Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/870
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 september 2021 in de zaak tussen
F.A. van der Sluis uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: S. Hansen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn, verweerder
(gemachtigde: C.C.A. Hagens).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 331.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 juli 2021 via Skype for Business. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door J.P.G. Jansen, taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 2002 gebouwde tussenwoning met een garage, 2 dakkapellen en een overkapping. De woning heeft een inhoud van ongeveer 355 m3 en ligt op een kavel van 132 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 297.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eisers beroepsgrond, dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de door hem genoemde referentieobjecten, kan niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar. Bij het kiezen van de referentieobjecten heeft verweerder een zekere vrijheid zolang de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarvan is, zoals de rechtbank hiervoor onder 5. heeft geoordeeld, sprake. Er is dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de door eiser genoemde woningen had moeten betrekking in de waardevaststelling. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Vervolgens voert eiser aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De woning heeft gedateerde voorzieningen, met name het toilet en de keuken komen erg gedateerd over. De referentiewoningen [adres 1] en [adres 2] zijn in goede, moderne staat verkocht. De woningen bevinden zich in instapklare kwaliteit. Er is een groot verschil in luxe en onderhoudstoestand door het verschil in bouwperiode.
9. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de woningen voor wat betreft luxe en onderhoud allen een gemiddelde score hebben gekregen, een ‘3’, omdat de woningen allen nette, gemiddelde woningen betreffen en er geen sprake is van buitensporige verschillen die zouden moeten leiden tot een boven- of ondergemiddelde score. Het verschil dat op de foto’s is te zien, is te verklaren door het leeftijdsverschil. Dit leidt niet tot een andere score op de KOUDV-factoren. De rechtbank oordeelt dat verweerder gelet op deze toelichting, die door eiser niet is betwist, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van gemiddelde voorzieningen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat verweerder ten onrechte de kwalificatie ‘gemiddeld’ heeft gegeven aan de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Over de bovengemiddelde score op ‘uitstraling’ heeft eiser aangevoerd dat de woning weliswaar een wat andere uitstraling heeft dan de referentiewoningen, maar dat dit verschil niet een 15% hogere waarde rechtvaardigt.
11. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder voor uitstraling een score ‘4’ heeft toegekend. De referentiewoningen hebben een ‘3’. Uit de toelichting op de matrix blijkt dat bij een verschil op uitstraling de afwijking 15% van de waarde van het hoofdgebouw bedraagt. Ter zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat dit verschil van 15% in waarde is bepaald op grond van een permanente marktanalyse. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft gesteld en ook niet op andere wijze is gebleken dat dit percentage van de afwijking onjuist is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
7.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 331.000,- niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is in uitgesproken op 1 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat