Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1126
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 738.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is het hier niet mee eens en heeft bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser is het hier niet mee eens en heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 juni 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1966 gebouwde vrijstaande woning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 260 m2 en ligt op een kavel van 1165 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 671.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en de matige onderhoudstoestand. Ook geeft de specifieke ligging van de woning nabij de N201 en A2 volgens eiser een negatieve invloed op de waarde. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe financieel met de onderlinge verschillen in de zogenoemde KOUDV-factoren rekening is gehouden.
8. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting ter zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt hoe met de verschillen in de KOUDV-factoren is omgegaan. De voorzieningen van de woning zijn getypeerd als eenvoudig, de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud is als voldoende aangemerkt. Dit komt tot uitdrukking in de woningwaarde per vierkante meter van €1.514,--. Deze woningwaarde ligt in lijn met de woningwaarde per vierkante meter van € 1.712,-- van de best vergelijkbare referentiewoning aan de [adres 2] . Deze referentiewoning is qua ligging, bouwjaar, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau gelijk aan de woning gewaardeerd. De woningwaarde van de woning ligt voorts beduidend lager dan de woningwaardes van de twee andere referentiewoningen (€ 2.392,-- voor de [adres 3] te [plaats 2] en € 2.914,-- voor de [adres 4] te [plaats 3] ). Deze referentiewoningen scoren qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau hoger. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de stap van ‘eenvoudig’ naar ‘normaal’ in het voorzieningenniveau ongeveer € 150,-- in de prijs per vierkante meter scheelt. Gelet op de beduidend lagere woningwaarde van de woning, volgt daaruit dat met de onderlinge verschillen toereikend rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat onduidelijk is hoe verweerder is omgegaan met het afnemend grensnut, aangezien de referentiewoningen veel kleiner zijn.
10. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting ter zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt hoe met de verschillen gebruiks- en kaveloppervlak rekening is gehouden. Verweerder heeft ter zitting verklaard voor het afnemend grensnut ongeveer € 200,-- per meter minder te taxeren. Dit blijkt ook uit de gehanteerde grondstaffel. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Ten slotte voert eiser aan dat verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar van andere uitgangspunten is uitgegaan. Zo is de grondstaffel afwijkend van de grondstaffel van voorgaande jaren. De waardevaststelling wordt hiermee voor eiser onbegrijpelijk.
12. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Daarmee is ook niet relevant hoe de WOZ-waarde van voorgaande jaren is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 16 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat