Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5526
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2021 in de zaak tussen
[eiseres] te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 332.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 4 december 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een twee-onder-één-kapwoning uit de jaren 30 met een garage van 24 m2 en
een berging van 23 m2. De woning staat op een perceel van 247 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 117 m2.
Waarde van de woning
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 332.000,-. Ter
onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 2 december 2016 voor € 445.000,-, [adres 3] , verkocht op 22 juni 2018 voor € 240.000,-, [adres 4] , verkocht op 23 november 2017 voor € 675.000,- en [adres 5] , verkocht op 24 januari 2017 voor
€ 310.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 332.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met waardedrukkende
factoren. De woning is ongelukkig gelegen, namelijk nabij een supermarkt, stomerij, horeca en [straatnaam] , waar sprake is van sluipverkeer. Daarbij heeft [adres 6] niet dezelfde ligging als de woning, is beter onderhouden, heeft meer kwaliteit en meer uitstraling door het bouwjaar (1890 ten opzichte van 1935).
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de taxatiematrix [adres 6] heeft vervangen
voor een ander referentieobject. De rechtbank overweegt dat de woning en vergelijkingsobjecten dezelfde type woning rond hetzelfde bouwjaar zijn en een voldoende scoren op bouwkundige kwaliteit. Wat betreft ligging zijn de referentieobjecten
[adres 2] en [adres 3] gelijk aan de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de overlast zodanig groot is dat dit een waardedrukkend effect heeft. Daarbij heeft de woning de laagste woningwaarde per m2. Ook daaruit blijkt niet dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de
waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
15 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.