Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4443
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 923.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is het hier niet mee eens en heeft bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 824.000,--. De aanslag onroerendezaakbelastingen heeft verweerder dienovereenkomstig verlaagd.
Eiser is het hier niet mee eens en heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 augustus 2021 via Skype for Business. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
1.De woning is een in 2003 gebouwde vrijstaande woning met dakkapellen en een tuinhuis. De woning heeft een inhoud van ongeveer 670 m3 en ligt op een kavel van 730 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. Ter zitting heeft verweerder, op verzoek van de rechtbank en met instemming van eiser, via e-mail een leesbare versie van de taxatiematrix aan eiser toegezonden. Na afloop van de zitting heeft verweerder diezelfde leesbare versie aan de rechtbank toegezonden, welke aan het dossier is toegevoegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Tevens heeft verweerder hierbij de door eiser genoemde naastgelegen woning aan de [adres 2] in de vergelijking meegenomen.
6. Met de taxatiematrix maakt verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Ten aanzien van de vier referentiewoningen aan de [adres 3] heeft verweerder toegelicht dat deze goed vergelijkbaar zijn. Enige verschil is dat deze referentiewoningen niet per auto bereikbaar zijn, in tegenstelling tot de woning van eiser. Ten aanzien van de [adres 2] heeft verweerder toegelicht dat deze woning uit 1950 is en met een inhoud van ongeveer 475 m3 minder goed vergelijkbaar is. Uit de taxatiematrix blijkt vervolgens dat met deze onderlinge verschillen rekening is gehouden en de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De prijs per kubieke meter van de woning van eiser ligt lager dan de gemiddelde prijs per kubieke meter van de referentiewoningen.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser stelt dat de waarde onbegrijpelijk is, omdat deze een prijsstijging van 21% behelst ten opzichte van de WOZ-waarde van vorig jaar. Dit percentage strookt niet met de landelijke percentages die eiser op verschillende websites heeft gevonden.
9. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de prijsstijging ten opzichte van vorig jaar 14% betreft in plaats van 21%. Volgens verweerder is deze prijsstijging niet relevant voor het vaststellen van de WOZ-waarde per belastingjaar.
10. De rechtbank oordeelt dat de eventuele prijsstijging ten opzichte van voorgaande belastingjaren niet ter zake doet bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Op grond van de Wet WOZ moet de waarde van de woning voor elk kalenderjaar opnieuw bepaald worden aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in ’t Veld, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 10 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat