Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4005
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: G. Visbeen-Stolk).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 484.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij besluit van 25 september (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 augustus 2021. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. De woning is een in 2004 gebouwde vrijstaande woning met een garage en dakkapel. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 563 m2 en ligt op een kavel van 640 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 395.000,- Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Eiser heeft ter zitting de beroepsgronden onder de randnummers 3 tot en met 6 ingetrokken.
5. Ter zitting heeft verweerder erkend dat bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van een onjuiste verkoopprijs van het referentiepand [adres 2] . Tussen partijen is niet in geschil dat deze verkoopprijs € 498.000,- is. Daarvan uitgaande heeft verweerder ter zitting verklaard dat de vastgestelde waarde van de woning dus te hoog was en € 470.000,- moet zijn.
6. Nu verweerder de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door verweerder in beroep verdedigde waarde bestrijdt, zal de rechtbank deze toetsen.
6. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
7. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met bodemverontreiniging. Eiser heeft hiertoe een Verkennend bodemonderzoek, gedateerd op 30 januari 1996, overgelegd. Hierin is onder meer vermeld dat in de bodem van het perceel verhoogde gehaltes aan zink, koper en nikkel zijn aangetroffen, en in het grondwater is in verhoogde mate cadmium aangetroffen. Verder bevindt zich het hoofdriool dwars over het perceel. Bij een renovatie van dit riool zal toegang tot het perceel moeten worden verschaft en zal het perceel overhoop worden gehaald. Volgens eiser heeft dit alles een negatieve invloed op de waarde van de woning. Verweerder is voor de verontreinigde grond en de aanwezigheid van het riool uitgegaan van een liggingswaardering van 2 en heeft de grondwaarde gecorrigeerd met 10%. Volgens verweerder is deze liggingwaarde juist, omdat uit een rapport door CSO Adviesbureau voor Milieuonderzoek blijkt dat lichte verontreiniging is aangetroffen, die geen risico’s met zich brengt voor de volksgezondheid of het milieu. De grond van het perceel is vroeger als boomgaard gebruikt en eiser heeft bodemverontreiniging van enige relevantie niet aannemelijk gemaakt. Het hoofdriool was ten tijde van de waardepeildatum 15 jaar oud en de theoretische technische levensduur van een betonnen riool is meer dan 100 jaar, zodat een renovatie op korte of middellange termijn niet is te verwachten.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, de toelichting die daarop ter zitting is gegeven en de door verweerder ter zitting genoemde wijzigingen in de taxatiematrix, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van € 470.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen en overeenkomsten tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de door eiser naar voren gebrachte waardeverminderingsaspecten. Daarbij overweegt de rechtbank dat de vervuiling van de grond en de overlast van een ondergronds hoofdriool, gelet op de leeftijd daarvan, niet dermate ernstig is dat verweerder een hoger correctiepercentage dan 10 voor de grondwaarde had moeten toepassen. Ter zitting heeft verweerder nog verklaard dat de vervuilde grond niet hoeft te worden afgevoerd door een gespecialiseerd bedrijf, maar dat de grond op eigen terrein hergebruikt kan worden. Dat is ook de conclusie uit het door eiser overgelegde Verkennend bodemonderzoek, pagina 8.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem in beroep verdedigde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing:
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- stelt de waarde van de woning vast op € 470.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P. Bruins-Langedijk, griffier. De beslissing is uitgesproken op 6 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat