Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/902, UTR 21/1277, UTR 21/191
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
[adres 1] en [adres 2] (UTR 21/902, UTR 21/1277)
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 van de volgende woningen vastgesteld:
- [adres 1] te [plaats] (woning nr. [nr. A] ) vastgestelde WOZ-waarde € 249.000,-;
- [adres 2] te [plaats] (woning nr. [nr. B] ) vastgestelde WOZ-waarde € 498.000,-. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 januari 2021 (de bestreden uitspraak 1) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[adres 3] (UTR 21/191)
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020, van de woning aan de [adres 3] te [plaats] (hierna: de woning), vastgesteld op € 257.000.-. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op het bezwaar van 19 oktober 2020 (de bestreden uitspraak 2), die is verzonden op 14 december 2020, heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de beroepen op 9 augustus 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser was aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ook was taxateur [taxateur] aanwezig.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is (mede)eigenaar van de woningen.
2. De woning aan de [adres 1] is een semi-bungalow. Het bouwjaar is 1961. De heffingsambtenaar is uitgegaan van eenvoudige voorzieningen, een matige staat van onderhoud en een voldoende bouwkwaliteit.
3. De woning aan de [adres 2] is een woonboerderij met een gastenverblijf, een dierenverblijf en twee bergingen. Het bouwjaar is 1880. De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt 274 m² en de bijbehorende grond 7.680 m². De heffingsambtenaar is uitgegaan van eenvoudige voorzieningen, een matige staat van onderhoud en een voldoende bouwkwaliteit.
4. De woning aan de [adres 3] is een appartement met twee bergingen, een balkon en parkeerplek. Het bouwjaar is 1994. De gebruiksoppervlakte bedraagt 95 m². De heffingsambtenaar is uitgegaan van een matige tot voldoende staat van onderhoud en eenvoudige voorzieningen.
5. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woningen op die datum verkeerde. [1]
Standpunten van partijen
6. Eiser stelt - in essentie weergegeven - dat de woningen te hoog zijn gewaardeerd, omdat geen rekening is gehouden met diverse gebreken en de woningen waarmee is vergeleken (hierna: de vergelijkingsobjecten) te veel verschillen. Zo is bij de [adres 1] volgens hem uitgegaan van een te grote gebruikersoppervlakte en perceel, mist er een toegangsoprit, zijn de voorzieningen in gedateerde staat en is de woning niet of nauwelijks geïsoleerd. Doordat een energielabel ontbreekt zou de woning niet verkocht mogen worden, zodat hij geen waarde heeft. Over de woning aan de [adres 2] voert eiser aan dat er beter vergelijkbare woningen zijn (nummers [nr. C] , [nr. D] en [nr. E] ) dan de heffingsambtenaar heeft geselecteerd. Hij vindt het onredelijk dat deze niet zijn gebruikt. Met betrekking tot de woning aan de [adres 3] stelt eiser dat deze is aangepast ten behoeve van een gehandicapte en dat aanpassing voor normaal gebruik een investering vergt van € 60.000,-. Verder is het uitzicht nadelig, met alleen zicht op boomtoppen en lucht.
7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling wordt ingegaan op zijn onderbouwing.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
8. De waarde die per woning moet worden vastgesteld is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woningen van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen?
10. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
[adres 1]
11. De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten weliswaar op bepaalde aspecten verschillen van de woning van eiser, maar het betreft ook een minder courante woning. Daarbij heeft de taxateur rekening gehouden met de gestelde gedateerde voorzieningen en gebrekkige onderhoudsstaat door deze als respectievelijk eenvoudig en matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk) te kwalificeren. Ook is de vastgestelde prijs per m² van de woning veruit de laagste, terwijl de vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkoop niet in een veel betere staat verkeerden. Verder is het onjuist dat de woning niet verkocht kan worden, omdat deze een energielabel mist. Een energielabel kan worden aangevraagd. De vergelijkingsobjecten hebben nadelige energielabels (E, F en D). Van belang is dat de taxateur voor het gebruikersoppervlak is uitgegaan van de bouwtekening en de meetinstructie die taxateurs en makelaars gebruiken. [3] Bij de gebruiksoppervlakte wordt gemeten binnen de buitenmuren. Voor de perceelgrootte heeft de taxateur een kadastrale tekening gebruikt en luchtfoto’s. Eiser heeft de oppervlakten enkel betwist met een stelling en een eigen gemaakte tekening. De rechtbank concludeert, alle aspecten in overweging nemende, dat de geselecteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de (minder courante) woning van eiser en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen.
