Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4162
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere, verweerder
(gemachtigde: M. Heek).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straat 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 211.000,- naar de waardepeildatum januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 3 september 2021 via Skype behandeld. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Inleiding
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1991 gebouwde rijwoning met een berging. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 105 m2 en een kaveloppervlakte van 138 m2.
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 211.000,-. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 191.000,-.
Het beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende zes, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [straat 2] [huisnummer 1] en [huisnummer 2], [straat 3] [huisnummer 3], [straat 4] [huisnummer 4] en [huisnummer 5] en [straat 5] [huisnummer 6].
De beoordeling van de zaak
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat deze woningen in dezelfde wijk (Landgoederenbuurt) liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank gelet op wat hierna wordt overwogen niet tot een ander oordeel.
Voorzieningen
7. Eiseres voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Zo zijn de voorzieningen van de woning gedateerd en dient een potentiële koper een renovatie door te voeren om de woning up-to-date te krijgen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De staat van onderhoud van de referentiewoningen worden gewaardeerd op ‘gemiddeld/goed’ en de woning op ‘minder dan gemiddeld’. Gelet op wat eiseres heeft aangevoerd, heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden van de staat van de voorzieningen. Dit blijkt ook uit de lagere vierkantemeterprijs die is gehanteerd voor de woning en de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet extra heeft hoeven corrigeren. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkoopcijfer [straat 2] [huisnummer 2]
8. Eiseres voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de transactie van [straat 2] die is verkocht in oktober 2019 voor een bedrag van € 258.400,-. De rechtbank stelt vast dat verweerder deze woning in de matrix heeft opgenomen en bij de waardebepaling betrokken. Gelet op de analyse in de matrix heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen deze referentiewoning en de woning van eiseres. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering
9. Op zitting heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat de indexering van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum niet inzichtelijk is. Verweerder heeft op zitting toegelicht met welke percentages is geïndexeerd en dat er in een enkel geval te veel is geïndexeerd, maar dat dat niet tot te hoge waardes op de waardepeildatum heeft geleid. Gelet op deze toelichting en de analyses van de referentiewoningen in de matrix, is de rechtbank van oordeel dat de wijze van indexering niet leidt tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Conclusie
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.