorende matrix kon reageren. De rechtbank zal de matrix van verweerder die op 28 mei 2021 is overgelegd en de hierin genoemde referentieobjecten aan de beoordeling van het beroep ten grondslag leggen.
6. Eiser heeft een beroep gedaan op het motiveringsbeginsel, omdat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet is ingegaan op alle in bezwaar naar voren gebrachte gronden. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat alle bezwaargronden, alsmede de door eiser gedane taxatie, tijdens de hoorzitting zijn besproken. De rechtbank stelt vast dat in de uitspraak op bezwaar een zeer korte samenvatting van de telefonische hoorzitting is opgenomen. Niet is gebleken dat, zoals verweerder ter zitting heeft verklaard, alle bezwaargronden zoals die op 28 april 2020 naar voren zijn gebracht, zijn besproken. In de uitspraak op bezwaar is in ieder geval niet specifiek ingegaan op die bezwaargronden. Ter zitting heeft verweerder als voorbeeld gewezen op de omstandigheid dat de scheurvorming in de woning zou zijn besproken tijdens de hoorzitting. Hierover is echter niets terug te vinden de uitspraak op bezwaar, wat wel in de reden had gelegen. Immers, artikel 7:11 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) eist een volledige heroverweging aan de hand van de bezwaargronden en hiervan blijkt niet uit de uitspraak op bezwaar. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar niet naar de eis van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) berust op een deugdelijke motivering. Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven en beantwoordt die vraag bevestigend. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.
7. Eiser heeft aangevoerd dat referentiewoning [adres 5] op 15 maart 2019 is verkocht voor € 490.000,- en dat dat het uitgangspunt moet zijn bij de waardevaststelling. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat ervan uitgegaan moet wordend dat deze woning op de waardepeildatum een waarde had van € 690.000,-. Verweerder heeft hiertoe gesteld dat gebleken is dat de erven van de voormalige eigenaar de woning hebben verkocht en dat de woning zich bij verkoop in verwaarloosde staat bevond, zodat voor de waarde op de waardepeildatum rekening moet worden gehouden met de verbouwingen. Gelet op de standpunten van partijen over en weer is de rechtbank van oordeel van [adres 5] niet als referentiewoning geschikt is. .De rechtbank merkt hierover op dat verweerder bij de waardering niet rekening kan houden met de verbouwingen na de verkoop van [adres 5] . Waardering op basis van de vergelijkingsmethode vindt immers plaats op basis van de verkoopcijfers van vergelijkbare referentiewoningen, waarbij enkel nog een correctie op de koopprijs moet plaatsvinden voor de tijd die is verstreken tussen die koop/leveringsdatum en het prijspeil op de waardepeildatum in geding. De rechtbank zal [adres 5] dan ook niet bij haar oordeel betrekken.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de resterende referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de resterende referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser verder in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
10. Eiser heeft aangevoerd dat de [adres 4] buitengewoon luxe is. De rechtbank stelt vast dat zowel de voorzieningen als de ligging van de [adres 4] op bovengemiddeld (4) zijn gekwalificeerd. Dat dit referentieobject op deze of de andere KOUDV-factoren hoger gewaardeerd had moeten worden, heeft eiser niet onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de voorzieningen en ligging onjuist heeft gekwalificeerd.
Over [adres 2] heeft eiser aangevoerd dat de ligging van dat referentieobject op zijn minst op een 4, zo niet een 5 gewaardeerd moet worden. Daardoor zou de grond een hogere waarde toebedeeld moeten krijgen en het pand zelf een lagere waarde. Eiser heeft echter, behalve de verwijzing naar een luchtfoto waaruit de waardering van de ligging niet zomaar is af te leiden, geen bewijsstukken overgelegd voor zijn standpunt. Verweerder heeft daarom de ligging van de woning als gemiddeld kunnen waarderen.
11. De rechtbank overweegt verder dat eiser met de in zijn eigen matrix en taxatie genoemde referentieobjecten – [adres 6] en [adres 7] – niet heeft onderbouwd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De enkele stelling van eiser dat deze woningen qua bouwjaar beter verglijkbaar zijn met zijn woning dan de door verweerder genoemde referentieobjecten, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft er in zijn verweerschrift op gewezen dat [adres 6] een andere inhoud heeft en over een aanbouw woonruimte van 140 m3 beschikt en [adres 7] een woonoppervlakte heeft die 227 m2 groter is. Daarnaast heeft ook eiser [adres 5] gebruikt in zijn taxatie en matrix, maar die woning kan, zoals reeds overwogen, niet als referentieobject worden gebruikt.
12. Over het eerst ter zitting gedane beroep op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [1] over het verstrekken van de grondstaffel overweegt de rechtbank als volgt. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat in de bezwaarfase al inzicht is gegeven in de gehanteerde grondstaffel. Door dit pas op zitting bij de rechtbank alsnog weer ter discussie te stellen, is eiser te laat. De rechtbank acht dit in strijd met de goede procesorde en gaat daarom aan dit punt voorbij.
13. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de referentieobjecten [adres 2] en [adres 4] heeft onderbouwd dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet aanleiding om de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit in stand te laten.
14. Omdat de rechtbank, gelet op overweging 6, het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
15. Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiser een vergoeding voor de proceskosten die hij heeft gemaakt in beroep. Verweerder moet die vergoeding betalen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond en vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van mr. K.S. Smits, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 4 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.