[adres 2]
12. De heffingsambtenaar heeft in beroep drie vergelijkingsobjecten aan de waardering ten grondslag gelegd. Twee hiervan liggen in de gemeente [gemeente 1] , omdat in de gemeente [gemeente 2] geen goed vergelijkbare woonboerderijen binnen het tijdsbestek van een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
13. De rechtbank overweegt dat op de taxatiematrix (d.d. 30 april 2021) drie vergelijkingsobjecten zijn weergegeven die allemaal woonboerderij zijn. De gebruikersoppervlakten en kaveloppervlakten variëren behoorlijk. De kwaliteit, onderhoud en voorzieningen zijn van twee van de drie (ongeveer) even laag gewaardeerd zoals die voor de woning van eiser is ingeschat. Eén van de drie vergelijkingsobjecten is luxer en heeft een betere kwaliteit, onderhoudsstaat en voorzieningen, maar dit is ook terug te zien in de aanzienlijk hogere woningwaarde per m² van die woning. De waarde per m² voor de woning van eiser is verreweg het laagst vastgesteld. Het argument van eiser dat er beter vergelijkbare panden zijn, die hadden moeten worden geselecteerd gaat niet op. Deze panden zijn namelijk niet verkocht rondom de waardepeildatum en zijn daarom volgens de systematiek van de WOZ niet bruikbaar als vergelijkingsobject. Vergelijking met de WOZ-waarde van een andere woning is niet toegestaan. De rechtbank concludeert ook hier dat sprake is van een minder courante woning, maar dat alle aspecten afwegende de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
[adres 3]
14. De rechtbank overweegt dat de taxateur vier vergelijkingsobjecten heeft geselecteerd (zie taxatiematrix d.d. 14 april 2021). Het zijn evenals de woning van eiser allemaal appartementen in [plaats] . De gebruiksoppervlakten liggen vrij dichtbij elkaar. Daarbij hebben alle vergelijkingsobjecten net als de woning van eiser een berging en balkon, en twee van de vier vergelijkingsobjecten hebben ook een parkeerplek. Ook zijn de vergelijkingsobjecten ongeveer in dezelfde bouwperiode gebouwd als de woning van eiser, de bouwjaren liggen tussen 1988 en 2005. Verder zijn de staat van onderhoud en voorzieningen van de vergelijkingsobjecten gelijkend ingeschat (staat van onderhoud allemaal voldoende en voorzieningen allemaal normaal). Dat het uitzicht op boomtoppen en lucht een waardeverlagend effect zou hebben is niet gebleken, dit is voor een deel een kwestie van voorkeur van een (eventuele) koper.
15. Eiser vindt dat onvoldoende rekening is gehouden met de aanpassingen in de woning ten behoeve van een gehandicapte. Volgens hem is bij verkoop een investering van € 60.000,-nodig om de woning aan te passen aan normaal woongebruik. Eiser heeft dat bedrag niet onderbouwd. Ter zitting heeft de taxateur beargumenteerd dat de staat van onderhoud en voorzieningen wat lager zijn ingeschat, omdat het een gehandicaptenwoning is. Daarnaast is de m²- prijs van eisers woning het laagst. Verder heeft de taxateur tijdens de zitting voorgerekend dat het verschil tussen de gemiddelde waarde per m² van de referentiewoningen en de woning van eiser een investeringsruimte van € 65.000,- geeft. [4] De rechtbank merkt hierbij op dat de investeringsruimte eigenlijk nog groter is omdat niet het hele investeringsbedrag zichzelf terugverdient, maar kan deze redenering van de taxateur voor het overige goed volgen. Zelfs als uitgegaan zou worden van het door eiser genoemde investeringsbedrag, zou dit dus nog steeds niet tot de conclusie leiden dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
Conclusie
16. Gezien het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast voldaan. Uit de drie vergelijkingen met de vergelijkingsobjecten volgt namelijk dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hiermee wordt niet toegekomen aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
17. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
18. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 oktober 2021.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.