Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4479
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 442.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 10 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Verweerder wijst naar het taxatieverslag van 19 februari 2020.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen dor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1975 gebouwde rijwoning met dakkapel en berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 129 m2 en ligt op een kavel van 168 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 399.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Eiser voert aan dat de referentiewoningen van verweerder onvoldoende vergelijkbaar zijn en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het gebruikersoppervlak van de referentiewoning [adres 2] is 144 m2 in plaats van 127 m2. Het kaveloppervlak van de referentiewoning [adres 3] is 217 m2 in plaats van
185 m2. Uitgaande van deze objectkenmerken gaat de prijs per vierkante meter omlaag, bijvoorbeeld naar € 2.179,- voor de [adres 2] . De referentiewoning [adres 3] heeft een andere ligging en is om die reden niet vergelijkbaar.
6. In reactie hierop stelt verweerder zich op het standpunt dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. De ligging van de referentiewoning [adres 3] is niet beter dan de ligging van de woning. Beiden liggen aan de rand van [plaats] en kijken vrij uit. Het kaveloppervlak van de referentiewoning [adres 3] is inderdaad hoger, namelijk 217 m² vanwege een later aangekocht perceel, maar de invloed daarvan op de prijs per vierkante meter is marginaal. Volgens verweerder zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar en heeft hij voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
7.1.
De rechtbank acht de referentiewoningen, geduid door verweerder, voldoende bruikbaar. Het betreffen allen rijwoningen, gelegen aan de rand van [plaats] van een vergelijkbaar bouwjaar. Dat bij de referentiewoning [adres 3] sprake is van een dermate afwijkende ligging en de referentiewoning om die reden niet bruikbaar is, ziet de rechtbank dan niet. De eventuele verschillen dienen in de taxatiematrix verdisconteerd te worden.
7.2.
De rechtbank oordeelt dat verweerder in de taxatiematrix onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden en de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft ter zitting erkend dat het kaveloppervlak van de referentiewoning [adres 3] niet juist is en 217 m2 betreft. Verweerder heeft ook niet betwist dat het gebruiksoppervlak van de referentiewoning [adres 2] niet juist is en 144 m2 betreft. Dat de invloed daarvan op de prijs per vierkante meter marginaal is, kan de rechtbank niet volgen. Ter zitting is immers naar voren gekomen dat uitgaande van de juiste objectkenmerken een lagere prijs per vierkante meter dient te gelden voor de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] . Uitgaande daarvan kan dan niet geconcludeerd worden dat de woningwaarde per vierkante meter van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. In het taxatierapport van eiser wordt een onderscheid gemaakt in de kwaliteit van de woning en de referentiewoningen, terwijl sprake is van een vergelijkbaar bouwjaarklasse. Uit het taxatierapport volgt niet op grond waarvan desondanks sprake is van een verschil in kwaliteit. Ook ter zitting heeft eiser dit niet toegelicht. De rechtbank kan het taxatierapport van eiser dan niet volgen.
11. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 425.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,-- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,--, met wegingsfactor 1).
14. Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het door eiser ingebrachte taxatierapport vast op € 256,52 (4 uur voor een inpandige woningtaxatie à € 53,-- per uur, verhoogd met BTW).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 425.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.854,52;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 16 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt dor publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat