Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/435
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn, verweerder
(gemachtigde: C.C.A. Hagens).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 386.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 juli 2021 via Skype for Business. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door J.P.G. Jansen, taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1934 gebouwde rijwoning met twee dakkapellen, een aanbouw en een tuinhuis. De woning heeft een inhoud van ongeveer 350 m3 en ligt op een kavel van 155 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 348.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Daarbij stelt de rechtbank allereerst vast dat de gronden van het beroep een herhaling vormen van de gronden die eiser in bezwaar naar voren heeft gebracht. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd ingegaan op wat eiser in bezwaar heeft aangevoerd. Met wat eiser in beroep aanvoert, maakt hij niet duidelijk op welke punten de uitspraak op bezwaar onjuist of onvolledig is en waarom. Het enkel herhalen van de bezwaargronden kan niet tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar leiden.
7. In aanvulling op wat eiser in bezwaar heeft aangevoerd en in beroep heeft herhaald, heeft hij er ter zitting op gewezen dat de woning aan de Zandvoortweg 206 goed is geïsoleerd en over dubbel glas beschikt, waardoor deze woning gewaardeerd zou moeten worden op een ‘3’. Verder is de aanbouw van deze woning groter dan waar verweerder van uit gaat. Hij is niet 48 m3 maar 55 m3.
8. De rechtbank oordeelt dat de stelling dat de woning op ‘3’ gewaardeerd moet worden tegenstrijdig is met eisers mededeling over de staat van het onderhoud van de referentiewoning die ook uit het vastgoedrapport woningen van deze referentiewoning blijkt. De rechtbank stelt vast dat verweerder het onderhoud van de woning aan de Zandvoortweg 206 heeft gewaardeerd met een ‘4’, dus als bovengemiddeld. Dit is begrijpelijk gelet op de informatie in het vastgoedrapport.
9. Verder oordeelt de rechtbank dat verweerder de inhoud van de aanbouw niet foutief heeft vastgesteld. Eiser heeft hierover ter zitting toegelicht dat moet worden uitgegaan van een hoogte van de aanbouw van 3.20m. Dit bestaat uit een begane grond van 2,70m, daar komt 0,30m aan de boven- en onderkant bij vanwege de dikte van de begane grond en de dakopbouw. Verweerder heeft toegelicht dat vanaf het peilniveau wordt geïnventariseerd. Dat doet verweerder bij alle metingen, daar moet hij dan ook aan vasthouden. Dat heeft hij ook gedaan voor de aanbouw van de referentiewoning. Gelet op deze toelichting, die door eiser niet is betwist, heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat hij uitgaat van een juiste inhoud van de aanbouw van de referentiewoning.
9. Ook heeft eiser er ter zitting op gewezen dat referentiewoning aan [adres 1] op 1 juni 2017, dus meer dan een jaar verwijderd van de waardepeildatum, is verkocht zodat deze niet kan dienen als referentiewoning.
10. De rechtbank overweegt dat verweerder in het algemeen gebruik mag maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van referentiewoningen die zijn verkocht in de periode van een jaar vóór de waardepeildatum tot één jaar ná de waardepeildatum. De waardepeildatum is 1 januari 2019. In dit geval mag verweerder in beginsel dus gebruik maken van woningen die zijn verkocht in de periode van 1 januari 2018 tot 1 januari 2020.
11. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de referentiewoning aan [adres 1] exact dezelfde woning en dezelfde locatie betreft, zodat deze woning de perfecte waardeonderbouwing vormt. Er is rekening gehouden met de verkoopdatum in de geïndexeerde waarde. Gelet op deze toelichting is de rechtbank van oordeel dat verweerder deze referentiewoning heeft mogen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen ook al is deze woning meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht.
12. Ten slotte heeft eiser ter zitting gewezen op de gedateerdheid van de cv-ketel, waar verweerder bij de vaststelling van de waarde van de woning onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vervanging van een cv-ketel geen waardedrukkende effect heeft maar valt onder regulier onderhoud. De rechtbank oordeelt dat verweerder met deze toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat geen sprake is van een waardedrukkend effect door een gedateerde cv-ketel en heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder rekening had moeten met de gedateerdheid van de cv-ketel.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is in het uitgesproken op 1 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat